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从5万到10万+都能找到 福田12个片区置业全解析!

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2018.04.16 11:33:52
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上一篇文章主讲了福田区去年的成交数据汇报和开年的市场行情,这篇就主要讲下福田各片区解析!


这一部分我们把福田拆开为十几个小片区,按照片区各自的特点来解析:


总体来说,刚需看梅林、皇岗、新洲上下沙、八卦岭、保税区;改善需求看景田、石厦、彩田莲花中心区、香蜜湖。

 

1、华强片区:


以深南中路为界,以北为华强北片区,区域内高楼大厦林立,写字楼和宿舍楼居多,商业性很强,名校资源丰富,初中有实验中学初中部、红岭中学园岭小区,莲花中学北校区,小学有百花小学、荔园南小区,荔园西小区;


住宅楼盘居家密度会较高,楼龄偏旧,比较稀缺的就是金茂礼都这个楼龄较新,并且带优质百花小学,实验中学初中部学区楼盘,小户型居多。玮鹏花园楼龄也不算老,2003年的楼盘,比较难得的是带地面花园与空中花园的小区,周边配套丰富。还有片区内的桑达雅苑、君悦阁、群星广场等楼盘成交量都是比较高的。同等价位,对于居家自住来说,这边不是最优质的,但是学校资源确实是很多购房者所着重考虑的。

 

深南中路以南区域为华强南,这边反差较大的是学校资源一般,并没有什么名校加持,但是胜在地理位置优越,靠近福田中心区、在罗湖口岸和皇岗口岸中间位置,交通方便,紧邻深南路和滨河大道。区域内多城中村和楼梯房,住宅多以独栋或者休闲空间少的楼盘为主,楼盘京基御景华城和南光捷佳大厦成交量较高。

 

另外,华强-上步片区数个城市更新单元已经在建或启动更新,商业楼宇综合整治进一步提速,以智能终端开发、研制、元器件交易、方案交易、产品展销、售后维保等系列产业链环节为发展支持对象,为其量身打造一个高性价比的优质产业环境,在当前基础上,华强-上步片区再新增111万平方米产业空间,完成建设后将达到560万平方米以上产业空间总量。


 

 

区域内1房套均总价302万,2房438万,3房660万,4房及以上户型995万!

                                             

2、皇岗片区:


皇岗片区自7号线修到这边以后,成交量高了不少,片区内街区商业发达,租金高,刚需楼盘较多,但是因为是较早建成区,靠近香港,片区内多塔楼和钻石厅户型,密度高,采光一般,户型不方正是这种塔楼的特点,代表楼盘有银庄大厦、海滨广场等,但是价格确实是有优势,5万左右的单价在福田靠近中心区域的电梯房,对很多刚需是比较有吸引力的。片区内楼盘皇御苑成交量较高,户型丰富,适合刚需上车。

 

区域内学校资源一般,城中村和住宅楼盘混杂,这也是皇岗在近两年没有多少涨幅的主要原因,皇岗新村和水围新村有旧改,但是推进效率比较慢,但未尝不是可期待的预期,还有一个让皇岗人民期待的是深港合作区河套片区的开发和建设,有兴趣的网友可以翻看我以前写的帖子。

 

区域内1房套均总价245万,2房372万,3房497万,4房及以上户型865万!

 

3、新洲上下沙:


新洲上下沙的属性和皇岗片区差不多,地理位置好,但是学校资源一般。2016年10月才享受到轨道交通7、9号线的便捷,由此刚需盘成交量提升,部分小户型楼盘成交量较高,如花好园、蜜园、韵动家园等,另外片区内有比较新的居家花园社区也比较受追捧,如万科金域蓝湾、绿景蓝湾半岛等!

 

提起这个片区,就要说下大金沙旧改,自2012年以来,福田区已将包含沙嘴村、沙尾村、上沙村、下沙村及金地工业区在内的大金沙片区作为福田区城市更新改造和产业空间布局的重点片区,数据显示,参与大金沙片区城市更新的品牌房企包括绿景、京基、金地及中洲等,这些地产商均有多年的旧改开发经验。随着城中村与旧改后新城市面貌的此消彼长,新洲上下沙区域非常值得我们期待!


 

区域内1房套均总价248万,2房4.3万,3房575万,4房及以上户型1013万!

