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布吉见缝插针小楼盘 评近地铁、近公园物业银领公馆①【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.06.14 10:00:30
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布吉是依附于罗湖最早发展起来的近关区域,因城区建设较早,规划发展受限,成为房价洼地所在,一直都是刚需上车的重点关注区域。

 

老牛今天为大家介绍的新盘“银领公馆”虽然体量很小,但是位于石芽岭公园以南,同时属于3号线沿线物业,具有近地铁和近公园的双重利好。周边多以成熟社区为主,配套齐全,居住氛围较佳。

 

且项目主推47-80㎡1-3房住宅产品,小户型住宅面积段入手门槛较低,适合刚需过渡的童鞋,下面老牛会根据项目的具体情况、区位地段和周边配套等方面为大家详细说明。

 

项目简介:

 

银领公馆占地面积5936㎡,建面约3.2万m²,仅规划了一栋28层住宅,建筑高度87.4米,共约270户,停车位约220个。

 

项目主推建面47-80㎡1-3房住宅产品,具体为建面47㎡1室1卫,建面58㎡2室1卫,建面76㎡3室1卫,建面80㎡3室2卫,户型方正实用。(具体户型分析,老牛留到下一篇。)


 

需要注意的是,项目虽为70年产权的住宅用地,但老牛查询到,该项目在2015年年底变更的土地使用权中显示,其土地使用年限从1992.9.2日至2062.9.1日,目前仅剩45年的土地使用权。

 

目前还尚未有其他资料可以查询到该项目是否有补交地价,老牛会持续关注,有消息会第一时间告知。

区位地段

 

银领公馆位于龙岗大道与布澜路交汇处西北角,属于住宅密集地段。以布澜路为界限,布澜路以东为2000年左右二手房,使用年限约15年左右。布澜路以西围绕石芽岭公园的新盘较多,建筑年代相对较新,以鸿荣源尚峰、宇宏健康花城为例,均为14、15年推出新盘,项目西侧紧邻的和谐花园为2010年推售新盘。

 

目前项目北侧仅宇宏健康花城尚有尾盘在售,主推89-143平3-5房,均价5万;项目西侧紧邻和谐花园二手房价位约在5万左右。虽区域看似新盘或次新盘价位已经在5万的水平上,但大社区的规划加上部分户型实用率较高,是银岭公馆无法比拟的。加上龙岗大道以南“合正丹郡”3万多的房价冲击,银领公馆的价位很难抬高。

而项目所在仅1万多㎡的区域内,就规划了3块小型住宅用地。而因为项目被夹在中间的原因,预计南北两面都规划有高层住宅建筑遮挡,北向高层无法看到公园景观,南向在后期也可能会因被高层遮挡,在采光和通风上会受到一定影响。

 

且项目北面紧邻着变电站和物流园(规划住宅用地),居住环境大打折扣。

周边配套

 

从配套角度来看,项目属于3号线和14号线双地铁沿线物业,且位于石芽岭公园南向,且作为布吉老城区周边成熟社区居多,交通便利,教育、医疗配套较为齐全,生活氛围浓厚,是布吉宜居片区。

交通方面,项目距离3号线大芬地铁站约800米左右。未来在布澜路与科技园路交汇处规划有14号线与17号线路的交汇站点,距离项目约930米左右,目前14号线预计17年年底开建,预计2022年开通,预计5年后可乘坐14号线,3站即到福田黄木岗站。

 

商业方面,目前项目周边住宅密集度较高,但以零散商业为主,片区缺乏大型的购物中心,商业环境相对较为落后。

 

目前周边居民主要通过大芬站旁的沃尔玛满足日常生活所需,未来小区自带有3200m²商业配套,项目北侧的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰的配建有3万㎡商业,丹竹头站南侧的英俊年华时光里规划有4.5万平集中式商业。

 

另,大芬站旁的大芬油画村作为布吉最具特色的文化产业街,拥有800多家门店,80%以上油画出口,油画的市场遍及全球,带动了周边相关产业,特别是服务业的发展,已形成完整的油画产业链。


休闲、娱乐方面,项目北侧为石芽岭公园,内有体育设施、也有登山道,目前公园旁在建基督教布吉堂。


教育方面,目前项目旁的和谐花园学区属于石芽岭九年制学校,且项目旁规划有一所小学用地,但目前尚无具体建设时间。



开发商简介

 

该项目开发商为“深圳市汇东房地产投资管理有限公司“,简称为汇东地产。该开发商并无资料显示其之前有任一楼盘的开发经历。

 

老牛查得该公司且于06年成立,从2011年开始几次经历股权变更易主,直至2015.3月底才易主给现股权人。直至15.12月才添加房地产开发、销售、租赁的经营范围权限。

 

而现股权人将持有的100%股权质押给了“中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司”,用于融资开发。



综合来看,作为仅有1栋单体楼的项目来说,无大型社区的园林优势,也无开发商品牌优势。


项目最大看点来源于周边成熟居住社区,配套相对完善。且小户住宅入手门槛较低。


在周边新盘同时推售的竞争作用下,定价预计不会太高,刚需的童鞋可以关注一下。

牛浩思评楼 3号线 南湾 银领公馆

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