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罗湖旧住宅改造最新风向:立项需满足“三百”,统一补偿标准!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.10.23 15:28:37
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近日,罗湖区电子政务网发布关于《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)》听证报告公告。之前在“意见稿”中曾出现的多个试行意见,现对于报告中各方争论的主要问题、意见进行解答分析。(点击回顾:罗湖旧住宅改造望统一标准补偿 开发商违规进驻或清理拉黑



听证会各方主要意见或建议,梳理归纳如下:


1、建议旧住宅区改造申报必要条件中用地面积的设置立足于罗湖区旧住宅区现状,更具科学性和合理性。

 

2、办法中旧住宅区和棚户区之间的关系含糊不清,建议予以明确。

 

3、建议办法第二十七条中,明确启动行政征收的依据。

 

4、建议考虑办法中“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设”模式的资金平衡问题和可持续性问题。

 

5、办法第五条第(五)款中旧住宅区改造项目单元规划(含草案)编制工作较繁琐,建议由街道办事处组织开展,区住房和建设局负责审核。

 

6、建议办法第二十六条中,明确区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟项目的签约比例及具体条件。

 

7、建议研究考虑办法第十六条中,全体权利人同意实施改造的书面证明材料作为申报改造必要条件之一的可行性问题。

 

8、建议通过一事一议的方法或其他途径,将用地面积小于10000㎡且存在安全隐患、公共安全设施非常落后的旧住宅区纳入改造范围。

 

9、建议罗湖区旧住宅区搬迁补偿安置标准出台前向公众公开征求意见,确保旧住宅区权利人的意愿和诉求能够在补偿安置标准中得到体现。

 

10、建议办法颁布后,加强对办法涉及政府职能部门工作人员的业务培训,加大办法在公众中宣传力度,加深辖区群众对办法的认识和理解。



以下为听证会各方争论的主要问题和分析、采纳情况:


问题一:办法中第十六条,项目申报的必要条件之一:集中成片、用地面积不少于1万㎡。这里提出1万㎡设置的理由和依据是什么?    


答:制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)》的目的有多个方面,包括优化人居环境、提高居住条件、完善区域公共基础配套设施、配建保障性住房(人才房)等。如果用地面积太小,难以同时实现以上目标,尤其难以配建独立的医疗、学校等公共配套设施,所以依据城市更新相关规定,要求申报项目必须满足集中成片、用地面积不少于10000平方米,对于用地面职小于10000平方米的,如果全体权利人同意异地安置也可纳入改造。因此,本办法关于申报改造必要条件中用地面积的设置,正是立足了罗湖区旧住宅区的居住现状和需求现状。


问题二:办法第二十七条规定,区城市更新工作领导小组研究决定正式启动的旧住宅区改造项目,对未签约房屋启动行政征收或行政处罚。启动行政征收程序的依据是什么?


答:罗湖区旧住宅区改造的基本原则之一是 “以人为本,公益为先"。旧住宅区拆除重建后,除了满足回迁安置之外,优先配置城市基础设施、公共服务设施、保障性住房(人才住房)根据国有士地上房屋征收补偿条例第八条之规定,包括政府组织实施的能源、交通、水利等设施需要,政府组织科技、教育、文化、卫生、体育、环境、资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等事业需要以及政府组织实施的保障性安居工程需要等,确实需要征收房屋的,由市县政府作出房屋征收决定。本办法第二十七条提出行政征收的依据正是《国有土地上房屋征收补偿条例》中的相关规定。


问题三:办法第十六条第三款规定,申报必要条件之一:全体权利人同意实施改造的书面证明材料。因为居民改造意愿千差万别,业主委员会、社区工作站都不是权利机构,没有强制性,达到全体权利人同意是否难度太大?


答:罗湖区按照积极、谨慎的原则,推进旧住宅区改造工作。办法中设置了“ 3个100%":一是权利人同意实施改造比例100%,二是街道办事处组织开展的征集意愿比例 100%,三是民事协商补偿签约比例100%


其中后面两个环节在规定的时间内没有达到100%的,项目终止,且5年内不再受理该项目申请。设置严格条件的目的,是为扭转个别业主“要我改,漫天要价"的局面,形成“我要改,积极争取"的氛围,使补偿诉求回归到合理水平,实现“政府主导,国企实施,业主参占,多方共赢"。据了解,在深圳市其他行政区内,已经有旧住宅小区的意愿征集比例达到100%,很多接近100%,因此本办法将全体权利人同意实施改造的书面证明材料作为申报改造必要条件之一是可行的。


问题四:旧住宅区改造实施办法提出的旧住宅区概念,与棚户区的区别是什么,罗湖区还有没有棚户区的概念?


