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【活动回顾】深圳行04 迸发活力 “上车”坪山?

咚咚牛浩思 发布时间:2017.12.05 14:43:40
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牛浩思线下置业交流活动第4期坪山行,于周日(12.3)如期举行。

 

虽然坪山偏居深圳一禺,距离市区约30余公里,且公共交通还待完善。但这一期活动也吸引了近20组网友参与,其中不少网友是在其它区域工作,平时跟坪山几乎没有交集,对坪山的认识比较初步;也有为换房改善或投资目的而来。总之跟目前坪山的购买群体结构比较类似,外溢需求为主。



坪山成为深圳新的置业焦点,源于几个方面:

 

1是经历了2015-2016年的楼市暴涨,深圳全市价格门槛迅速提高,坪山作为远郊区域,价格有一定的优势,总价相对低。不过实际上,价格也起来了,并且在规划明朗的利好下,有一定的透支性;

 

2是地铁14号线和16号线的上马,改善公共交通环境的预期使置业者有所期待,将解决便捷快速对接工作地点的痛点;

 

3是东进战略的概念以来,坪山的曝光率明显增多,土拍及各类新盘的不断入市,也使得坪山相关的推广持续铺开;

 

4是随着深圳土地供应结构的不断外拓,坪山近些年确实有不少新房源选择,成为深圳新房的主要供应来源之一。譬如今年以来,坪山已经有9个项目(次)获得预售许可,跟往年置业热点的龙华差不多了。


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本次行程路线:

 

鉴于目前坪山整体的交通和配套环境还有较大的完善空间,这一期交流活动,老牛选择了坪山两大区域作为交流对象。而这两个区域,也是坪山当下及未来几年的主要置业站场。

 

上午在俗称的坪山高铁区域,这一带是坪山比较着重规划的新中心区,此次考察的楼盘有深城投中心公馆和财富城一期。中途绕坪山一周,讲解片区规划。

 

下午在俗称的原中山大道区域,在地铁14号线的辐射下,这块区域,想必会越来越多人以“沙湖”称之,考察的楼盘有天峦湖和龙光玖云著。而原本计划去的悦都会可能要支持“租赁市场”,调整销售战略。




那么,下边将主要针对现场网友比较关注的几个问题,穿插活动回顾。

 


1,如何看待深城投中心公馆和财富城一期。

 

第一站我们率先来到坪山高铁站区域的深城投中心公馆,从福田车公庙走南坪路-水官高速-横坪路(坪山大道),再穿过坪山主要居民区,大约用时1个小时。

 

深城投中心公馆目前主推3/5栋建面87-147平米的3-5房住宅,非毛坯交房,整体均价约4.2万/平米;以及周六(12.2)才新开的商务公寓产品,建面为25-33-38-45平米,带精装交楼,单价3.3万/平米左右。

 

由于公寓刚开盘,现场人声鼎沸,简单听讲了介绍后,我们大部队便走向样板间观看。从样板间来看,大家普遍反映格局太小,尤其是建面147平米的大户型,看不出有这么大。

 

其实这几次看房活动,这种问题基本上老牛都遇到过,大家的感慨是一致的。但事实是无奈的,14年深圳实施建筑新规后,户型跟14年之前审批的户型不可同日而语,大体目前在售的所有的新房户型都是在14年新规后审批,以往的赠面基本绝迹,户型以紧凑为主,不少开发商其实也极力想做大户型实用率,比如设置飘窗,增加实际可利用空间。但新规后的优点是户型格局和采光佳,单元对视问题得到了较好的解决。

 

看过住宅样板间后,顺带看了公寓的样板间。该批公寓产品总价约70多万起/套,在目前深圳市面上来说,总价是比较具备竞争力的。最小户型为建面24平米,虽然从实景样板间来看,户型内容过于小,但不排除未来这类极小户型会受市场亲睐,深圳的高房价时代,“蜗居”亦是会成为一种奢侈行为,作为超长期投资,可值得关注。但目前基于坪山市场来说,租赁市场的活跃度还需要孕育一段时间。现场有网友感慨,要是这个户型摆在市区,那该多好。



看罢深城投中心公馆后,好几位网友的关注点立马移位到财富城,对于大伙来说,财富城约140万平米的超大体量,更为期待。

 

