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配套齐备 旧改助推 评地铁沿线物业琳珠华庭①【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.06.30 18:15:08
浏览:18061

一、项目概况


物业类型:住宅、商业公寓

开 发 商:深圳市琳珠控股有限公司

地    址:深圳市龙岗区龙翔大道与怡翠路交汇处

项目占地:7281.71m²

总 建 面:42258m²

体    量:共三栋楼组成,2栋住宅,1栋公寓,住宅共363户



2014年1月16日,北京华业地产股份有限公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司以人民币3000万元收购深圳市爱联股份合作公司持有的深圳市华茂嘉投资有限公司100%股权,而龙城爱联片区旧改项目的实施权,也归华业所有。


华业地产后又于2014年3月19日将旧改地块所属子公司华茂嘉投资有限公司股权转让方式以10420万元转让给深圳市琳珠投资控股(集团)有限公司。


(借用房网网友“网”的图片)


、项目区位及配套


项目所在的位置属于龙岗中心城片区,龙岗中心城除了是龙岗区政治、经济、文化的中心以外,还是龙岗区配套最完善、宜居度最高的片区之一。


目前项目东北面为住宅小区,但西南面为民房,“前后”差异较大,西南面的民房,对居住氛围会产生一定的影响。所幸西南面的大片民房已纳入了爱联旧村旧改范围内,包括即将入市的名居广场就是爱联旧村旧改的其中一个地块。但是旧改地块面积较大,要完全改造周期较长。



1.交通


在公共交通方面,无论是龙城医院公交站抑或是爱联小学公交站,直线距离均在500米以内,可选的公交线路合共超过20条,但多数都是以区域短线为主;


而地铁方面,现有的地铁3号线爱联站与项目直线距离大约650米左右。但是实际的步行距离超过十分钟。


而大运站未来规划是集3、14、16、21和中虎龙城际轨道的五线换乘站,从爱联站到大运站也就一个站的距离。但是轨道交通建设周期较长,14和16号线最新规划预计将在2023年通车。


自驾的话,项目紧邻龙岗大道和龙翔大道。而经龙翔大道,10分钟内可接驳水官高速,连接到城市的各个区域。


整体而言,项目的交通配套还是较为便捷的。


2.商业


项目周边的商业配套较为完善,1.5公里内有岁宝百货、万科广场和龙岗cocopark。周边的沿街商铺也非常丰富。后期还可以共享名居广场、中粮祥云的商业配套。



3.教育配套


龙岗的优质教育资源大多数都集聚在龙中,所以也造成了龙中个别项目的小户型单价去到了7万+。虽然项目目前还没确定学区,但是在龙岗教育基础科的学区划分图可以看到,项目的小学学区划分到的是爱联小学和如意小学,而初中划分到的是龙岗外国语和福安学校。


总体来说这四所学校在龙岗的口碑和往届中考排名都是不错的,但是最终的学区划分还是以开发商给出的官方结果为准。


4.周边环境及旧改


项目所在的龙中片区除了以配套完善著称以外,城市面貌和宜居度也是龙岗其他区域难以比拟的,临近龙城公园、龙城广场、大运体育中心和即将对外开放的龙岗三馆一城,这些自然景观和休闲配套,在龙岗能如此集中在一片区域,这片区域应该也就只有龙中了。


但是西南面的大片民房也是不折不扣的对项目的舒适性和宜居度造成了影响。



项目周边2公里范围内,目前规划城市更新项目多达15个,拆迁重建用地规模约达到130万平米。目前已经确定进驻的开发商包括有恒大、中信、合正、宇宏、中粮、仁恒等等。这15个旧改项目当中就包括了项目西南面的这片民房。


这些旧改项目主要是分布在地铁3号线沿线两侧,改造将对城市面貌和配套会有大幅提升。如此大体量的旧改也注定了,日后的龙中将会有较大的改变。但是旧改本身就是一项周期较长的建设,加之体量较大,需时可能更久。


三、周边二手房价格


周边二手房项目均价:

保利上城:约4.3万/㎡

东都花园:约4万/㎡

(取之链家网数据)


周边新房项目均价:

华策中心城:约4.2万/㎡

金地龙城中央:约4.3万/㎡


保利上城和东都花园与琳珠华庭位置相邻,目前这两个二手房项目整体均价都突破了4万,虽然公园大地离项目也很近,但是公园大地作为龙岗的标杠项目,可参照性不大。


而新房方面,目前周边在售有华策中心城和金地龙城中央,这两个项目的地理位置要稍逊于琳珠华庭。但是琳珠华庭的体量较小,一定程度的影响了,居住舒适性。


老牛个人预估项目均价可能会在4.5万左右,但是项目均价一定程度受到学区划分的影响。

3号线 牛浩思评楼 龙中 琳珠华庭

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