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99购房节讲座回顾 2017楼市年中总结及市场趋势

淘房哥-学霸先锋 淘房哥 发布时间:2017.09.13 17:42:30
浏览:2023


上周末举办9 9购房节吸引了大量的网友到现场参加活动,学霸先锋有幸给网友做了一场《2017深圳楼市年中总结》的讲座,有很多网友未能到场私下咨询学霸讲座内容,以下就简单整理下给大家参考。

  

上半年数据分析


2017年上半年受104政策的利空影响,但相比去年下半年来市场氛围有明显好转,抑投机、价企稳是最主要的两个方面。

 

上半年市场整体的行情以稳为住,并在预期逐步回升的过程中供应和成交破冰恢复,房价逐步回归理性,居住用途得到进一步强化,刚需成交的主力地位在不断增强,以上等户型和中等价位成交的客户比重增加。

 

上半年3月份全国密集的出台了一系列政策,例如商住产品的限购,离婚购房的限制、2年到5年不等的限售,对深圳而言,整体市场运行平稳,相对来说没有更加严格的新政出台,只是在新房备案价方面做了一些控制,调控的力度和对市场预期的影响相对好于其他一线城市。

 

2016年10月房地产新政后,深圳房地产市场成交明显下滑,到17年2、3月份降至低位,成交只有8万平米,但是从4月份开始市场开始回暖,至6月份,成交量已经回到16年11月的水平。2017年上半年全市成交105万平米,较2016年下半年下滑40%,但是在成交量明显下滑的情况下,全市均价却非常稳定,8个月时间,跌幅不到1%。

 

最近两个月全市新房成交价格继续下降,已经连续下降11个月,但是我们也应该看到,数据并不能够代表全部,绝大部分新盘都是在原关外片区,福田南山新盘在备案价格方面被严重压制,部分楼盘迫于压力无法开盘,新房价格并没有实际性的下跌。


2017年上半年二手住宅共成交约2.9万套,面积约248万平,套数和面积占2016年全年成交的占比仅有3成,价格56165每平米,维持去年的平均水平波动不大。

 

同比看来,上半年成交套数减少51%,市场热度尚不及去年3.25新政调控后的上半年,但环比去年下半年来看更具可比性,成交量的环比下跌幅度21%,可见从2016年起,每半年的成交量仍然在持续下滑,政策的利空影响比较显著。


2017上半年二手住宅成交套均总价493万,总价中位数354万,由于购房客对面积选择偏大,套均总价和中位数稍高于去年总体水平。面积上来看,上半年50-90平的刚需产品成交偏热,接近总成交一半的水平,而60平米以下的产品比重明显下降。

 

 

户型来看,1房小户型的成交比重大幅下降,其他户型的占比上升,可见在二胎政策和房价平稳双重作用下,置业者对户型的选择偏大。由于政府倡导房屋的居住属性,房价也在上年得到控制,更多场外刚需在政策期间陆续入场,对于户型的选择能力也因价格收到控制而增强,同时二胎放开导致更多改善型客户换房频率上升,加大对大户型的需求。

 

从这一点来分析,没有特点小户型房产未来在投资预期上不太乐观,主要原因有三,

 

一、104政策的出台使得有贷款记录的购房者再次贷款需要5成首付,因此对一些买小户型过度的年轻人来说未来换房会有较大难度。

 

二、对于刚需尤其是有孩子的家庭来说,在深圳购置一套小户型无法满足生活需要,临深的房产近两年开始爆发,吸收了大量的这种需求。

 

三、政府加大安居房、人才房的建设力度,资金预算有限的购房者转为排队选择安居房,进一步稀释小户型的市场。

 

目前的成交也显现出这种情况,热度比较高还有升值空间的小户型主要是名校学区房或者待拆迁的老破旧。


下半年及未来市场趋势

 

刚刚我们分析了过去的市场,市场表现整体平稳,价格比较稳定,但是数据或许并没有充分的反应出我们买家购房成本的变化。


比如这几个数字,是深圳一个普通楼盘的国土局评估价,在我们过户交税的时候并不是按实际成交价来交税,而是按这个评估价计税,在去年4月及11月国土局调整了两次计税价,两次总计上调了70%左右,但是也就意味着一套二手房的税费成本直接上升了70%,另外还有部分二手房因为计税总价超过豪宅标准而不得不上交豪宅税,比如我这里提到的这个小区有96平米的户型,恰好超过豪宅标准,税费整体增加了20多万,而这些都是需要买家来承担。

 

 上面这组数字反应了一年来房贷折扣的变化情况,借款400万,则每年多3万利息,对于一套持有10年以上的自住房来说,利息支出还是比较多的。

最近就有不少网友因为这个利息的问题觉的月供压力较大,问这个利息什么时候能够再打折,其实学霸的观点一直都是刚需或者改善置业在自己能够承受的范围内能买就随时去买,在这个税费上升、利率上浮这么多打压房价的手段下,房价都保持平稳,那等利率下降,购房成本下降的时候那房价或许会有一个反弹。

 

从土地供应方面来看,深圳上半年土地以商办用地为主,并且成交面积仅有2016年全年的2成多,深圳上半年在住宅用地上面是0供应,这个是需要大家警惕的,房价上涨的本质就是这个供需矛盾,深圳的新房供应未来进一步缩减,房价下降几乎没有可能。


 从毕业生落户人数以及婴儿出生数量等角度来看,深圳的常住人口无疑会越来越多,在供应紧缺以及未来可见的需求加大的情况下,任何政策都是苍白无力的,只能短期控制房价,长期看涨。


大家已经可以观察到,就是我们路上的豪车越来越多,这就是限购的后果,在供应有限以及上车难度加大的情况下,好的产品会更加畅销,这也能够解释为什么优质的商品房能够获得更高的溢价,今年在最近几个月,深圳的豪宅市场有较大的上涨幅度,2015到2016是大水漫灌,而今年的市场就是价值回归的一年,在发达国家豪宅价格是普通住宅的5倍以上,而深圳的豪宅仍旧有较大空间。

 



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