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500万内还能买到宝安南山什么房?西部8月人肉房价(上)

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2017.09.12 21:08:40
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温馨提示:南山、宝安两区的资讯合并,以后统称为西部大区,将由淘房哥唔同淘房哥子文共同打造深圳西部最接地气的房产资讯!


为了得到更直观的数据对比,本文以500万为分水岭,首次结合南山、宝安的成交数据,将全文分成上、下,每篇各设5个区间价位段来分类,让广大南山、宝安置业者清楚看到,在同价格段的前提下,购房者们到底买了什么样的房子!


下篇:1200万宝安没房选 南山选择非常多! 西部8月人肉房价


【西部大区】通过各个渠道,8月共收集到500万以内的房源共353套(南山+宝安500万以内总数),其中南山163套占46%,宝安190套占54%,数据只供参考。



此价格段内,南山和宝安都是以两房户型为主,其中三房成交南山比宝安少41套,但南山一房成交要比宝安多22套,其实跟两个区域之间的“门槛”有关。



南山区作为深圳就业机会最集中的区域之一,就业人群对住房的需求量非常大,加上配套资源相对较好,无论是租金收益还是购房门槛普遍要高于宝安区,而宝安目前有不少区域配套未齐全,周边的附加值并不高,如果在南山找不到合适的房源,不妨去宝安淘一淘。

200万以内

如图所示,宝安新安200万以内小户型,大多数是单间为主,其中宝安中学的初中学位房成交最为突出,学区内三大低总价小户型均有成交,个人平时也有关注其他名校学位房的房价,宝安中学的门槛算是较低的。

如不考虑学位,需要一定的居住面积,宝安的富通城3期可以做到一房一厅,碧海小学就在小区对面,海湾中学学位较一般,但周边配套能满足日常需求,不过距离11号地铁碧海湾站比较远(稍微超过1公里),区域内也会有较大的飞机噪音。

or↓ 你会怎么选?

至于南山呢,建议可以优先关注友邻公寓,不仅所处地段位于繁华的中心地段,配套成熟,同时也带有较好的学位-学府中小学,如今已划入南二外,教育质量有提升的空间。不过小区管理还是比较一般的,对于自住而言,稍有影响。

下图为南山区内成交总价在200万内的房源汇总,其实不难发现,大部分都是本身主打小户型的楼盘,如常见的桃苑小区还有友邻公寓,不过从这些房源的面积来看,所对应的户型基本都是单房了。

201万-300万

到了这个价格段,宝安基本以两房为主,甚至还可以买到3房,而各小片的热门小户型楼盘也都有成交,综合属性也相当不错,其中以西乡片区的楼盘选择最多,碧海的地铁口小两房租金收益稳定,并且配套也能满足日常需求,对于资金预算不那么多的投资客或刚需都可考虑。

想要享受优质的配套资源,可以关注宝中的泰华君逸世家,原始户型是大单间,可以改成小两房,不过比较紧凑就是了,楼下是沃尔玛及1号线宝体地铁口,周边商业配套成熟,体育馆就在家对面,而且小区车位比较充足,对于在南山上班的小两口来说,还是值得考虑的。

or↓ 你会怎么选?

对于南山而言,万豪月半山户型的拓展率还比较不错,但是所处的位置比较偏,目前周边配套十分欠缺,对于自住而言并不方便。而相反的,像中心区的友邻公寓和阳光华艺,正处中心地段,周边配套都比较成熟,自住要好上不少,同时也有较好的学位加成,对比下可能更值得关注。

尽管还是预算不多,但还是要尽可能挑选比较好的房源,若在大致价位、地段相差不大的条件下,能买两房还是尽量买两房,除上述的3个楼盘外,比较符合的还有南油的南园枫叶广场和前海的丽湾国际公寓,不占名额是它们最大的优势。 


200-300万这一区间,南山除了部分小区有两房以外,其余的基本也还是一房为主,并且主要集中在南头、南油、前海以及中心区这几个区域内,除此之外,大部分的楼盘都分布在商圈或是地铁口附近,由此看来,大部分考虑小户型的买房群体,对于其配套是比较侧重的。

301万-350万

宝安区到达这个价位段之后,除了碧海和宝中之外,其余片区的正规两房基本都能找到,像翻身的泰华俊庭、卡罗社区,交通出行比较方便(5号线翻身地铁站),较多人关注这两个楼盘,另外还有西乡片区的天骄世家和桃源居,都是属于未来12号线的地铁口。

科普一下,宝中有个比较冷门的楼盘叫天健时尚空间,紧靠着壹方中心,基本被宝中的豪宅包夹,由于此盘赠送面积较多,可以改成小两房,属于平台空中花园,但是物业管理比较差,自带的商业裙楼档次也较低,位置是非常好的,自带机关幼儿园,5号线宝华站,附近还有待开发的土地,只是价格也不低了。

or↓ 你会怎么选?