 

4、百花


百花片区是深圳顶级学区房所在地,实验学校(九年一贯制)、百花小学、荔园北校区都在百花片区内,片区内学习氛围浓厚,教学机构纷纷在此设立驻点,房价也是居高不下,福田单价最高的成交就是由此片区而来,从中可以看到优质且顶级的学区房就是有天然的优势。


目前国城花园,南天二花园是带实验学校中小学学区,九年直升制,学位不锁定,所以房价在此片区也是冠绝群英,南天二花园88平三房报价在1300万左右,国城花园目前放卖小户型非常少,去年成交一套最高单价达17.8万/㎡。片区内楼盘楼龄较新的为百花园一二期,都是2000年左右的楼盘,目前放盘单价在10万左右。其他楼盘楼龄偏老旧,长城花园1987年的楼盘,750万左右还可以买到3房。

 

对于优质学区房高溢价的现象,在深圳由来已久,大山看2012年百花片区的房价均价就已达到3万/㎡,国城小户型单价在5万/㎡,百花优质学区的高溢价空间,最重要的一点就是这种教育资源的稀缺性,由供需决定的,供需没有平衡,需求分配没有达到公平的状态,未来一段时间,这种现象依旧存在,我们能做的就是顺势而为!

 

区域内1房套均总价698万,2房780万,3房937万,4房及以上户型1222万!

 

5、梅林


梅林的地理位置北面环山,南边紧邻北环大道,缁邻福田中心区。片区内商业配套主要以天虹商场、新世界百货、家乐福、福田农批市场和梅林商业步行街为居民的日常消费购物商圈,以及梅林路和梅华路分布的沿街商铺。2016年8月26日,梅林卓悦汇商圈的开业,弥补了梅林片区缺乏大型高档商业的空白。

 

梅林片区的轨道交通在2016年底有了比较大的改善,地铁9号线2016年底实现通车,线路就叫“梅林线”,在梅林片区会设5个地铁站,分别为梅景、下梅林、梅村、上梅林、梅林东,其中上梅林站为9号线和4号线龙华线的接驳站。由此,梅林南北和东西走向都有了方便的轨道交通,当年9号线开通时对房价影响微弱,是因刚经历涨后的楼市,利好已经兑现。实际影响的为梅林的楼盘成交量和租金。

 

梅林楼盘较多,中间夹杂城中村,部分楼盘楼龄老旧,小户型多造成租户较多,影响居家氛围,但对于刚需上车和短期过渡,梅林是个不错的选择,一是轨道交通覆盖,靠近北环大道,交通方便,二是街区商业发达,生活便利,但目前来看,地面交通是个硬伤,公交车通行全区域,双向车道少,早晚高峰期较堵。

 

当然梅林居家花园社区也是有的,下梅林的梅林一村是住建局开发的大型福利房,居家生活方便,户型丰富,还有上梅林,翰岭院、绿景虹湾  、花里林居、碧华庭居这几个楼盘是比较入得了眼的,作为居家自住,翰岭院的居家环境和周边配套相对较好,包括离学校比较近,也是很多家长考虑的问题,84.61平的3房总价大概在590万左右,但是比较遗憾的是,这个户型客厅不出阳台,反而是卧室带一个大阳台。

 

梅林-彩田片区是深圳市重点发展片区之一,多项重大城市更新项目快速推进,彩田片区、梅林片区统筹更新规划已经开展。未来,梅林-彩田片区将在青山脚下新增100万平方米以上高品质产业空间,总量产业用房面积达到290万平方米以上,在深圳中轴线上新增重要的新兴科技产业发展核。


 

区域内1房套均总价200万,2房362万,3房531万,4房及以上户型956万!

 

6、彩田莲花中心区


配套强大,这块区域也是改善型需求的选择之一,如果看重市政配套的强大,那么总价1000万左右,可以看黄埔雅苑、雅颂居、天健世纪花园、深业花园等楼盘,但是刚需上车和投资建议不要选择像岗厦的彩虹新都等楼盘,目前统计到的成交单价在3.5万左右,和2015年底的价格相差不大,租客拿来办公的多,学校一般,靠近城中村。

 

彩田莲花这块是很多深圳老市民不愿意离开的回忆之地,福田的扩荒者和老居民多居住在这一块,紧邻莲花山公园,也是很多老人喜欢的去处。相对其他区域来说,彩田莲花片区老旧楼盘较多,但是容积率却是整个福田区最低的片区,自住居家非常舒适,同时紧邻福田中心区,便捷的享受中心区的市政配套:音乐厅、图书馆、少年宫、市民中心等。

 

这边楼盘充分体现“地段”这两个字的价值,莲花一二三村,地段最好的在莲花三村,同时莲花三村最好地段的是福莲花园,目前福莲花园的单价已去到8.4万,且放盘量极少。莲花三村的电梯房仅有现代苑、紫玉花园。

 

莲花一村二村最低门槛应该是一村的42平一房一厅,目前报价300万左右,对比2016年中,涨了大概50万的幅度。一个是因为地段,社区配套,居家环境,还有就是一村北边的深业上城综合体建成开业!

