住宅供应全面收紧，公寓供应将占大头为现在新房市场一大主流趋势，特别是中小面积段产品，不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺。以后老牛楼评也将随波逐流，商业类楼评占比逐步增加。
富驰时代park原名朗贤富驰大厦，项目为独栋小型商业综合体，带有小体量商业及商办、公寓，项目位于深圳市龙华区老城东环二路及油松路交界，原址为前庐山工业园，为老城内油松片区*更新项目。
基本信息
项目总体量为51802平米，总建设用地面积10016.97平米，容积率3.79，由商业裙楼（地下2层，地上4层），一栋商业大厦及两座独立建筑组合而成，其中商业裙楼及两座独立楼梯建筑面积为11900平米，商业大厦为24层的大楼，5-14层为办公公寓，建筑面积为12300平米，15-24层为商务公寓，商务公寓共480套，带有装修，建筑面积为12290平米,25层为顶层工程用房。
项目周边配套与规划
项目所在位置北边与富士康一路之隔，南边紧挨油松第二工业区计划改造为建筑面积约40万平米的*数字出版基地深圳园区，周边多旧改项目，其中最大型的旧改项目龙华商业中心——鸿荣源壹成中心已规模成型并带有60万平米的商业，其山姆会员店已于今年7月开业。交通方面，可通过旁边已取消收费的梅观高速从富士康出入口快速通达市内，但龙华老城内部较为拥挤杂乱，旁边规划有远期地铁建设线路22号线（龙华中轴线）与25号线（石岩—布吉）从项目旁边经过，预计有换成站点。文体医疗方面，龙华文体中心、图书馆、文化馆与龙华人民医院都离项目不远。
产业聚集带动人口与消费支撑
项目北边盘踞着传统老牌企业富士康，富士康又比邻华为。一个是全球最大代工企业，另一个则是中国科技企业龙头。
富士康2014年逐步将部分制造业务转移到中国内地后，深圳龙华厂区剩余的员工当时已经不足10万人。但2017年富士康将收购的夏普生产基地转移到龙华富士康厂区，并扩大在产业孵化器、新一代电视生态系统、半导体产业等未来产业的投资，因此可以预计的是龙华富士康不会缩减，反而有可能扩大。
华为作为中国增长较快，进步最快，收入最丰的科技企业，其在坂田基地的员工数量也逼近10万人大关，且大部分都是研发端的高收入阶层。近年来华为虽然将终端将转移到松山湖基地，但坂田基地仍旧在继续扩展至天安云谷，因此其深圳基地的员工数量仍有可能维持在10万级。
南边的广东国家数字出版基地深圳园区是由国家新闻出版广电总局批准深圳出版发行集团负责筹建的*项目，明确列入了《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2016年4月发布）和《深圳文化创新发展2020（实施方案）》
深圳园区选址龙华新区龙华办事处油松第二工业区，总规划建筑面积40万平方米，计划分三期建成，其中*期规划建筑面积3万平方米，在定位上，园区将重点发展数字技术研发、数字阅读、网络视频、影视、动漫游戏等数字出版产业，打造集总部独栋办公、生产研发、产业协作、配套商业、公寓等为一体的综合业态。预计2017年底完成，入驻企业30家，园区年产值近20亿元；在龙华项目全部建设完成后，预计将入驻企业800-1000家，园区年产值将达到200亿元，纳税额近20亿元。
旧改带动城市面貌升级
项目所在位置为龙华老城，以工业区和私建民宅为主，居住环境差，缺乏规划秩序，但片区内大大小小规划有10几个旧改项目，一但更新完成将会给整个老城的城市面貌带来质地的飞越。
城市更新项目一览：
1、卓越上油松旧改——上油松工业区旧改，拆除用地面积7.97万㎡；
2、龙津服装厂旧改——电建泰恒地产，占地1.94万M2，总建10.77万㎡；
3、富基上油松老工业区旧改——拆除重建面积2.84万㎡，拟更新为居住、商业；
4、富基上油松河道旧改——占地2.68万㎡，总建面8.89万㎡；
5、富基上油松老围旧改——占地2.6万㎡，总建面12.72万㎡；
6、金地水斗新围旧改——占地2.27万㎡，总建面14.08万㎡，住宅+商业+公寓+少量保障房；
7、水斗新围山嘴头工业区，二期——占地2.74万㎡，总建22.7万㎡，住宅+办公+商业+公寓；
