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大旱望云 蛇口中小户型解困 万科即将注入

咚咚牛浩思 发布时间:2017.09.26 18:00:54
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去年“104”新政后,蛇口的山语海率先打破沉寂,成为深圳楼市新政后,首个入市的住宅新盘。

 

此后至今,蛇口再也没有全新住宅新盘入市,令不少钟情蛇口的置业者大旱望云。在粤港澳大湾区的背景下,蛇口片区的大手笔规划与稍显冷清的楼市供应,两相矛盾。

 

那么,接下来的几个月内,蛇口会不会有新盘入市呢?这一期盘点,老牛带大家守望蛇口。

 

 

蛇口基因非凡,片区多元发展

 

话说蛇口,深圳人似乎都有蛇口情节,哪怕是初来乍到的新深圳人,就算分不清深圳的东西南北,也能喊出蛇口之名。它是写入历史教科书的地名,正是我国改革开放的原点。

 

从第一声春雷炸响伊始,蛇口便演绎着一段非凡的历史。在这片传奇的土地上,不仅诞生出招商银行、中国平安这样的世界500强企业,还有中兴通讯、华为科技、南玻集团、金蝶软件、中集集团等大批中国知名企业。

 

也诞生了中国地产界的大鳄招商地产和万科。招商无庸赘述,至今仍是蛇口的一道名片,也是铸造新蛇口的引路人。殊不知,实力网红万科,33年前,也是从蛇口走向世界。

 

所以可以说,深圳是从蛇口孕育而来,其承载着的创业基因,如今在深圳遍地生根发芽,孵化出一批又一批的优秀企业,奠定了深圳创业立市的城市品格。



如今的蛇口,褪去了当年工业起点的外衣,从轰烈步入到协调,还多了几分情调与安逸。并且,成为继香蜜湖、华侨城之后,深圳又一个极具代表性的豪宅片区,也是深圳最具国际风情的区域之一。

 

从西到东,约3公里海岸线,涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能,与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接,构筑深圳别致的人居环境。在这一湾区的前沿,屹立着招商双玺、南海玫瑰园以及半岛城邦等豪宅社区。



漫步其中,还能发现其历经波澜壮阔后的沉稳与内敛。其实,蛇口悠然的背后,仍蕴藏着生长力量

 

比如由招商局主导的太子湾规划,前海蛇口片区统筹的“合作区+自贸试验区+保税港区”叠加模式,以及粤港澳大湾区背景下的核心区位要素,均是蛇口当下的新看点。


图:招商集团太子湾规划示意图。


图:前海蛇口片区综合规划。


图:在建地铁5号线南延段及即将建设地铁12号线蛇口段示意图。



新盘入市解市场瓶颈,中小面积引领新供应

 

蛇口的大手笔规划与稍显冷清的楼市供应两相矛盾,其实不仅如此,从这几年蛇口的新盘供应结构来看,一直有“大户型豪宅化”的趋向,尤其是居住核心的湾区片区,比如半岛城邦、双玺。

 

事实上,今年以来南山区的入市的住宅都不多,根据牛浩思团队的统计,截止至今,南山全区仅有3个住宅项目入市,分别是天鹅湖花园二期、华润悦府二期和香山美墅·果岭。



不难发现,这几个新入市的项目都属豪宅,在华侨城和深圳湾的核心地段上。价格不菲,销售却火热。上一期老牛为此做过一篇文章,说明今年以来深圳的豪宅地段去化效果都不错,除前面提到的深圳湾、华侨城外,还包括香蜜湖安托山片区,证明高阶改善需求旺盛。


延伸阅读:2017年中盘点 有哪些值得关注的改善型新房?

 

而蛇口亦是如此。蛇口片区今年以来供应不多,但成交抢眼。根据深圳房地产信息网的监测,2017年上半年十大活跃片区,其中蛇口位列其中。

 

截止至9月25日,蛇口今年以来的新房住宅成交均价达到了10.56万/平方米,对全市的房价有较大的支撑作用。



可喜的是,接下来蛇口将有一批新房即将入市,并且有不少中小面积段的户型产品,关注蛇口新盘的准置业者可以留意下了。

 

这几个项目是万科蛇口公馆、半岛城邦四期、枫叶望海公馆、山语海新品等。其中,万科蛇口公馆、枫叶望海公馆和半岛城邦四期都位于蛇口核心湾区片区,三者相邻,位置相近,综合素质佳。