 

区域内1房套均总价279万,2房499万,3房845万,4房及以上户型1731万!

 

7、石厦


福田石厦片区在福田中心区的正南向,各项配套都相对成熟,地段就是它土地保本的优势;土地使用已经到了一定的“极限”饱和,除了石厦村的旧改(估计很难)和学位的提升,石厦片区可利用概念和想象空间,已经差不多到达预期的峰值。

 

石厦南被益田村所覆盖,石厦中为福田区委所在地,旧改的发力点也在于石厦中。近2年内建成旧改项目仅为石厦新天CBD和新港商城,同时也让石厦商业档次上跟高端沾上边。另外,其余剩下城中村区域改造也暂时告一段落;

 

石厦北大部分是2000年以后较新楼盘,最新的一个新盘为宝生midtown,开盘价格在7.8-8.5万之间,目前报价在9.5万左右。

 

石厦地上可利用空间比较有限,地下空间的利用主要表现在地铁7号线石厦站2016年年底开通的预期,在石厦片区内穿境而过,与现在运营3号线龙岗线石厦站接驳交汇。

 

因为靠近福田中心区,石厦北的租金高企,丽阳天下32平单房能租到4000-4500左右每月。

 

非常值得一提的是石厦的学区,石厦北为石厦中小学(九年直升制),石厦中为众孚小学、益强小学、红岭中学石厦校区。

 

益强小学+红岭中学的配置在福田区属于中档,如果说在福田要选择综合素质比较高,但是房价又控制在一定范围的,可以考虑带这个学区的新新家园和中港城,目前新新家园的76平两房报价在560万左右。

 

石厦中小学非常适合刚需但又比较注重学校配置的家庭,因为学区内小户型楼盘多,上车门槛低,学校在福田的配置来说属于中上。

 

区域内1房套均总价283万,2房454万,3房591万,4房及以上户型876万!

 

8、景田


景田片区成型于1991年,深圳福田法定图则里对本片区的功能定位是以居住为主,兼有商业、办公、金融等功能,配套设施齐全的综合住宅区,现在的景田片区各方面配套已经相对成熟。  景田南:深南大道以北,红荔西路以南,新洲路以西,香梅路以东的部分,片区附近有三个地铁口(香蜜湖、莲花西、香梅),分别对应1、2、9号线,又临深南大道,交通便捷。


片区内多商务办公楼,较出名的有人民大厦,报业大厦,同时临近车公庙,所以片区内小户型楼盘出租率较高,居住人群多以白领为主,具有代表性的楼盘是五洲星苑。

 

景田中:景田中属多功能片区,鲁班大厦、市政大厦、妇儿大厦、财政大厦、天平大厦、图书馆大厦、奥林匹克大厦、深圳商报社大厦、第一世界广场形成了景田中商业、行政、办公区域。同时片区内30个楼盘(同时带有部分农民房)构成了景田中的居住属性。该片区附近有3个地铁站(香梅、景田站、莲花西站),分别对应2、9号线。另外不得不提一嘴景田中的北环中学,在福田区排名中上。同时片区内小户型楼盘和大厦型物业较多,上车比较容易,适合刚需过渡。

 

景田北:北环大道以南,莲花路以北,新洲路以西,香梅路以东的区域,有万科金色家园、天健花园、天然居这样的标志性大社区楼盘,也有梅富村、布尾村里的农民房,景田北北靠北环路,附近有3个地铁口(景田站、香梅北站、梅景站),分别对应2、9号线,交通便利,主要商业配套集中在万科金色家园东面。学位方面福田外国语学校景田校区和景秀中学都是排名中上的学校。

 

紧邻福田豪宅区香蜜湖的景田,终可享受一波来自香蜜湖金融街的辐射利好,今年3月30日,深圳市规划国土委发布了深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询的预公告,要将香蜜湖片区打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆!可以预见,香蜜湖片区改造的进程又前进了一大步。

 

据了解,深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询范围包括香蜜湖北、中、南三个片区,北至侨香路、南至滨河大道,西至香蜜湖路,东至香梅路、新洲路,面积约4.9平方公里。其中详细城市设计范围包括香蜜湖北区(不含现状居住区)、中区,面积约1.9平方公里。


 

对于早期建成区景田,容积率确实是高,一个小片区内楼盘数量有80个,最高容积率的楼盘为擎天华庭,容积率达到15.8,。对于小户型楼盘和独栋大厦的高容积率,景田内低容积率的花园社区就显得尤为稀缺。

 

福外学区小户型上车盘:紫薇阁、必好花园、景尚雅苑、华盛领寓、七街公馆(公寓,但可积分)

 

区域内1房套均总价283万,2房472万,3房662万,4房及以上户型1075万!

