近日，龙岗区城市更新局发布关于《龙岗区大埔片区统筹城市更新单元规划研究》的公示。
根据《深圳市龙岗综合发展规划（2014-2030年）》提出，未来龙岗区要以高端规划引领社区转型，以利益驱动促进社区资源转型，通过人的提升巩固社区转型成果。
其中，大埔片区属于工业型社区，要求加强工厂外围廉租居住空间的保护， 逐步改善居住环境；完善城市配套设施 及公共服务体系；适当提高社区功能的 混合性，促进产城融合。
但是从现阶段已立项更新项目进度缓慢，新申报项目难列入计划，已无成熟的更新项目可运作。
龙岗区官方统计，截止2017年7月底，龙岗区列入城市更新单元计划的项目共123个，拆除用地面积约1803公顷。已批规划更新单元80个，拆除用地面积1137公顷，开发建设用地743公顷。规划总建筑面积3585万㎡。已确认实施主体更新单元58个，涉及89个更新项目，土地供应面积484公顷。
可见，目前龙岗龙城街道城市更新工作遭遇瓶颈，政府对于中观层面的统筹更新研究将加大重视。
此次公示的大浦片区统筹规划研究中，根据《土地整备利益统筹试点项目目录（2016）》显示，大埔片区范围内主要涉及两个项目：
1、龙岗龙东社区上井地块土地整备利益统筹试点项目，面积约5公顷；
2、龙东社 区三和一、二居民小组土地整备利益统筹试点项目，面积约2公顷。
一、关于大埔片区简介
大埔片区隶属于龙岗街道龙东社区，地处于龙岗中心城东侧，龙岗街道中部，西侧紧邻八仙岭公园，东侧以惠盐高速、深汕公路为界，总面积为513.5公顷。本次规划研究范围总面积为297.6公顷，基本涵盖龙东社区管辖范围内的建设用地。
片区对外交通较好，距离双龙地铁口直线距离300米，周边紧邻惠盐高速及深汕 公路。随着轨道16号线将沿深汕公路建设，以及坪盐快速的规划实施（现南段已动土施工），交通优势将进一步凸显。
二、片区土地现状分析
1、大埔片区的现状土地利用呈社区自下而上生长态势。
现状以旧村、旧工业为主，四 类居住用地866593.2平方米，占27.2%；工业用地992239.2平方米，占31.1%。大埔片区 是以村为单元组团分布，每个村落均有各自的工业区，布局较为分散。 另外，片区内分布有政府储备的20多公顷未利用地，约占片区总用地面积的9.3%。
2、存量建设情况复杂，用地整合难度较大
①现状权属情况：大埔片区范围内国有用地与集体用地混杂，合法用地比例较低， 合法用地仅占基地面积的19.2%。
②现状集体土地情况：大埔片区范围内集体土地比重较大，包括村集体自持土地 和村集体外租土地，分别占61.1%、38.9%，这两类土地交错混杂，且外租土地涉及的权 利主体众多，利益协调难度较大。
③现状空地情况：大埔片区范围内存在部分空地，主要包括国有已出让空地、国 有储备空地以及村集体土地空地，分别占12.5%、59.3%、28.3%，该部分空地受全区建设 用地指标限制，大部分近期难以开发建设。
大埔片区近期启动项目汇总
该规划研究报告中，结合了龙岗区大埔片区近期可行项目，一方面完善片区市政基础设施， 以“龙东活力线”为基础，注入多重城市功能，形成环八 仙岭郊野公园活力闭环；另一方面，完善“南通道产业发展轴”和“深汕公路城市发展轴”沿线片区城市功能，构建大埔片区活力名片。
针对片区现状用地、建筑等情况，综合评判片区近期发 展目标，初步明确10个近期启动项目，为片区活力的提升提 供重要抓手，具体如下：
① 龙东石塘旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积7.58公顷， 现状建筑量约10.9万平方米，毛容积率1.44。
现状用地：项目现状用地以工业用地和旧 村用地为主，涉及一块现状空地（停车场）。
权属情况：项目合法用地2.29ha，仅占项 目拆除范围面积的24.4%。
存在问题：①合法用地不足，后续需加大历史建筑的处置；②存在大量的新增配 套人口，将进一步增大片区的配套压力。
2、法定图则要求
用地功能：二类居住用地+商业用地、二类居住用地（R2+C1、R2）。
配套设施：文化活动室、社区健康服务中心、18班幼儿园、邮政局、社区体育活 动场地、公共厕所。
道路交通：打通东西向城市支路德新街，西侧疏通鸿基路北段。
保障性住房：按政策要求配置保障房。
3、规划建议
规划功能：拟规划功能为居住、商业功能，建议北侧03-01地块调整为以商业功能为主，强调沿 深汕路一侧商业服务功能的连续性。
城市设计：对深汕路、龙湖路、鸿基路界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性；东侧规划慢行系统，加强深汕路城市绿道和大田世居的联系；南侧规划慢行系统， 提高沿龙湖路的步行环境，加强八仙岭公园和大埔老围（新大坑世居）的联系。
② 源盛村旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积16.52公顷， 现状建筑量约9.2万平方米。
