随着深圳原特区内土地资源的逐步匮乏，旧住宅小区一直是开发商争夺的“大蛋糕”。如果将老旧住宅小区比喻成一块蛋糕，那么政府想吃，开发商想吃，希望通过城市更新达到原物业价值升值的业主们更想吃。而这不是一件容易的事情，但又是不可不做的事情。
在棚户区改造模式未兴起之前，自2009年颁布的《更新办法》明确提出“政府引导，市场运作”的原则。在这种指导思想下，政府寄希望城市更新的发起和实施完全依赖市场行为，从而避免因涉及拆迁陷入矛盾和纠纷的漩涡导致自身承载更多的责任。
但近年实践中，很多由市场主体实施的拆除重建类项目，尤其是在旧住宅的改造，因缺乏公信力的第三方介入，且有两个100%的限制，相关利益方的博弈，使得很多旧住宅项目进展缓慢或者被迫停滞不前。
深圳多个旧住宅小区项目因产权分散，难以获得100%的业主签约同意，从而陷入僵局。一些项目一拖十年，像木头龙小区每年都需支付大笔过渡期安置费，至今损失上亿仍无法推动，大型开发商都损失巨大，小开发商更是拖到破产倒闭的境地。
在旧住宅改造成为深圳“改造升级”推进工作的困局时，罗湖区率先出台旧住宅改造实施办法（意见稿）。其中，不乏多个亮点都将对旧住宅推动起到非常重大的影响。
为了明确罗湖此次政策的指向，旧改先锋团队为大家梳理罗湖区具有优先改造潜力的旧住宅小区。
木头龙小区
木头龙小区位于罗湖区文锦中路，始建1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1341户。2010年，全市共有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划，木头龙小区赫然在列。然而，除了业主较少的鹤塘小区经过六年多的时间完成签约外，其余7个小区都因未达到现行政策要求的100%签约率而多年停滞不前。罗湖的木头龙片区就是其中最为典型的代表。
从2007年至今，十个春秋，项目签约率已达98.5%，未签约的业主仅剩20多户。既便如此在仍需100%签约才可进行后续，从目前情况来看，短期内不由政府主导介入，项目的被动局面依然难以改变，项目实施仍遥遥无期。
松泉公寓
作为罗湖区建成较久的小区之一，松泉公寓为许多市民所熟知，该小区2、9、10、11栋等几栋楼2005年就被有关部门鉴定为局部危楼。现场踩盘发现，该小区楼房多处墙皮脱落、钢筋裸露锈蚀。
松泉公寓危房等问题得到社会关注，并引起深圳市相关部门重视。据了解，假日在罗湖区住建局的组织下，罗湖区领导到松泉公寓了解相关情况，表示根据检测鉴定报告（鉴定结果B级结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求），松泉公寓尚未达到城市更新的要求。
如果业主要求改造的意愿强烈，在满足“两个100%”的要求后，可以在政府主导下旧住宅改造。
华丽东村小区
华丽东村位于罗湖区黄贝路1002号，共23栋，608户。小区建于1982年，由深圳城建开发，作为企业福利房。主要为由砖块建成无水泥柱无框架结构，楼龄也已经超过30年。早在2006年开始便有小区业主呼吁旧改，但是11年过去，小区内仍没有进行改造的迹象。
蔡屋围广场北小区
罗湖区核心地段踩盘现场可以发现，小区设有两处旧改办公室，也能看到曾经两大地产开发巨头恒大和招商的竞争项目迹象。不过从认识的两位业主口中得知，目前并无实质性的拆迁谈判进展。
景贝北小区
景贝北小区位于罗湖区怡景路1004号，分A、B两区，共15栋，630户。小区建于1985年，楼龄早已超过30年，为塔板结合结构，但从2013年开始，陆续有业主反映小区内老化严重，且市政配套设施老化、消防应急设备落后、楼体的多建筑结构存在安全隐患等。
但到目前仍未有旧改消息透露，业主表示，小区居住虽无太大安全隐患，但仍希望通过旧改改善居住环境以及房屋资产升级。
马古岭小区
建筑年限29年共464户，据相关业主反映，某小型开发企业自去年通过业委会介入意愿征集无果目前并无实质性进展。
航运小区
1985年竣工的旧住宅小区，共376户，目前深圳市航运集团正在正在改造意愿申报旧改，具体推进暂不得知。
世界金融中心南侧地块
现场踩盘了解到，目前街道办层级正在展开意愿收集工作。包括：宝平街小区，粤华小区、外运小区等旧住宅。其中还有一处原体委的职工宿舍楼，20来户基本已搬空。
128号大院
建筑年限32年共378户，据前期参与开发主体透露，他们目前已完成全部的意愿征集和拆迁补偿工作，正在走申报流程，具体待官方公示确认。
（部分建筑年限近20年以上旧住宅小区一览）
迟迟无法推动旧住宅小区改造的大部分根源便在于拆迁补偿，在2017年1月正式发布的《暂行措施》中，明确住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1：1进行。但事实上，在城市更新领域，开发商竞争如此激烈的市场里，旧住宅区改造的拆赔比不成文的规定均是以1:1.3起步产权置换，低于这个标准的开发商进驻对业主并没有过多的吸引力。
前几年，深圳两大开发商在争夺南园新村旧住宅更新项目之时，一度将拆赔比增至1:1.4，曾达到全市最高。不过后续被相关部门叫停，截止目前还未见动静。当然除了拆赔比外，提出赠车位、提高过度安置费等各种举措，屡见不鲜，这也显示出拆迁补偿方面的激烈竞争。
这些加码条件对一些久拖不决的旧住宅更新项目来说却压力巨大。在一些久拖不决的旧住宅更新项目中，每年付出的大笔过渡期安置费，其旧改成本已经远远高于进入市场的开发商预想，难以提出与之抗衡的拆赔条件。
近日，旧住宅改造的相关意见稿频发，不难看出政府在通过不断调整，适应对原关内旧住宅城市更新的探索路径。就此次罗湖区推出的旧住宅改造实施办法（意见稿）与8月8号深圳旧住宅改造意见稿性质、方向上基本一致。
但罗湖区的实施细则更为明确，具体，其中很重要的一点：意愿征集有明确的120天的时间限定，在此期间权利主体意愿未达到100%项目，终止并五年之内不再受理该旧住宅区改造申请，另外，还有民事协商补偿签约，最长180天的签约期限，一旦正式启动项目可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚，强制拆除等；
从政府主导的旧住宅改造下，拟定统一的拆迁补偿安置标准，一定程度限制了贪心的钉子户，不允许存在高额的补偿。这防止出现补偿标准的恶性竞争，对拆迁补偿的无序竞争起到了积极正面的引导。
还有清理违规进驻旧住宅小区展开意愿征集工作的市场主体，违规企业五年内不得在罗湖区从事城市更新业务。住建部门公开招标选取意向实施主体，全程监管。这无遗是在对扰乱市场的违规开发商进行清理，从而由住建部门合法合理的进行公开招标。
另外，展开说一下开发商违规进驻旧住宅小区这一点：最近陆续收到有相关权利业主交流咨询，大多表现了对进驻小区的意愿征集主体的疑虑，比如是否有地产开发资质和实力，意愿征集的目的动机，签署相关表格协议是否存在风险等等，其实这在深圳日趋激烈的存量改造市场普遍存在的，个人觉得相应的监管限制措施能更好的规范旧住宅的改造实施路径，减少类似的恶意拆赔竞争和拆迁概念的炒作。
粤公网安备 44030402000760号
