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限价之下 深圳新房真的便宜吗?

咚咚牛浩思 发布时间:2018.04.16 10:09:00
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官方数据显示,深圳新房价格已实现连续18个月下降,在一系列楼市调控组合拳下,新房价格得到了有效的控制。在多个表征上,都体现出了新房的“性价比”。


表征一:主动降价推优惠房源


通过优惠房源来主动降价的新盘,偶有出现。这是在备案价格允许下调15%的范围内实现的优惠降价,一般是开发商配合营销宣传,拿少量“边角”户型作为优惠降价的卖点。


也有因前期对项目自身或户型产品的定位不准确,导致意向购买者甚少,而主动调整项目定位做的应急表现。不过,这类新盘的价格几乎都在深圳新房均价线以下,也意味着其地段等综合因素比较一般。


表征二:新房、二手房价格倒挂


位于福田安托山片区的万科臻山府在这一周获批备案,并且火速线上销售,备案均价约9.75万/㎡,较去年5月入市时的一期便宜了2000多元/㎡。而其旁边的锦庐花园二手房挂牌均在12万/㎡以上。


早些时候,龙华白石龙的玖龙玺保留单位对外释放开售,带装修6.9万/㎡起,整体均价约7.3万/㎡。其一路之隔的万科金域华府二期挂牌均价约8万/㎡。


去年入市的华润悦府二期,备案均价12万/㎡,最低9.4万/㎡起,低于市场预期,开盘当天吸引一批土豪排队购买。同期后海大多房源的挂牌均价早已超过12万/㎡。


这一类多存在于地段较优,或自身产品定位高端的楼盘。


表征三:备案均价“限价”入市


出现上述的倒挂现象,不是因为新房的品质不如二手房,而是新房的备案价格受行政指导。


去年5月,深圳开始对实行了4年的《深圳市商品房预售价格备案办法》进行了修订,将预售商品房、已批预售的商品房转现售的、未办理预售直接现售商品房的3种情形都纳入价格备案。


其实早在去年的1月,深圳就率先公布了《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》,《细则》规定,对商品住房和商务预、现售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。



新房真的便宜了?


这就使得不少新盘需要与周边二手房对标,甚至跟自身的前期产品对标,导致新房备案价格比周边二手房及前期产品的售价还要低,从而在数据上限制住了新房价格。


不可否认,这确实为官方数据带来了明显的调控效果。深圳规土委最新数据显示,今年3月深圳新房成交均价为54185元/㎡,环比2月份下跌6元/㎡,已经连跌18个月。


很显然,深圳在新房控价上已经形成一套成熟稳定并且行之有效的调控方式。但是,深圳新房就真的便宜吗?


这就需要看怎么对比了,从纸面价格来看,不少新房的价格确实低于市场预期,不说便宜了多少,至少纸面价格是持平稳定的。一些大盘项目的续期产品,价格也没有以往的跳涨情况。


然而,实际的购房成本,特别是首付款成本,就不见得真便宜了。


1,带装修的新房越来越多


譬如前文提到的臻山府二期,单价比一期的略低,也比周边二手房低,但臻山府的户型最低建面为230㎡,总价就2000多万起跳。这仅是毛坯的价格,还需加上约8000元/㎡的装修费。


成本问题就出在这个装修费上。万科虽然很早就设定户型产品标准化,包括带装修交房的营销手段,但是超大户型带装修,在深圳房地产市场上是不多见的。


而这股带装修的热潮,已在深圳新房市场悄然兴起。截止至4月13日,今年入市的6个住宅项目里,就有3个带装修交房。


装修费原则上需要一次性给,个别开发商并不要求一次性给的,也需要在1年内或更多时间内分2-3次给足。换句话说,就算同样总价的情况下,新房最低首付要比之前多缴纳1成左右。


而装修费也成了开发商为弥补备案价格不达预期的调价手段。


2,新房户型相对“缩水”


前几天,老牛写了篇《那些年,我们一起追过的高拓户型》,跟大家讨论了以前新房市场上的高拓高赠户型,在当前新房市场上几乎销声匿迹了。


尽管我们知道市面上还有个别诸如建面89㎡做4房的新房户型,但基本上见不得光地销售。往后,待这批“罕见”的高拓户型被去化消耗后,新房户型就将真真正正地全面“缩水”。


这是因为地产行业监管趋严,以及2014年8月《深圳市建筑设计规则》正式施行,限制了偷漏面积的行为,明确了建筑产权。


如果按照实用面积来看,目前大多数新房的实用面积是不如前些年的次新盘。那么,在价格相对持平,而户型“缩水”的情况之下,如今的新房价格其实也包含了“水分”。


3,新房供应“压力山大”


截止至4月13日,深圳一手商品住房可售套数为25285套,新房库存量跌破到3万套以下。



今年一季度,新房住宅新增供应量也仅为1401套,供应压力极大。市场需求保持恒定,而新房供应不见起色的话,可能会进一步出现“惜售”的情况。


如今的“惜售”不仅仅捂盘待售,还表现在响应发展租赁市场的号召,将待售新房转租不售,或者被“大宗交易”买断。而真正能够流入市场,并被普通购房者所选到的房源,相比以往,难度不只是在价格上,还在如何通过正常渠道能够购买得到之上。



"贵"的不贵,"便宜"的不便


最后,老牛想说的是,新房价格在备案“限价”之下,确实企稳,不少新盘相比周边二手房“性价比”极高,尤其体现在地段较佳,或定位高端的产品上,尽管要出一笔不可贷款的装修费,但相对于其真实的“价值”,这一点价格转移,说得上划算。


并且,在二手房“三价合一”,新房市场关注度增强,以及新房供应压力不见缓解的情况之下,高端市场的新房也面临着增长压力,导致个别新盘在正常渠道下,不大好买到,这笔成本也可能会转移到“实际房价”中去。


然而,不少新房项目,其实不见得真的便宜。这主要指的是个别地段一般,或距离市中心较远的区域的新盘。不仅不存在一二手房价格倒挂的现象,还成为引涨区域价格的标杆。


各位怎么看呢?


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