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盐田8号线地铁口新盘 评半山悦海

咚咚牛浩思 发布时间:2017.09.07 09:37:49
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好些时间没有谈盐田的新房了,一来活动圈子不在此;二来盐田确实没什么新房好谈,今年以来的前8个月,盐田和大鹏是唯二尚未获批预售项目的区域。

 

并且,根据牛浩思团队的统计,盐田目前在售项目也仅6个。除山海四季城二期外,其余在售的有不少入市了一段时间了,以去化比较缓慢的,高净值人群为对象的别墅及大平层产品为主。

 

而对于普通置业者来说,盐田新房的选择范围极为有限。终于盼来了个新盘,有地铁口优势,临山近海的半山悦海。今天老牛楼评该盘。




【交通及区位】

 

半山悦海位于盐田区沙头角梧桐山隧道口北侧,开车进入盐田时,一出隧道的左手边那几栋高层小区便是了。

 

由于小区机动车出入口布局在小区的东侧和北侧,进入小区时,在前方路口红绿灯处左转绕个小半圈,但注意别走错进入返市区隧道了,走错了这趟时间成本和油钱可不小。


图:建设早期时所摄,来源于百度地图街景。项目的东侧未来规划为市政路(盘山路高架桥下),小区出入口之一设于该市政路的西侧。

 

深盐路上正在修建地铁8号线一期(即2号线东延线),并在半山悦海东侧约500米不到的距离设沙头角站,该线路预计2020年通车运营。

 

因此,从交通通达性来说,半山悦海还算不错。有点类似于深圳关口区位的感觉,往返的要塞之地。


 

然而,这种区位的缺点也比较明显,比如噪音大,尾气重,“华山一条道”,交通瓶颈口等,均是“类关口”区位的通病。何况,直接与道路相邻的半山悦海,受影响程度就更深了。


图:截图于咚咚找房APP盐田置业群。普通置业者对半山悦海的担忧,主要是临路的噪音问题。

 

那么,是不是意味着半山悦海对面的合泰御景翠峰也受此影响呢?有影响是必然的,但从最基本的户型产品来看,合泰御景翠峰的优势朝向,比如南向,并不是直接面对主干道的深盐路,相较而言,较大机会避免了噪音等影响。

 

其实,半山悦海这块地本不是用来建房子的,原属盐田港集团下属梧桐山隧道公司维修车间及宿舍用地。

 

据家在深圳网友@czqcql介绍,沙头角梧桐山隧道原来是收费的,盐田港集团(市属)与港资企业合资。后政府收回梧桐山隧道免费通行(收费合同期未到),盐田港集团将补偿款付给港资企业,政府就将此地块(半山悦海地块)补偿给盐田港集团,盐田港集团现将此地块交由下属的盐田港置业公司负责开发。(p.s.由于原关于kfs资历描述可能有误导,已删。)

 

2011年,此地块作为沙头角梧桐山隧道口北侧项目列入城市更新计划。



可以这么说,这块地最终盖成住宅社区更像是一场意外,而不是合理的规划。那么,在宜居属性上考虑欠佳是比较自然的事。因此,后期需要完善的相关规划得跟上才行。


据说,梧桐山隧道口上盖平台规划,但老牛目前还未找到相关的工程信息。有这类规划固然是好的,估摸其工程难度不小。


 

继续看周边环境。项目周围主要是小高层及高层为主的住宅社区、宿舍楼,少量工业园等建筑。

 

而项目所处的整体区位是三面环山,一面向海,有不错的生态景观优势,但受制于生态保护线,可开发利用空间有限。相比于东面的盐田港后方陆域,沙头角的居住氛围还算不错,但已趋于成熟,后续的炒作空间也有限。以稳为主,片区无太大的增长动力。

 

随着区域老化,建筑老旧,区域配套弱,需要大规模旧改来改善,但到目前为止,半山悦海周围还没有新的城市更新计划。从深圳旧改的周期来看,列入旧改计划中的项目没有个5年以上基本上是看不到任何效果的。连前期规划都没有的话,要盼望旧改将是一个漫长的过程。