既然宝安拿出了个冷门盘,那同价位的松坪村三期,有种60平的两房,面积上要比天健时尚空间更大,并且小区比较新,也带有花园小区环境,不过是保障房(具体可参照桃源村三期),略不讨喜,当然在这个价位下,像西丽的中爱花园也可关注。

在300-350万这一价位区间,南山两房户型开始逐渐增多,而从片区分布来看,大多数集中在科技园、前海、中心区内。但这些楼盘大多数品质都比较一般,其中综合表现比较好的就只有前海的星海名城和新德家园了,楼龄相对比较新,配套各方面都还可以,就户型较为紧凑些。

351万-450万

450万以内对于宝安来说,已经属于很主流的价格段,大部分区域都可以买到2房或3房,对学位有要求的可以关注新安片区,虽然此价位能选择的学位房(宝安中学),品质还是不高,但是学位按8大录取可稳定排名全市前十左右,在满足学位的同时兼顾居住需求;至于宝中则可以物色一下入门级两房,配套完善相对保值,而家庭人口较多,如果能接受一些噪音,去到碧海能买到小三房。

翻身片区的泰华锦绣城,属于人车分流的平台花园小区,楼龄有点年代(99年),距离地铁比较远,但靠近107国道交通还算方便,国道对面的前海新纪元带有商业综合体,可改善周边商业配套较差的局面,对于预算不多的改善型家庭而言,400万出头买套100平左右的电梯三房,还是相对不错的。

or↓ 你会怎么选?

这个价位下,南山有桃源村三期,作为07年的小区,楼龄是会比较新的,同时相比一期和二期,三期自带独立的花园小区,显得居家性要略胜一筹,不过在其保障房的基础上(建筑质量稍一般),因此对于购房者而言,心理或许会有一定的想法。

南山区450万以内的成交量主要集中在蛇口和西丽,其中两房居多,三房还是比较少的,对于蛇口片区的话,老旧学位房成交还是比较活跃的,像紫竹园、爱榕园、翠薇园等的小区都比较常见,局限于价位区间,成交基本是两房。而对于西丽片区,刚需大盘桃源村,成交同样保持较高的活跃度,在同样的预算之下,桃源村还能买到电梯的三房,对比南山其他区域,三期80+㎡的三房还颇具性价比。

451万-500万

到达500万以内,除了宝安中心区仍是选择不多之外,宝安全区基本可以选到3房,不过通常到达这个价位,宝安置业者除了对楼盘品质有要求之外,周边的配套、交通、学位等也不能太差,所以数据上面体现的只是已成交的房源,西乡片区的正规3房可以重点关注一下。

西乡片区的中熙香缤山是本文内,唯一成交的4房2卫,这个楼盘周边大环境及配套都比较差,但是楼盘自身的品质其实还是不错的,加上赠送面积较多,客厅出阳台,自带幼儿园,加上附近就是凤凰岗旧改项目(含华润,未动工),而凤凰天誉(小盘)则预计下年可能会入市,未来大环境及配套或会得到提升。

or↓ 你会怎么选?

南山500万内,如果不考虑西丽片区的桃源村三期,像鼎太风华、诺德国际、雷圳这三个楼龄比较新的花园小区两房,算是比较好的选择,除了自贸区的概念外,学位也是吸引众多关注度的一大因素,未来前景也比较可观。


450-500万的价格区间,除了部分高端住宅外,基本都是两房和三房,并且三房是占多数的。西丽整体楼盘的宜居性还是比较好,同等价位下,相比南油也能买到带花园小区的房子,但配套一直是片区的一大短板,而南油对比西丽,虽说都是主打刚需盘的区域,但是区域整体环境略显杂乱,同时独栋大厦物业居多,商务气息太浓,宜居性一般。

特别鸣谢,为本文提供成交数据的淘房会成员:


宝安西乡片区

伍小姐13537829517

钟小姐13510285228


宝安宝中片区

杨乐平13922856436

张米莉15112336862


宝安碧海片区

周少冰13417520020


宝安新安片区

吴建柳15914008210


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淘房哥说 南山 宝安

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