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茫茫前海,老牛浅谈“公寓”投资要点

咚咚牛浩思 发布时间:2017.09.13 09:50:46
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上个月26日是前海成立的7周年,老牛不久前也为前海做个一辑专题,简单地感受了前海近几年来的发展变化。

 

同时,将以前海及周边市场为例,谈谈商务公寓等商业类产品的投资要点,仅供参考。



前海桂湾一马当先,周边接壤受益不浅

 

从定位上,前海的变化由“深港现代服务业合作区”上升为“粤港澳大湾区国家战略的重要合作平台”。

 

从门面上,前海多个组团区域,已崛起了一批新型建筑群,三个核心发展片区都有其代表性的群落。

 

我们以习近平总书记到访前海为时间节点,从鸟瞰视角对比前海5年以来的建设变化。

 

5年前(Google Earth显示的2012年前海片区):

除前海车辆段上盖物业前海时代外,其余大部分区域都还是黄土地。彼时,前海还尚未公开出让过一块土地。



VS

 

5年后(Google Earth显示的2017年3月份前海片区):

很明显,道路网络雏形已现,轨道交通、公交设施、地下空间等为核心的市政基础设施建设全面铺开……

 

前海核心区内的三大片区均有代表性的建筑崛起。桂湾片区的华润、卓越、恒裕组团,已是摩天成群;前湾片区的万科企业公馆、前海深港青年梦工场已成为目前前海最活跃地带;妈湾片区的十九单元,集合了顺丰、世贸、香江、信利康等总部大厦,部分项目将入驻使用。



与宝安接壤的桂湾片区尤为明显,前海已出让的24宗用地里有13宗位于桂湾。

 

桂湾片区的建设饱和度最高,区域内超过一半的土地都在建设中,比如我们耳熟能详的前海时代、卓越、华润、恒裕,以及前海基金小镇、鸿荣源、腾讯、中粮资本、中英人寿等项目都如火如荼进行中,并且英国金丝雀码头或将进驻。


图:摄于2016年年底。


由于前海核心区内,主要是写字楼和商务公寓等商业产品,符合前海开发,产业主导的特质。而住宅除了已入市的前海时代外,再无新增同类产品。

 

因此,前海规划从概念到落实,也推动了周边片区的置业投资热潮,影响最深的当属仅与桂湾片区一河之隔的宝安了。




前海及周边新房豪宅化,小户型商务公寓稀缺


根据牛浩思团队的统计,前海自贸区3公里范围内,新近入市住宅7-8万/㎡起步。


虽然,货币现象、产品定位和学区优势亦是助涨不可或缺的因素,但不可否认的是,这个片区的住宅普遍“豪宅化”与前海的辐射不无关系,价格甚至和南山区整体均价相当,可见一斑。


图:以开发商实际在售为准,仅供参考。


并且,从我们对前海及周边入市新房的统计表格来看,周边在售项目主要有几个特点:

 

△1,住宅产品单价高,且尾盘居多,适合改善型需求,追求地段潜力,又适合居家自用的置业者。对于以投资为目的的买家来说,如此高面积段的住宅产品,并不利于后期的交易活跃度,市场需求相对于主流家庭户型限制比较大。当然,如果有“房票”,是有不少不错的改善产品,对于资金的增值保值,在深圳豪宅市场未完全分化开来之际,仍然是首选标的。

 

△2,写字楼产品集中在前海区域内,大多是标准层为建面2000平左右的产品,购买门槛非常高。而且,老牛个人认为,为了保证后期运营管理以及写字楼的整体品质对租金的回报,写字楼不适合购买切割得太小的产品,除非是政策允许外的“类住宅”,但有一定的政策风险。

 

那么纯商办的写字楼对于投资者来说,产品面积段大,机构投资为主,而且升值预期更讲究就业的集聚效应,商圈的发展,运营管理的要求更高,投资思路也不会是以中短期回报为主,租金的回报要求高。

 

另外,根据戴德梁行的二季度数据显示,虽然深圳在过去一年的净吸纳量同比增长281.7%,但由于供应远超过同期的需求,因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置率有所下降,空置率上升至13.1%。

 

根据同类机构的预测,随着未来几年,深圳前海、后海、深圳湾超级总部、深圳北站、留仙洞总部等多个商务区的海量写字楼项目入市,还将可能进一步推高深圳写字楼的空置率,造成结构性供求失衡。所以投资写字楼存在一定的消化时段。

