观澜17年仅3个项目入市，区域价格与16年的价格相比，趋于平稳，维持在4万出头。
锦鲤大厦是17年*推出的商办类产品，目前在规土委显示仅成交20余套，虽目前是有轨电车站点物业和近市政配套的双重利好，但3.6m高的带装修公寓并没有给人过多惊喜，价格却相当于住宅产品，市场接受度较低。
而2018年，观澜开始进入青黄不接的阶段，合正观澜汇二期和白鸽湖旧改项目目前在停工阶段，预计18年观澜或仅一个项目入市（佳兆业E立方），而且为保障房项目里面的商业产权产品。而旧改项目多处于停工或尚在拆赔谈判前期，进度较为缓慢。
2018年主要还是以消化17年的尾盘为主，观澜新盘进入空窗期。
项目详情：
佳兆业E立方的前身为嘉霖观禧，现开发商为佳兆业集团(深圳)有限公司。项目属于安居房配建商业产权产品，占地3.41万平方米，总建筑面积22万多平方米，总房源1093套。
项目原为工业用地，2014年将规划功能调整为二类居住用地，并列入当年计划开工的安居型商品房项目。其中，项目含安居型商品房面积约占比70%，其余为商业产权产品等。
项目共6栋，其中5栋高层为保障房，1栋商业产权产品，总房源共2768，车位数为1520，车位比1:0.55。
商业产权产品，主推建面约30-74平的商业产品，层高4.5—5.1米，空间利用率较高。
项目打造全年龄段运动空间，配备健身房、网球场、篮球场、羽毛球场、千米跑道，足不出户享受运动生活。
深圳、凤岗交界处 区域以度假、旅游休闲产业为主
项目位于深圳边缘地带，区域集中了观澜高尔夫球场、观澜版画基地、观澜山水田园等度假休闲场地。周边二手房源多以观澜高尔夫的高端别墅或公寓项目为主，其中观澜湖赛维纳（深圳产权）的公寓产品二手价格约在2.7万/平（参考链家挂牌价），多为60平一房户型。而隔壁邻居凤岗普通住宅单价约2.5万左右，周边竞争产品相对较多，购房者选择余地较大。
商业配套：距离项目约3公里处，是观澜目前规模最大的shopping mall，观澜湖新城MH MALL建筑面积近30万平方米，于15.10月开业。
作为休闲度假娱乐型购物中心，吸引了如橙天嘉禾IMAX独栋影院、IceCastle冰堡国际溜冰俱乐部中国首店、鼎鸿保龄球馆等运动娱乐品牌入驻，以及服装、餐饮等业态，不仅填补了观澜北片区的商业空白，也改善了片区整体的商业环境、为区域带来大量的人气。
交通配套：项目可沿环观南路直接上清平高速，或行至6公里外的梅观高速入关。高速路网通行较为便捷，适合开车出行。
医疗配套：龙华区综合医院，规划为观澜*三甲综合医院，已纳入“龙华区建区周年暨2018年*批集中开工活动”，与项目相距约7公里。
周边旧改情况：
目前周边规划有五大旧改，拟拆除重建面积达到57.7万㎡，且多集中于环观南路即玉平大道两侧，目前周边现状多以工业区和农民房为主，预计建成后将为片区带来大量高品质的商品房项目和相关的商业、教育等配套，将改善区域的居住环境，填补区域的配套空白。
其中大族地产的“君龙兴旧村整村改造项目”旧改规模约7.8万㎡；山水田园实业公司申报的“君子布工业区旧改”规模最大约23.6万㎡，紧邻原观澜山水田园旅游文化园，预计建设为相关配套产业；田心村和君子布君新片区旧改都规划为住宅类项目。
目前几大旧改都尚无动工迹象，佳兆业E立方是该区域*个开建项目。
综合来看：
从产品角度而言，项目本身为4.5-5.1米层高的商业产权产品，空间改造利用较为灵活，相对使用率较高，建面30-74平米的面积段，户型较观澜湖的豪宅公寓普遍得房率较低的市场来说，占据一定的优势。
（内容完）
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