另外,在项目的北面,有一处沙头角液化气站,被列入盐田区重大危险源列表。气化站设于此固然有历史原因,但目前片区居民区集中,并且南面紧邻林园小学的情况下,纵使安全管理严格,但心理感受恐怕还会有点疙瘩吧。




【社区规划】

 

看回项目本身规划。

 

1、半山悦海用地面积约2.2万平方米,建筑面积约17万平方米。项目共规划5栋,其中4栋47-49层,高约150米的超高层住宅,1栋29层保障房。



2、容积率6.59,绿化率35%,规划总户数1080户(含保障房)

 

6.59的容积率对于半山悦海这种社区规模比较小的项目来说,容积率是相当大了,好在前后两排的楼间距约30-33米之间,并且在规划上尽量避开了遮挡对视问题。不过1080户的规模不小,可以预见,到时候社区的休闲空间资源会比较紧张。


图:效果图仅供参考,来源于http://www.architbang.com/project/view/p/6311。

 

3、另规划有2000平米的底层商铺,和2200平米隧道综合管理用房。

 

其实2000平米的低层商铺,商业面积相当有限,周边商业业态还很弱,缺乏中高端商业。自身2000平的底商估计仅够满足日常底端消费需求,业态应该仅限于便利店,生鲜店,食肆等小型商业。对生活品质会有较大的影响。




【定价分析】

 

价格方面应参考御景翠峰6.2万/平方米,考虑到御景翠峰开盘时间比较早,在户型实用率上有一定的优势(建面89平做4房),本项目的价格或许会开5.5万/平方米或以上。

 

若如此,这个价位其实没有太大的竞争力,有点高不成低不就,普通刚需难接受,改善需求无优势。

 

注:实际价格以规土委公布的预售备案价格为准,上述定价分析仅供参考。

 

 

【综上所述】

 

1、盐田属于一个低密度人口片区。除盐田港外围及相关道路外,整体宜居属性比较高,且傍山望海,规划低密度,跟深圳市区及大多数地方相比,别有一番风情。


但是低密度人口会直接影响到就业人群的数量与质量,进而直接导致商业强度品质和业态的丰富程度相对不足。往往这样的区域,会具有不错的生活环境优势,比较适合中高端产品。

 

从盐田的整体商品房配置来看,属于高端物业与低端老破旧两级分化现象比较严重。半山悦海在定位上可能比较尴尬,深盐路做为主干道,车流量较大,但项目处于隧道出口,纵使有较高的车流量,车辆停留消费的几率非常低。

 

那么,项目主要消费人群来自于社区和周边,而周边多为早期老旧多层项目为主,居住人口密度很低,极大限制了项目自身配套商业的发展。与对面的御景翠峰虽然距离较近,同样是因为隧道出口的问题,步行缺难以到达。基本上难以达到商业与购买力共享效应。

 

2、如果选择经济实惠型,同样总价可在诸如横岗片区选择相当优质成熟的新房或次新房社区,因单价相对较低,可选择面积稍大的户型。交通可享受14号线地铁配套。

 

如果选择居住氛围较好商业配套较快的地区,可选择诸如坂田片区的新盘与次新盘,此区域生活配套完善,地铁10号线极大便利解决交通出行问题。而且此区域的大型楼盘比较多,生活配套与街区商业成型速度快。

 

如果是以纯投资为目的,可考虑选择西部楼盘,比如带有强大自身配套的山海上城。或华强城、拾悦城地铁11号线周边物业。


当然,由于尚未预售,半山悦海的价格尚不知,如果竞争优势比较大,结合后期隧道口上盖平台规划来看,其实也是可以的选择。

 

3、目前缺乏具体的户型产品等信息,无法直接比对。户型也是老牛比较期待的,后期再为大家奉上吧。

 

最后,盘无完盘,合适自己及家庭的就是最好的,合适的关键因素还是得看其售价。置业者买不买账,最终还是在同类价格产品中做抉择。



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8号线 沙头角 半山悦海花园 牛浩思评楼

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