 

9、八卦岭


八卦岭位于福田区泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的区域,总占地面积约116万平方米,是深圳最早的建成区之一。位于罗湖和福田的分界区域,离蔡屋围金融中心区仅两公里左右。  早期的八卦岭以其工业区闻名,大山在跑盘过程中,横穿八卦岭大街小巷,工业区的影子还是随处可见,宜居楼盘不多,这也是八卦岭房价成为福田低洼片区的原因之一。因八卦岭的片区定位和宜居性一般,楼盘小户型较多,出租率较高。

 

地铁7、9号线对于八卦岭来说是个利好,刚需上车区域八卦岭,楼龄较新的就是招商城市主场,岭尚时代园,合正瑞园,其中招商城市主场地铁口位置,成交量较高,热卖户型为45+7平的单房,可以改小两房,但采光会受影响,另外有个特殊户型45+15的户型,每层只有一套,能改两房,比较少放卖,前不久有放出业主急售的报价在300万左右。

 

八卦岭宿舍(鹏基公寓)传闻有旧改,1986年的楼盘,目前报价在6万左右,16年初单价还在4万左右。

 

区域内1房套均总价188万,2房327万,3房682万,4房及以上户型1032万!

 

10、园岭


园岭片区楼盘主要以园岭新村为主,部分电梯楼盘园中花园、圆龙园、园东花园。地段和学校是园岭片区的优势,传闻有开发商入驻旧改,但是未有实质性进展。园岭小学本部在福田区域内较为知名,口碑好,沉淀较久,但也只是园岭新村1—62栋,园岭新村92—97栋,荔湖花苑A-B栋才带这个学区,其他楼盘为园岭小学分部(园岭实验、园岭外国语),初中均为红岭园岭校区。

 

园岭片区基本以2房以上户型为主,目前购房总价最低也要去到500万以上。

 

区域内2房套均总价548万,3房658万,4房及以上户型895万!

 

11、保税区


目前的状态类似于孤岛,轨道交通和商业都是短板,但楼盘品质却相对值得推敲,部分带花园社区,居家氛围好,部分楼盘如帝港海湾、福保桂花苑等还可以看香港米浦、深圳湾海景。

 

保税区目前的轨道交通短板也是它未来升值的预期之一。

 

新学校的加持也为保税区添上翅膀,据学霸带来的最新消息:福田保税区实验学校(暂定名)将于今年9月正式招生开学,该校已确定将引入名校福田区外国语学校办学。随着该校的建成、开学,福田保税区居民翘首企盼了十几年,能有所公立公办好学校的梦想即将实现。


据介绍,福田保税区实验学校能引入名校福田区外国语学校办学,从硬件和软件上都赋予了这所新学校“高起点、高标准”。


4月13号发布的《福田区2018年公办小学一年级新生报名指南》中,学区地图也正式更名为福田外国语学校南校区!


 


 

在福田,380万能够买到居家两房,有学校资源,近地铁口,你会心动吗?最近价格又涨了!

 

12、不得不说的香蜜湖,买还是观望?

 

香蜜湖片区,建设初期就是豪宅定位,也是目前福田区唯一的豪宅片区,区域内楼盘基本没有小户型,低总价在香蜜湖区域不存在,这样也从全区内提升了其入住门槛,也从某种意义上划定了圈层。

 

对于香蜜湖豪宅的范围一开始是以九号大院、熙园、香蜜湖1号、香蜜湖水榭花都这几个楼盘为代表,后期在人们认知过程中,逐渐扩大到香蜜湖农科以高级中学初中部学区楼盘范围。

 

当然更多的介绍包络楼盘能写一篇文章,这边主要是分享一张图:2012年和2018年房价对比,当年香蜜湖片区和福田其他区域刚需盘的价差在1-2万左右,6年后的今天,价格差已明显拉开,最高的价格差去到11万。

 

大山认为:上等马在一段时期内始终是上等马,在同等时间竞赛奔跑的过程中会逐渐拉开跟中下等马的距离,但是事物对比都是有一个周期,再美的美人都会有年老色衰的时期,所以我们只需判断,香蜜湖片区是否还在这个周期内,经过全深圳比对,不管是从片区、楼龄、品质、配套、学校方面,香蜜湖片区明显还处于壮年时期,未来还将继续奔跑,与其他楼盘拉开越来越大的差距。

 

同等道理是否可以论述,新区区域或者新城区,独占资源的一些优质盘,在前期跟普通盘价差不大的情况下,建议是从优质盘入手,市场旺盛周期时,会逐渐拉开跟普通盘的距离!(此建议限于长持)!



上期福田内容回顾:福田去年全年二手房成交情况和开年行情

 

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