8、中华工业园——2013年深圳土地储备中心由法院拍卖获得其土地使用权，占地12.7万㎡；
9、上油松村旧改——总用地面积17.99万㎡,总建面约83.4万㎡；
10、豪杰工业园——拆除用地2.33万㎡，拟更新为新型产业功能。
前就有更新成功案例——鸿荣源壹成中心，其近320万平米的超级综合体，成为片区标杆性楼盘，全面提升老城综合素质，在售价格更是高达5.8万，是区域内其他二手楼盘不能比拟的。
龙华最大集中商业在侧
项目旁的龙华壹方天地life广场是鸿荣源开发的壹方系列商业项目，目前已建设完工。招商方面，截至5月份，壹方天地life广场一期招商签约率100%，各大主力商家正式收铺，处于进场装修阶段。
与壹方城同期开业的壹方天地life广场位于龙华老城区人民路，是龙华壹成中心60万平商业的其中一部分，分三期开发，本次开业的是一期项目。
壹方天地life广场项目规划为五大主题商业，包括建筑面积12万平米的青年生活公社-乐聚公园、6万平米的品质生活空间-LIFE广场、25万平米的深圳*体验购物中心、8万平米的创意家居休闲馆-艺创汇以及9万平米潮流女性策源地-PP街。
进驻品牌：壹方天地所引进的多为市场影响力极强的优质品牌。如深圳北*高端会员制商店山姆会员店，据了解壹方天地山姆会员店已于7月26日正式营业。
我们知道龙华是近年来深圳土地市场上非常活跃的区域，新盘楼盘项目众多，但是商业配套设施还没跟上新房脚步，缺乏大型的购物商业中心，虽然近年也有龙华九方购物中心、龙华COCOcity等的购物中心的出现已经大大缓解了商业的需求，但远远还不够，因此，壹方天地的开业如何再一次冲击龙华商业市场，具有非常高的期待性。
深圳第三家、龙华*山姆会员店，图片来源：鸿荣源官网
土拍带动价值突破
近些年土地市场的爆点多数诞生于龙华。
根据对2007-2016年龙华区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，龙华区成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。
2007年，楼面地价约为6000元/平方米；2011年成立新区，楼面地价升到9600元/平方米；2014年深化一体化，楼面地价2.51万/平方米；2016年楼市癫狂期，楼面地价5.68万元/平方米。
不仅*的住宅用地如此，连我们认为相对过剩的商业地块也呈现出这一快速上涨的变化。
今年6月28日，项目旁拍了一宗商业用地（A826-0221），最终来自北京的首创地产以18.45亿元收入囊中，同为商业用地，新拍地楼面价达4.23万元/平！溢价率190%！拿地的首创企业代表表示，看好深圳发展，以后还会拿地。
根据土地出让公告显示，该地块含商务公寓。可见，虽然目前商业用地受到严厉监管之际，以及住宅用地紧缺的大环境下，商务公寓将更受到市场的亲睐与追逐。
项目户型，回顾老牛公寓投资要点
之前老牛在投资公寓的要点当中提过公寓类产品实际上是倾向于投资型的产品，在限购限贷政策以来，公寓受市场的关注度都还可以，购房门槛比较开放，不限购不限贷，受众群体广泛。
对于普通购买者来说投资应该选择中小户型面积段的产品，此类产品更得益于产业中心的规划和城市更新的批量兑现。这类产品老牛建议要转变投资理念，从短炒到长期持有为主，要更看重租金收益回报。那么，这就决定了选择这类公寓产品需特别看重商圈的价值。
比方说，一个片区的商务中心或周边具备增长潜力的区域，这些区域往往本身就是城市更新的主力站场，比如龙华老城中心10几个城市更新项目，具备城市更新的改善预期。
又比方说，*自身或附近含有大型综合体，人流物流集中之地，地铁口换乘物业等叠加因素的项目。上述几个公寓投资要点中，富驰时代park都符合。项目未来能够快速便捷地对接几大产业区，有利于租赁需求的选择，同时又保证高端产业人群的居住租赁品质要求。
而且项目主推40平米的单房公寓，符合普通购房者中小户型面积段的投资标准。
（内容完）
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