房产升值，对于多套房产的业主来说是好事，但是对于大部分只有一套房的普通人来说，或许是把双刃剑，毕竟他们始终是‘刚需’。
最近，有个网友向我咨询，他当时在15年初买了宝安一套小两房，刚好在330之前交楼，顺利坐上房价上涨的快车，现在房价翻了接近一倍，心里爽的不得了！
可是，吐槽跟着来了，他非常后悔当初为何不买大一点的房子，在深圳购房后把剩余的资金，回老家买了一套房产，要不然他就不用考虑目前不够住的问题，说到底还是自认收入不高，手上的钱不多，在犹豫着要不要换房。
嗯，没错，就是换房！这个网友既然在上一轮房产红利中获利，为什么还要吐槽呢？
需要说明的是，这位网友夫妻双方都有房贷记录，（配偶异地有房贷，未来作为养老用），按照104新政，有过房贷记录再次购房需要首付5成，那么他现在只能够承受总价约XXX万以内的房源（包括税费、佣金等），月供只能承担1.2万以内。
作为某私企的中高层，短期内收入不会有太大的增长，今年实体经济也不好，加上二胎刚出生，房贷最多只能控制在这个范围内。
子文也曾建议这位网友，去别的片区看看，例如西乡老城、桃源居、领航城这些地方走走，可惜他觉得短期无地铁，生活不够便利，而且买房是自己住的，暂时不愿意考虑这些地方，最终还是想等过1年-2年后，资金相对宽裕或者政策松动再考虑置换，这算不算是一种对现实的妥协和无奈？
出于隐私保护，更详细的信息就不提太多，子文直接举例说明情况吧！
（历年基准利率参考表）
假设：2015年1月宝安翻身片区【卡罗社区】，55平两房172万成交，当时5年以上基准利率为6.15%，利率按9折计算是5.535%，首套房首付3成51.6万，贷款120.4万，按贷款30年等额本息合计2470551元，月供6838约等于3518.2（每月利息）+3344.4（每月本金）。
假如从开始供楼，至今已供了27期，偿还本金共计90298.8元，欠款1113701.2元，假如近期同面积、户型成交价为325万左右，假设现在有买家愿意接手，业主实收不承担其他税费、赎楼费、罚息、佣金等，那么卖房后可到手约213.63万。
房产从172万变成325万，两年涨幅约89%，虽然没有翻倍，但是涨幅还是比较可观的了，跟案例中网友的实际情况也差不多。
假设卖房后到手213.63万，就当215万来算，首付5成就是430万以内，并且需要包含税费、佣金等，基本就得把房价控制在400万左右。
在同片区，报价380万~410万可选的三房有登科花园、泰安花园、金泰花园、欣荣苑等，基本是2000年前后的楼梯房为主，要么就是没有花园的独栋高层，稍微贵一点的楼盘，议价空间也不大。
案例中的网友基本也是碰到这种情况，品质较好近地铁的楼梯房，或者带电梯有花园小区，稍微远地铁一点的，基本都会超过他自己的预算，因为算上税费、佣金等费用，购房成本已经提高了不少。
网友曾经想过咬牙提高预算‘硬改’，但是品质好的还是够不着，中等的等于没改善，低等的看不上！
中等为何等于没改善？依然拿卡罗社区来讲，这楼盘在翻身片区来说，品质已经属于楼龄较新，品质较好的花园，以小两房换同品质不同楼盘的三房，还是有一定的难度，而同小区置换也会稍微超预算，如果置换品质比现在更低的花园，哪怕居住面积大了，但是居住环境差了一些，估计网友心里那道坎也迈不过去。
这种情况是何等的尴尬，在房价上涨以后，再次买房需要取舍的东西确实太多，我相信有类似情况的网友，肯定不是少数，说白了还是‘没钱’，毕竟收入水平是一码事，能拿出多少来支撑房贷又是另外一回事，每个家庭的情况都不同。
看到这个楼盘推荐图，不知道网友是否有种泪流满面的感觉？子文也是直接从中抽取一套房源来举例的，其实当时的真实成交价还没这么高。
子文特意做成表格，以当时踩准这个时间点上车的价格，与目前的成交价或报价作个简单的对比吧！
看到这个表格，年与年的对比没有太大意义，但是楼盘之间的差异，对房价涨幅的影响非常大，学区、配套、楼龄、规划等，这些点都需要大家去认真思考！
由于330以前的房价基数还是较低，两房、三房的首付款差距真的不大，大伙的购房心态都是‘够用就好’，想着贷款越少生活压力越轻松，更有人想等赚够全款再买房的，哪怕资金比较充足的家庭，也不会考虑到日后换房会不容易。
当时的投资需求未被唤醒，仍然是以自住需求为主，大多数人没想到15年3月30日以后，会是另外一个局面！
自330以后，投资属性已经逐渐压过居住属性，这是购房者心态的一个转变，哪怕遇到政策调控，依然有纯投资的购房需求出现，同时购房的门槛和成本也变得越来越高，既然‘时代’变了，就只能顺应潮流。
在上一篇文章中，提出了上图这个猜测
还是建议有自住需求的人群，应及早上车，以目前的深圳房价来讲，没有足够的财力支持，已经很难一步到位，不上车或许连‘改善’的烦恼都没有，哪怕你未来不再换房，打算卖房离开深圳，那在你离开深圳的时候也能得到一笔房款，仍然可以去到其他城市继续发展。
最后，子文请到【咚狮会-摩天】对这位网友的情况作个点评，让他提供一些置业建议和分析。
摩天观点：这位网友在第一次购房的时候资金没有合理利用，导致改善成本增加。
这类需求摩天接触过很多，之前房价基数不高，2房和3房总价也就几十万的差距，但很多刚需不想月供压力大，在可以买三房的情况下买了两房，后面改善，却发现月供更高。
如果是目前215万的首付，400万在宝安买个地铁口三房改善，这个价位有点尴尬，建议看下碧海500万左右三房，G评可以解决。月供虽然会超出预算，但可以通过信用贷过度，比如现在装修贷30万，五年等额本息，一个月还款6K，一年利息一万出头的样子，管三年一点问题都没。
如果老家的房产在3.4线城市，是投资需求，建议出货回笼资金。
【咚狮会-摩天】是咚狮会的发起人，面向社会高净值人士，提供高端的房产置业服务，实行会员制。摩天实战经验丰富，举行的讲座也非常多，他总能想尽办法为置业者解决各种购房难题，包括各种‘操作’的全程指导。
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