现状用地：以工业用地和旧村用地为主， 涉及一块空地（停车场）。
权属情况：项目合法用地6.47ha，仅占 项目拆除范围面积的39.2% 。
存在问题：①合法用地不足；②受现状 高压走廊（220kv）的影响，对地块后续开发建 设影响较大。
2、法定图则要求
用地功能：二类居住用地+商业用地、四类居住用地、公园绿地、文化设施用地 （R2+C1、R4、G1、GIC2）。
配套设施：独立占地的敬老院。
道路交通：落实范围内的城市支路同昌路、上井巷和源盛路。
空间控制：大田世居西侧开敞空间轴带和沿大田世居南北向更高空间轴带范围内， 04-12、04-13、04-16地块建筑高度应严格控制，保证大源水与大田世居的视线通达性， 周边建筑应注重与大田世居传统建筑风貌相协调。
保障性住房：按政策要求配置保障房。
3、规划建议
规划功能：拟规划功能为居住功能，优先完善大田世居周边绿地系统的整体性和通达性，承 担大田世居历史建筑的活化和综合整治责任及费用；落实1处24班小学。
城市设计：对深汕路、龙湖路、鸿基路界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性；东侧规划慢行系统，加强深汕路城市绿道和大田世居的联系；南侧规划慢行系统， 提高沿龙湖路的步行环境，加强八仙岭公园和大埔老围（新大坑世居）的联系。
③+④ 吓井二村旧改项目+吓井新村旧改项目
1、现状条件
项目范围：吓井二村项目拆除用地面积 14.13公顷，吓井新村项目拆除用地面积9.73公顷。
现状用地：以旧村、商业、旧工业用地为主。
权属情况：吓井二村合法用地4.20公顷， 约占项目用地29.7%；吓井新村项目合法用地3.53 公顷，约占项目用地35.7%。
存在问题：①项目合法用地不足；②项目 贡献用地较少，难以满足更新要求；③现状建设 量较大，权利主体众多，利益协调难度较大。
2、法定图则要求
用地功能：四类居住用地、商业用地、一类工业用地（C1、R4、M1）。
配套设施：文化活动中心（独立占地）、9班幼儿园、邮政局、社区体育活动场 地、社区菜市场、30班小学（扩建）、公交首末站（独立占地）、社区警务室。
道路交通：打通蛇岭大道（北段）、吓井北路、新井路和吓井路。
3、规划建议
规划功能：拟规划功能为居住、商业和工业用地，结合工业区块线，严控线内工改工方向， 强化沿深汕路的商业服务功能；吓井新村项目贡献用地少，优先考虑落实项目周边图则规划但难以落实的公共利 益设施；
城市设计 ：①对深汕路、鸿基路、龙湖路界面进行重点控制，建筑设计需满足现状高压走廊和 变电站的安全防护要求； ②沿龙湖路规划慢行系统，加强八仙岭公园和大埔老围（新大坑世居）的联系； ③轨道站周边200米范围内可设立片区地标建筑物。
⑤ 吓井工业区旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积4.40公顷，现状 建筑量约7.5万平方米。
现状用地：项目现状用地以以旧村和旧工业用 地为主。
权属情况：项目合法用地3.83ha，全部为非农 建设用地，占项目拆除范围面积的87.0%。
存在问题：①项目贡献用地较少，难以满足更 新政策要求。②周边教育类设施紧缺。
2、法定图则要求
用地功能：一类工业用地、四类居住用地（M1、R4）。
道路交通：疏通上井巷西段。
3、规划建议
规划功能 ：①拟规划功能为工业、居住用地，结合工业区块线，严控线内工改工方向。 ②项目贡献用地少，优先考虑落实项目周边图则规划但现状未落实的公共利益设施。 ③落实1处18班小学。
城市设计 ：对鸿基路界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性； 后续建筑方案应统筹考虑西侧上井地块整村统筹，注重慢行空间的联系。
⑥+⑦ 龙东新大坑旧改项目+大埔一村旧改项目
1、现状条件
项目范围：龙东新大坑项目拆除用地 面积22.67公顷，大埔一村项目拆除用地面积 21.79公顷。
现状用地：项目现状用地以旧村和旧 工业用地为主，另外还涉及两处历史建筑。
权属情况：龙东新大坑项目合法用地 13.6公顷，约占项目60.1%；大埔一村项目合 法用地4.15公顷，仅占项目19.1%。
存在问题：①大埔一村项目合法用地不足；②更新改造后新增配套人口较多， 配套设施供给压力增大。
2、法定图则要求
用地功能：四类居住用地、一类工业用地、商业用地、教育设施用地、文化设 施用地（ R4、M1、C1、GIC5、GIC2 ）。
配套设施：文化活动室、社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、社区 服务中心、邮政所、社会停车场、肉菜市场、社区体育活动场地、垃圾转运站、公共厕 所、再生资源回收站、30班小学（扩建）、12班幼儿园。
道路交通：落实图则规划支路。
3、规划建议
