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沙井新盘现楼入市!香莎公馆重启推建面83-134平3-4房【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.07.13 16:44:23
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伴随着11号线开通、深中通道开建、国际会展中心及20号线开建、107将市政化、12号线将动工等多重利好的影响,西部片区的关注度越来越高,区域内新房开发速度也随之加快,原本零星供应的机场以北的几个片区开始热闹起来,以沙井片区为例,原有商品房项目屈指可数,而现阶段在售或将售达到6个之多,另有多个旧改在建设之中。

 

而近期将售的项目中,除保利达小行星为商务公寓外,其它三个均为产品定位类似的住宅,户型区间、位置都较为接近,星河荣御、拾悦城老牛此前都已点评过,本期则将具体说说原本在去年便可入市但延后至今的香莎公馆项目。



香莎公馆主推建面83-132平的3-4房及建面112-118复式4房,现房出售,样板房已于去年施工完成,预计本月开放,近期入市。项目早在去年3月便对外开放了展示中心,推广名为香莎中央,大概在两个月后又莫名关闭,坊间传闻可能是受开发商与村委此前的违规操作影响,但具体未落实,时隔一年有余,如今又要重新面市了,推广名改为香莎公馆。

 

项目位于宝安区沙井片区,沙中路与沙壆三路交汇处,在售项目星河荣御东北侧。地铁11号线马安山站西侧约1.3公里(百度地图测量所得,仅供参考),步行时间约15-20分钟。距离穗莞深城轨站约2.5公里,预计2018年通车连接东莞及广州。



项目原为沙井沙头松山片区城市更新单元,由中熙房地产开发有限公司和沙井沙头股份合作公司共同建设,在旧改项目中,这种开发商和村委合作模式较为普遍,通常是由社区股份公司提供地块,开发商负责房屋报建,双方根据比例来分割房产面积。


开发商中熙房地产开发有限公司其控股公司为深圳市中熙投资集团有限公司,是一家综合性企业集团,以房地产开发为产业支柱,还包括商业零售和物业管理等。集团此前开发的项目有:香林玫瑰花园、香缤广场、香缇湾花园、众和花园、中熙广场、香缇公馆、香缤时代园、菁英时代、香城名门和香华里花园等等。目前有多处的储备用地,项目遍及广东及周边省份。



本项目规模不大,总的建筑面积不到星河荣御的三分之一,占地面积约2.2万平,总建面约12万平,容积率4.0,其中住宅约7.4万平,商业6500平,其它为公共配套及地下车库面积。


整体规划为3栋6座高层,均为32层,共有房源763套,车位660个,约14%的住户没有停车位,目前已是现房,户型建面囊括83-132平,其中90平以下户型占比约77%,89平3房占比最多,展示中心现场有户型模型,样板间将在本月开放,拿到现售许可后便会入市,价格将参考区域二手房售价,预计在4万左右。



项目周边虽有大量厂房、民房,但日常生活配套都较为齐全,北面紧邻沙井老牌豪华商务酒店麒麟山景大酒店,距离沙井目前最大的购物中心京基百纳广场500米不到(百度测距),对面的星河荣御也自带约1.6万㎡商业街区及1万㎡集中商业,周边多个综合市场,1公里范围内还有天虹商场、西荟城购物广场等商业配套,整体来说,居家是比较便利的。

 

当然,周边的整体环境还有待改善,除在售的星河荣御,和几个小产权社区外,几无其它花园式社区。

 

沙井目前的商品房社区主要集中在两个区域,其一是以沙井市民广场周边为代表的早年开发的丽莎花都、棕榈堡等,另一个是位于项目北面1公里左右距离近年开发的西荟城、万科翡丽郡等为代表的组团区域。

 

学区配套也比较一般,且丽项目较远,目前在荣根小学和沙井中学的学区范围内(实际范围以教育局及对应学区学校公布为准,仅供参考)。学校的数量和质量可以说是整个沙井区域的短板,公立学校不足,也无知名或者有代表性的学校,望后续一些规划中能适当引进知名教育集团资源,提升和带动整体的教育质量。



不过,换个角度来说,厂房、民房多提供了更大的改善空间,尤其是厂房,因为权属单一相对于产权分散更好地推动改造。通过整理,我们发现香莎公馆周边已布局了多个大型城市更新项目,大都包含住宅产品。



茭塘工业区

 

项目预计2018年动工,拟拆除用地面积10.27万㎡,开发建设用地面积7.25万㎡,计容积率建筑面积为43.49万㎡,其中产业研发用房30.44万㎡。



中熙沙井和一第三工业区

 

与香莎公馆一样,由中熙开发,项目目前主要建筑基本清除,开发建设用地面积4.88万㎡,计容积率建筑面积29.82万㎡,其中住宅17.89万㎡,商业及办公约8万㎡,商务公寓3.38万㎡。



万丰南山工业区及万丈埔工业区(一区)片区(沙井海岸城)

 

项目比较受瞩目,由海岸城集团开发建设,拟打造为沙井的海岸城。


图来源于家在深圳@pc983。

 

京基沙一村(京基御景珑庭)

 

项目一度停工,似乎还未复工。规划占地面积约3.5万㎡,总建面14.7万㎡。



周边旧改项目较多,还有几项“工改工”项目,就不一一列举了。


户型方面,主推建面83-132平3-4房,目前尚未拿到带有尺寸的户型图,老牛在采盘过程中拍到了相应模型,不作具体分析,粗略来看一下,仅供参考。

 

建面89平3房2厅2卫

 


建面93平3房2厅2卫,较为经典的格局分布,餐厅客厅一体,客厅出阳台,三面采光,动静分区。


此户型图来自网络,仅供参考



128平4房2厅2卫,户型方正,格局通透,卧室对称式分布,动静分区。



118平复式4房



另外,老牛在深圳华墨国际设计有限公司官网发现部分香莎公馆样板间图片,具体户型未知,是否为此次将开的样板间效果图也未知,先睹为快,仅供参考。



整体来说,香莎公馆目前有不错的商业配套,距离地铁站稍远,片区社区氛围不足,厂区林立,居家氛围有极大的改善空间。好在片区内城市更新项目多,具备一定的发展潜力。至于兑现期,则需要一段较长的时间。后续如若拿到带有尺寸户型图纸,老牛将在第一时间详细点评。尽请留意。


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