 

△3,虽然这几年深圳的商业产品供应大增,但纯正的商务公寓项目并不多。比如我们牛浩思团队的统计显示,今年商务公寓只是商业等物业的52%,也就是说市面上有2/3的商业产品是写字楼等,商务公寓的占比不算太高。

 

前海片区的亦是如此,并且呈现出“两级分化”的市场现象。

 

一是以大户型为主的商务公寓,定位是享受型的产品,面积大,不少建面200平米起步的,比如恒裕前海金融中心、中洲中央公寓。投资门槛高,高端需求窄,更接近自用。



一是以中小面积段为主的商务公寓,比如比较稀缺的是,有小至建面33平方米的前海新纪元,而且主力户型也仅为建面58平米。

 

这类产品的优势非常明显,总价低,门槛相对低,市场的接受程度高。但目前前海及周边的同类产品很少,在售的仅有福城·前海新纪元、前海铂寓等项目。



那么,对于没有“房票”名额的普通投资客来说,小户型商务公寓是很合适的选择。

 

其实,按照凤凰树老师的总结,商务公寓是深圳房价高企、限购升级新形式下的市场应变,不仅分流了住宅市场的客流,也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺。



因此,近两年,随着深圳写字楼供应激增遇到去化瓶颈、住宅价格暴涨遇到产品缺口,以及商品住宅政策加码,投资目标转移,“类住宅”的商务公寓以低总价、不限购的优势供销两旺。

 

数据显示,深圳商务公寓入市面积逐年增高,但成交量与住宅占比从2011年的4%增长到2016年的25%。




“公寓”名目不少,避免争议认准“真公寓”

 

但是,投资商务公寓还有诸多要点值得注意,尤其是认准“真公寓”。

 

随着此轮楼市调控的升级,“限商”即“限商办公寓”。在2017年新上市的公寓中,办公改公寓的商办公寓项目占6成,商业和产业改公寓项目占1成,“真公寓”商务公寓项目仅占3成。

 

目前我们在市面上看到的“公寓”,其实主要有三类,虽然习惯叫法一致,但土地性质和建筑用途稍有区别,在购买时需要认清楚来,以避免不必要的争议。

 

△1,一类是单价比较低,需要注册公司购买的工改公寓,价格优势突出,但持有成本需要权衡考量。

 

△2,一类是商改公寓,也就是我们所说的loft,有4.5米-5.1米层高的。近几年这种产品在深圳市场非常常见,优势是产品实用率高,布局灵活,普遍装修交楼,因此单价也稍高些,产权建筑用途为商业办公或者商业,实际使用用途比较灵活。

 

△3,一类是正常口径下的商务公寓,这类是真正受认可的公寓产品,主要解决商务的居住需求,优势在于能通燃气,更接近住宅型户型,产品在市场的接受程度高。

 

 

谨慎选择回报更多,老牛浅谈公寓投资要点

 

那么,“真公寓”又该如何选择呢?

 

需要明确的是,公寓类产品实际上是倾向于投资型的产品,在限购限贷政策以来,公寓受市场的关注度都还可以,购房门槛比较开放,不限购不限贷,受众群体广泛,包括了不少投资机构会大批量购买。

 

而对于普通购买者,一是对于品质生活的追求选择,商务类产品往往也是深圳顶豪的供给力量,比如深圳湾壹号,是目前在售新房中,最矜贵的一个项目,起步总价达到了8000万,是奢享型的产品;又比如前文也提到的,前海核心圈内也有不少此类产品,大户型高总价。

 

另一种是中小户型面积段的产品,得益于近几年商务中心规划和城市更新的批量兑现。这类产品老牛建议要转变投资理念,从短炒到长期持有为主,要看重租金收益回报。

 

那么,这就决定了选择公寓类产品需特别看重商圈的价值。

 

比方说,一个片区的商务中心或周边具备增长潜力的区域,这些区域往往本身就是城市更新的主力站场。比如距离前海越近的区域,越具备城市更新的改善预期。

 

又比方说,最好自身是综合体,人流物流集中之地,地铁口换乘物业等叠加因素的项目,上述几个项目中,福城·前海新纪元就比较符合。它未来能够快速便捷地对接商务区,有利于租赁需求的选择,同时又保证前海就业人群的居住租赁品质要求。


而一般单体楼且交通、地段、商业氛围都比较差,又没有太多增长空间的公寓类产品,则需谨慎对待。


(内容完)

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