规划功能：拟规划功能为居住、新型产业用地，结合工业区块线，严控线内工改工方向，加 强新大坑世居和大埔老围的活化和综合整治。建议龙东新大坑项目落实1处24班中学；大埔一村项目扩建现状小学（30班），另 落实1处30班小学，鼓励中、小学合建为1处54班九年一贯制学校，提高用地效率；
城市设计： ①对深汕路、南通道、鸿基路界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性；
②06-04、06-07、06-18、06-19地块建筑高度应严格控制，保证新大坑世居与大埔
老围的视线通达性；
③沿龙湖路和同昌路规划慢行系统，强化与周边主要公共开放节点的联系；
④轨道站周边200米范围内可设立片区地标建筑物。
⑧ 伟信达科技园旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积3.10公顷， 现状建筑量约2.5万平方米。
现状用地：以工业用地为主。
权属情况：全部为未征未转用地。
存在问题：①合法用地不足；②项目贡 献用地少，难以满足更新要求；③图则规划用 地为发展备用地，无城市建设用地指标。
2、法定图则要求
用地功能：发展备用地（E9）。
3、规划建议
规划功能：拟规划功能为工业用地，引导发展宝龙高新产业园区配套产业项目，同时结合工业 区块线，严控线内工改工方向。
城市设计：①对南通道沿线界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性； ②项目贡献用地少，优先考虑落实项目周边图则规划但现状未落实的公共利益设施。
⑨ 大埔二村+石湖龙旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积18.44公顷， 现状建筑量约22.3万平方米。
现状用地：以旧村用地、商业用地、教 育设施用地为主。
权属情况：项目合法用地2.31ha，仅占 项目拆除范围面积的34.2%。
存在问题：①合法用地不足；②现状存 在商业用地，图则规划为住宅类用地，存在更新 政策上的阻碍；
2、法定图则要求
用地功能：二类居住用地、四类居住用地（R2、R4）。
配套设施：社区管理用房、社区服务中心、社区警务室、54班九年一贯制学校、 加油加气站（现状）、应急避难场所
道路交通：落实南北向支路沐春路。
保障性住房：按政策要求配置保障房
3、规划建议
规划功能： 拟规划功能为居住、商业用地，其中商业用地优先布局于深汕路沿线，提高主要道 路和教育设施节点的商业服务功能，以满足更新政策要求。
城市设计 ：①对龙湖路、南通道界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性
②西侧规划慢行系统，加强深汕路城市绿道和大田世居的联系；南侧规划慢行系统，
提高沿龙湖路的步行环境，加强八仙岭公园和大埔老围（新大坑世居）的联系；
③大田世居南北向公共空间轴带范围内03-06、03-13地块建筑高度严格限制，保证
大源水及周边绿地和大田世居的视线通达性；
④结合大源水及周边公园绿地设置公共开放空间。
⑩ 三和村旧改项目
1、现状条件
项目范围：项目拆除用地面积19.34 公顷，现状建筑量约32.2万平方米。
现状用地：以旧村用地、工业用地、 商业用地为主。
权属情况：项目合法用地6.88ha， 仅占项目拆除范围面积的35.6%。
存在问题：①合法用地不足；②权 利主体众多，利益平衡难以协调。
2、法定图则要求
规划功能：二类居住用地、四类居住用地、商业用地+二类居住用地、教育设施 用地（R2、R4、C1+R2、GIC5）。
配套设施：54班九年一贯制学校（扩建）、应急避难场所、社区体育活动场地、 加油加气站、18班幼儿园、文化活动室、社区警务室、社会停车场、邮政所、社区健康 服务中心、公共厕所、门诊部、社区管理用房、社区服务中心。
道路交通：疏通蛇岭大道（北侧）、环岭路（东侧），落实法定图则规划支路。
3、规划建议
规划功能： 拟规划主导方向为居住、商业功能，建议商业用地沿深汕路进行布局，强化沿深汕 路一侧商业服务功能的延续性。
城市设计：①沿蛇岭大道规划慢行系统，加强深汕路城市绿道和八仙岭公园的联系；
②对深汕路和环岭路界面进行重点控制，保持建筑界面的连续性，加强沿环岭路路
一侧地块建筑高度、贴线率等方面的控制；
③宜结合公园入口进行设置公共开放空间；
④轨道站周边200米范围内可设立片区地标建筑物。
《大埔片区城市更新规划研究》还结合上位规划及片区定位，远期空间结构规划为“两轴九 区”。
两轴：是指沿深汕公路城市发展轴、沿南通道产业发展轴。
九区：是指现代商业商务服务区、三和村生态居住区、石湖龙都市生活 区、源盛村特色生活及社区服务核心区、吓井二村都市生活及创意 工坊片区、上井村低成本生活及创意工坊片区、新大坑都市生活及 创意工坊片区、大埔汽车产业园、高新生态产业园。
（空间结构规划图）
粤公网安备 44030402000760号
