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需求分析：400万左右南山前海还是宝中（下篇）

淘房哥-子文淘房哥发布时间：2018.04.03 17:30:17

如题，这位网友的总价预算，对于他所关注的区域而言并不算多，但每个人都想用有限的资金去获取最大的利益，也是属于正常的心理。

像前海和宝中这两个区域的关注度一直都是比较高的，不过宝中属于整个宝安的带头大哥，上车的门槛相对会更高一些，除了上面提到的宝中片区花样年和西城雅筑以外，其实还有一些楼盘或者区域可选，我们一起来看看400万左右的预算，还能买到什么样的房子。

在这里，先要提一句，这位网友是在3.28凌晨问的问题，当时还不用考虑豪宅税的问题，但是3.28当天就发布了新的政策，而按照“三价合一”进行选择的话，宝安目前的豪宅标准还是360万，超过就有豪宅税，所以怎么选择就看各自衡量。

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像接近400万的总价，其实大部分的房源还是集中在西城雅筑49㎡和花样年58㎡的小两房为主，其次还有天健时尚空间和富通好旺角那些低于350万以内的30+㎡的小两房，这两个留在最后介绍。

西城雅筑属于独栋高层电梯房，楼龄比较新（12年），靠近妇幼保健院，距离1号线地铁宝体站400米左右，离新安中学（集团）第一实验学校不远，裙楼自带商业，并且周边的配套成熟，在户型上也有一定的赠送面积。

但49㎡的另一个房间的面积较小，也有不少人只作为书房来使用，户型相对比较紧凑，如果此户型和花样年58㎡做对比，同价位下个人更偏向于花样年。

而64㎡左右的两房户型相对方正实用，客厅出阳台，如果预算充足又想在宝安中心区置业，这种户型还是可以考虑的，只是目前的报价已经报到470万，不少还报价500万出头，而3月份有效的真实成交价为460万~480万之间（未包含税费、赎楼、佣金等）。

至于花样年属于平台花园的小户型电梯房，58㎡左右的小两房实用率还可以，两个房间相对都不会特别小，但是也要看是什么户型，距离1号线宝体站600米左右，加上周边的一些配套加成，宜居性相对不错，但是靠近宝安大道的话则会有一些噪音。

花样年的刚需自住家庭也较多，但租客的比例相对也较高，毕竟此盘的投资属性其实也比较强，属于整个宝安中心区里面成交最旺的楼盘，对于自住和投资都可以同时兼顾到，目前报价发现有380万左右的房源，但不少房源报价都是400万以上，而近期有效的真实成交价已极其逼近400万（未包含税费、赎楼、佣金等）。

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富通好旺角属于宝安中心区最早一批建设的楼盘，带地面花园，但楼盘品质属于片区里中下游水平，不过位置上相对较好，裙楼自带商业，以小商铺为主，靠近1号线和5号线地铁口，而且最大的壹方中心就在附近，距离宝安大道也比较近。

不过目前300万左右的房源，只有32㎡~35㎡的复式户型可以做个小两房，但是户型上面相对一般，有些改成两房后是属于暗房，日常生活上会有不便，而只有35㎡的户型，房间的采光才会好一些，不过此户型的竞争力相对并不是很高，户型上实在太紧凑，但曾有民间传言说海旺学校有可能被宝安某学区合并，有些购房者买这里也有可能是为了搏传言中的学区。

毕竟宝安中心区目前所欠缺的就是“学区”，至于上面的传言，个人并不准备发表评论，真实性也无法去确认，但有一个现成的楼盘附近会建宝安中学集团的学校。

天健时尚空间是平台空中花园，属于高赠送的楼盘，就在壹方中心旁边，以小户型为主，小区配有机关幼儿园，靠近5号线宝华站，临未来的欢乐海岸不远，附近还有不少空地待建设，不过搏学区的说法，是源于熙龙湾二期以南的教育用地，这里将会建设宝安中学（集团）小学部（筹），也曾有传言说，有没有希望从小学变为九年一贯制，但目前还没有更多的证据能够证实，只不过由宝安中学集团来办学倒是在划地筹划时就已经确定的了。

这里的35㎡左右的户型，如果已经做好外拓的话，也是可以做成小两房，房间相对也够用，只不过像厨房或卫生间相对就比较紧凑，而且物业管理相对也一般般。

PS：据反馈，这块教育用地原先一直未动工，目前工棚已经全部撤走了，希望可以尽快动工，从距离上看，天健时尚空间未来成为此学校学区范围的几率并不小。