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老牛问答8:租房贷对楼市的影响

咚咚牛浩思 发布时间:2017.11.12 08:30:39
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在11月3日,建行举行发布会向市场推出了按居贷,即租房也可以贷款了。消息一出网友纷纷向老牛询问,这个新的金融产品对未来房地产市场会产生什么样的冲击。

 

就目前来说,这个产品还没有特别详细的官方说明,老牛对其几个关注点或者说是假设的可能性做一个分析。

 

在发展和供给不平衡的的环境下,一线城市的房地产价格所受到资源配比影响占大头。说白了就是一场用钱来说话的资源争夺战。那么大规模租赁市场可能存在如下几点疑问:

 

1,资源配比

资源既然说到租房问题,那就不得不提到租售同权。租赁市场目前最大的阻碍是资源问题,从发布会上来看,已经与人才安居方面达成合作,或许资源配套将由安居房社区提供,也有可能是新建配套。

 

2,不确定

以目前情况来看主要是与开发商合作,可能在运营初期是指定的与开发商合作项目取得房源集中租赁式。租房贷款是否会扩展到个体租房还不能确认。

 

如果可面向大众市场,业主可一次性拿到多年租金,促进长期投资者房源进入市场。增加租赁市场供给,但这个量可能是比较有限。

 

假设1,如果租房可享受商品房同样资源,比如学区积分与购房相同(可能性很小),那么优质学区房的租金将会成暴涨趋势。

 

假设2,自租自房,套现再放租。也就是实际操作人从房东变为二房东,如果市场需求较大房租的价格将会有所提升。现金在手的业主是否会用于购房这还需要细则规定。

 

假设3,如果贷款租房成为主流的方式之一,那么首先这个月供价格将会是一楼盘的最低租价格,因有贷款利息原因,其价格应会比现金租赁方式实际成本要高,个人业主放租价格会有所提高。

 

假设4,自己有房但为了工作方便放租到市内租房居住。以租抵租,因有大笔资金进账会有很多人考虑这种方式,市中心租赁需求量大于闲置释放量而导致区域租金上涨进而影响到整体租金上涨。

 

从以上几个方向来看,优质地段的租金上涨可能性比较大,如果租金持续上涨可能导致租房月供与购房月供拉近,继而引发购房需求。

 

当然,这一切假设都是在资源与供需不平衡的前提下做的假设。另外老牛还要说一句租售并举是为城市发展服务,并不是为市场价格服务,更不是简单的为了降房价服务,对房价的下降无需做过高的期望。

 

问答摘选: 


Q:考虑在大运片区购房,去看了京基御景中央和不远的佳兆业未来城,犹豫在之间如何选择。请老牛帮忙分析一下。

这两个楼盘距离很近在地段上基本相差不大,各有优势,京基御景中央处于楼盘中间位置,安静程度较好,周边楼盘多年沉淀,足够满足日常生活购物需求。户型面积段改善型居多居家舒适度不错比较适合改善型选择。佳兆业未来城主要以89面积段为主带装修交楼,自带近3万平米的商业,西面南面规划大量的商业用地,具有更方便的商业配套的便利程度,相对更偏首套自住型需求,两个楼盘都有部分单位具有景观资源可优先选择。如果都可以考虑的话,可以两个都做准备先开盘的如果能选到满意户型或楼层优先,如果选不到下一家替补。

 

Q:投资需求,是选择公园花半里还是选择平湖的卓越星源。

在投资方面要么是拥有不可短期复制的资源,要么是发展改善空间。公园花半里周边的变化相对较小,大型旧改主要集中在3号线沿线对楼盘的辐射程度相对较低。周边临近的商品房较多短期改变空间有限。卓越星源周边现状较差,较差的现状却能提供较大的改善空间,距离规划地铁有一段距离但也是步行可接受的范围,地铁很容易发挥其距离市中心相对较近的距离优势。如果在周边工作居住选择花半里比较合适,如果是有投资需求我个人更倾向于卓越星源。    

 

Q:老牛,请问是沙井的增值快还是龙中的增值快,翡丽郡和都会中央,这两个地方优点犹豫不决,自住兼顾投资。

哪个升值快这个问题确实比较难说,在特定的条件下综合来算的话有可能差不多。深圳向西的发展趋势不可置否,从沙井的房地产市场情况来看,虽然也是远中心区域但商品房供应量并不是很多,配套上也存在着一些不足比如教育和商业。如果不是11号线地铁沿线短期升值速度并不是特别快,但好在沙井的本地购买力比较强,价格还是撑得住的。远期发展看好。龙岗大运这边的配套已经非常完善,优质的教育资源和商业配套包括就业环境还有14号线都在持续跟进中,次新房商品房比较多生活氛围和宜居环境都是相当不错的,就是价格高一些,如果在预算之内的话,又有自住需求。建议优先考虑大运片区。

 

Q:临深投资虎门怎么样? 我觉得未来房地产外溢是必然的,另是否还有可对比的区域推荐。

非常认可你的观点,未来城市的发展方向是城市群,传统的超级都市已经无法满足发展需要,临近一线城市的区域受益明显,虎门这个位置的交通发展强度很大,未来方向看好。另外也可以考虑一下具有价格优势的中山,价格与虎门相差一半左右,据了解已经有不少香港的购房者在此置业。虽然是现状配套与虎门相差较远,但价格较低上升空间不弱,从利润上来讲未必比虎门要差。


(内容完)


                                          


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老牛杂谈 佳兆业未来城 京基御景中央 颐安都会中央三期

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