财富城与中心公馆相邻,在中心公馆的西侧,目前准备入市的是财富城一期。总规划有5期,其中1-4期为住宅,5期为商业,规划有坪山摩天地标建筑。



一期主推建面为74-144平米的3-5房,毛坯交房。我们当天去的时候,刚好开放了示范单位,参观的人也不少。除了建面74平米的没有示范单位参观外,其余面积段的户型基本上都有覆盖到。

 

整体观感而言,差不多面积段的户型,财富城要比深城投多一个隔间,或者说多一个可利用的小房间。这对于总价比较敏感,但又需要多一个空间的置业者来说,无疑有很大的吸引力。


然而,现场有网友认为,宁愿房间大些,好安排更合理的家居摆放空间。这其实各取所需了,在户型愈来愈紧凑的当前房市,比别人多一个空间,不会是常态。

 

另一点,财富城的优势主要体现在自身作为大项目这一硬指标上,一般来说,大项目的一期都有较大的让利空间,如果有坪山置业意向,可以提高关注度。后续的产品及未来项目的相关配套,也有利于推动一期产品的价值走势。说不定,在当前市场下,入市价格有惊喜。




2,天峦湖户型“美轮美奂”,作为改善如何?

 

中午用餐结束后,稍做休息,一行人便来到天峦湖。天峦湖这一项目其实已开盘多时,去年新产品入市后,目前仅少量建面89平及109平的户型,和较多的建面130平户型在售。

 

天峦湖的户型就是典型的14年建筑新规前的户型,对比过后,可以说那时的户型“美轮美奂”。拿建面109平户型来说,从实际观感来看,和前边看到的建面147平差不多大气。让现场的网友叹为观止。

 

网友明显提高了兴致,抓着销售提问,不过冷静下来想想,天峦湖适合怎么样的置业者?天峦湖可以说在半山处,相对主要城区有一定的距离,是典型的山水景观楼盘,无论是公共交通还是基础配套都相对弱些,市区甚至坪山区以外就业的置业者,则显得尴尬。比较适合本地生活的置业群体。

 

该项目用作自住是相当不错的,除山水景观外,还有门前的公园,环境舒适。但值得关注的是,中小户型的南面正在修建南坪快速路三期,噪音影响不能忽略。




3,商业的话,选择玖云著还是深城投中心公馆?

 

从天峦湖下来,大概2公里车程便来到原中山大道片区内的龙光玖云著。玖云著在售的是建面37-56平米的公寓和办公类产品,整体均价跟深城投差不多,总价门槛稍高些,因为起步户型比较大。



说到这两个项目,其实主要是针对它们所在的两个区域的比较。



目前来说,玖云著的位置相对深城投有优势,主要体现在地铁14号线沙湖地铁站的确立上,使这里成为可以直接对接福田中心区的地铁口区域,短期内的预期价值会高些。产品类型就不多说了,部分产品有政策规避的敏感性,需要提前做好预防针。譬如看展示中心,需要一段大暴走,若非要较大意向的需求者,这段路可以直接抹灭看房的心。

 

深城投所在的坪山高铁站的定位是新中心区域,包括区政府的行政配套资源,区属市政配套资源都集中于那带,未来的坪山区商务中心,也在高铁站附近,也就是说,这块需要着重的较远期的规划兑现。

 

而坪山的价值体现目前让人依赖于对外交通的改善上,也就是我们多次提到的地铁14号线的兑现,这是中短期的关注点。如果让老牛个人选择,可能会暂且倾向接近地铁14号线的项目。

 

未来,其实这两个区域也会由地铁14号线紧密串联起来,并且中间过渡带的城市更新项目,譬如花样年旧改、坪山围旧改、飞东及飞西旧改等完工,会使得片区间的差距状态和割裂状态缩小甚至抹平。所以,不如针对中短期的发展来看。但不管怎么说,依然要持有较长期回报的决心。

 

大约下午5点结束这一期的交流活动,返程回市区。



预告

下一期,牛浩思深圳行计划走进坂田-平湖区域,具体行程及报名方式敬请留意。


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深城投中心公馆 龙光玖云著大楼 财富城 坪山中心 中山大道 14号线

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