科蛇口公馆

概括:位于地铁2号线东角头站地铁口北侧,前身为蛇口老镇渔一村城市更新项目,背靠老镇生活区,南面规划有蛇口广场和蛇口山公园,向南延伸是半岛城邦大社区及深圳湾入海口。

 

项目总建筑面积约19万㎡,集住宅、精奢公寓与商业于一体的综合体。预计10月初开放体验中心及样板房。

 

地铁:2号线东角头站



小评:万科蛇口公馆是万科从蛇口走出,又回到蛇口的标志性项目。地处蛇口核心居住圈,配套应有尽有,且组合业态丰富多元,休闲娱乐为主的海上世界,居家生活为主的半岛城邦四期商业规划,都有利于服务项目自身。所处位置交通出入便利,且是地铁2号线地铁口物业,通达性佳。连通了太子湾、后海总部等区域。

 

南面规划有两大社区开放场地,蛇口广场(改造)和蛇口山公园(改造),弥补了社区自身规模不大的缺憾。片区的成长属性不错,除前海蛇口自贸区统筹规划利好外,片区新型产业的认可度高,太子湾规划预期明朗,渔人码头和东角头两大项目,也为后市带来较大的想象空间。

 

而更为关键的是,据了解,项目拥有蛇口片区不可多得的中小面积段产品,总价门槛相对低,具备长期投资空间。


延伸阅读:蛇口的东角头油气库终于开拆!原址建公园


 

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半岛城邦四期

概括:位于渔人码头东侧,望海路南侧,前三期已相继入市,四期在三期的东侧,北靠蛇口山公园。据透露,四期主力户型为建面80平起的1-3房住宅产品,含8万平米社区商业及南山外国语分校。

 

根据规划,半岛城邦四期占地面积约为59050平方米,建筑面积约161976平方米,含三栋150米高45层的住宅塔楼,以及一栋商务公寓、办公和酒店组成的150米38层的综合楼。预计年内到明年入市。

 

地铁:2号线东角头站约750米。



小评:半岛城邦是蛇口具标志性的大社区,自一期2006年入市以来,已经11年个年头了,但保证了新产品更时尚。四期在整个半岛城邦大社区的中间靠北的位置,待五期起来后,基本上不会有广阔的海景视野,不过避免了直吹海风的影响。四期的产品定位明显与前三期不同,奢享型为主。周边看点与万科蛇口公馆一致,不再赘述。

 

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枫叶望海公馆

概括:位于半岛城邦四期北侧,背靠蛇口山公园,两项目隔着望海路相对望。项目户型信息不详,住宅产品为主。

 

根据规划,由一栋43层、一栋39层、一栋41层、一栋5层地上车库和附属用房组成,总建筑面积约8.1万平方米,建筑高度150米。

 

地铁:2号线东角头站约650米内



小评:枫叶望海公馆应该是想打造为精品项目,社区不大,类似于它西侧的水映山岸公馆(林语堂),但建筑规模要大得多。

 

项目夹在了半岛城邦和蛇口山之间,隔着望海路。如果是中小户型为主,还可以接受,毕竟地段摆在这,片区的新房供应比较稀缺,仍然值得关注。但如果是大户产品,改善目的则不大明显。

 

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山语海 新品

概括:位于赤湾少帝路,小南山的东侧山麓。总用地面积3.5万平方米,总建筑面积约10万平方米,总户数609户,容积率为1.87。

 

去年10月一期产品已率先入市,目前在售少量建面133-242平3-5房毛坯大户型,均价约7.5万/平;后期将推6栋建面86-111㎡山海小高层。

 

地铁:2号线和在建5号线赤湾站约500米(直线距离)



小评:去年入市时,产品的性价比不错,但后期大户已缺乏支撑,主要是片区小环境以仓储用地为主,改善需求比较尴尬。交通通达性也一般,需要结合片区整体改造完善。


新品是建面86平起的户型产品,适合在周边区域就业的置业群体。小区本身的容积率低,内部环境舒适,外围有一定的改造空间。



最后,简单地总结下,这几个产品定位其实很明显,半岛城邦以奢享型产品为主,比如建面80平仅1房;枫叶望海公馆力求精致,但建筑体量和社区规模有些尴尬;万科蛇口公馆应该更受市场普遍接受,小户型公寓为片区注入了新的产品活力。



(内容完)




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蛇口 住宅 万科蛇口公馆 2号线

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