答:罗湖区提出旧住宅区改造概念主要基于以下三方面考虑:


第一、目前深圳市棚户区改造政策体系尚未成熟,在区级层面构建全新的棚户区改造政策体系面临诸多障碍,本办法在深圳市现行城市更新政策框架下制定,可视作为“政府主导的城市更新"不涉及政策创新和流程再造,结合旧住宅区实际特点,重点对意愿征集、项目实施主体选择、收尾保障等环节进行了明确。


第二、棚户区改造的目的主要是解决群众住房困难问题,也是属于保障性安居工程,从这个角度来理解,罗湖区旧住宅区改造与棚户区改造本质上并无差异


第三、本办法主要适用于辖区内的国有居住用地及商住混合用地上的旧住宅区拆除重建类改造,大部分是商品住宅类小区,如果使用棚户区改造概态,业主容易产生抵触情绪。


问题五:按照“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设" 模式推进罗湖区旧住宅区改造工作,项目难以实现资金平衡。大范围、持续性地推进旧住宅区改造,可能面临资金不足问题。该问题如何解决?


答:资金平衡是推进改造的重要基石,与项目实施主体密切相关。目前办法中项目实施主体由两种方式确定,第一种直接由深圳市罗湖区人才安居有限公司承接,资金由人才安居公司负责筹集;第二种通过公开招标确定,项目具体实施时专案研究项目资金来源、承担方式等本办法正式颁布后,罗湖区会根据试点项目开展情况,进一步研究项目资金来源,不排除配建一定数量的商品住宅,实现资金平衡。


问题六:办法第五条第五款中,旧住宅区改造项目单元规划(含草案)编制涉及大量工作,可否由街道办事处负责组织开展?


答:项目单元规划(含草案)是罗湖区未来发展布局的重要环节,需要在全区角度考虑罗湖区的发展规划,由街道办事处拟制存在一定的局限性,可能无法满足罗湖未来发展需要。所以本办法明确由区住房建设局组织开展旧住宅区改造项目单元规划(含草案)编制及申报工作,区城市更新局负责受理旧住宅区改造项目单元规划(含草案),按规定组织审核、报批工作。这样也更能体现全罗湖区角度下的政府主导。


问题七:办法第二十六条第二款规定,民事协商签约期限届满,项目整体签约率未达100%,项目终止,且五年内不再受理该项目旧住宅区改造申请,但区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。实施条件成熟的项目具体标准有哪此?


答:罗湖是中国改革开放的发源地,也是深圳第一个建成区,辖区内的旧住宅区数量众多,在用地面职、建筑体量、房屋套数、权利人数量以及权利人持有的产权类型等方面存在很大区别。针对具体项目,罗湖区城市更新工作领导小组根据申报小区用地面职、建筑面积、区域配套、建成时间、产业规划等因素深入论证分析,确定项目是否确需改造或实施条件是否成熟。基于以上考虑,在本办法第二十六条中没有明确区城市更新工作领导小组认为确需改造且实施条件成熟项目的签约比例及具体条件。


问题八:如果旧住宅小区的公共安全设施非常落后,存在一定安全隐患,但不符合办法规定的申报条件,能否通过一事一议的方法或者其它方式纳入旧住宅区改造范围?


答:根据本办法第十六条规定,用地面积小于10000平方米的旧住宅区,若连同相邻小区,集中成片用地面积达到10000平方米,可联合申报;若单独申报,小区全体权利人须同意异地安置或货币补偿对于存在严重安全隐患且无法通过加固或整改消除,但又不满足本办法规定的申报条件的,可申请依照《深圳市危房拆除重建规划管理规定》进行拆除重建。


问题九:办法的实施从哪方面能够确保广大业主积极参与的权益,比如补偿安置标准制定没有征求到我们业主各方面的诉求,如何能够确保这些业主的权益得到体现?


答:旧住宅区权利人最为关心的就是搬迁补偿安置标准。项目能不能成功实施,主要取决于搬迁补偿安置标准能不能得到权利人认可。


旧住宅区权利人的参与权和选择权具体通过以下两个方面体现:


第一,目前正在编制全区统一的旧住宅区改造搬迁补偿安置标准,编制完成后会向社会公开征求意见,通过社会反馈意见建议加以完善;


第二,针对具体项目,街道办事处根据全区统一搬迁补偿安置标准制定项目搬迁补偿安置方案,该方案会在意愿征集阶段征求权利人意见,权利人可根据对该方案的接受度,自主选择签约或不签约。


问题十:本办法对涉及到的单位责任分工明确,实施后能否加强对各职能部门工作人员的培训,在辖区群众中做好宣传和说明,真正让辖区群众对本办法有所了解和理解?


答:第一部分涉及政府职能部门工作人员的业务培训。本办法是由涉及的各职能部门共同参与拟制的,根据各个部门实际情况划分了职责任务,办法正式颁布实施后,将会及时组织对相关工作人员的系统培训,以便更好地服务群众。


第二部分是加大办法在公众中的宣传力度。办法正式颁布后,将利用罗湖电子政务网等多种渠道进行公布,同时由街道办事处做好政策宣讲,加深辖区群众尤其是旧住宅区权利人对本办法的认识和理解,力争让政策落到实处,有序实施。


(来源:罗湖区电子政务网)

旧住宅区改造 拆除重建 城市更新解读

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