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岗厦楼园片区项目招商:高门槛,多数地产开发商只能当座上客?

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.05.09 16:13:35
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岗厦村,地处深圳福田中心区的东南片区,分为岗厦河园片区和岗厦楼园片区两部分,作为中心区内唯一的城中村,也是深圳地理位置空前绝后的城中村,深圳中轴线的重要组成部分,其更新改造工作一直是业内关注的焦点。

 


2018年4月2日,岗厦实业股份有限公司召开股东代表大会,依据《福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程(试行)》(福集发【2018】1号)要求,在区集体办、福田街道办的见证下,审议通过了《岗厦楼园片区城市更新改造的议案》



5月8日,深圳联交所发布公告显示,深圳岗厦实业股份有限公司(楼园片区)城市更新改造项目正式公开招商!


根据公告显示,岗厦楼园片区更新项目就合作开发主体进行招商,深圳联交所组织竞争性谈判确定备选成交方,项目委托方根据谈判结果确定合作开发方。


一、项目基本情况


岗厦楼园片区位于福田中心区,福华路北侧、深南大道南侧、彩田路东侧、皇岗路西侧区。项目更新范围用地面积约为12.4万㎡拆除用地范围土地面积约为12.4万㎡

 

其中,拆除用地范围现状总建筑面积约为56.5万㎡,主要以岗厦村楼园片区村民业主私宅和部分集体物业为主,部分面积归属岗厦股份公司集体资产建筑面积约为9,158.86㎡。项目整体现状容积率约为4.54。

 

 


二、项目开发预算与预期收益


本次招商将由深圳联合产权交易所组织竞争性谈判确定备选成交方,项目委托方根据谈判结果确定合作开发方。对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上,估算项目总投资约为2,358,097.25万元;根据目前房地产市场行情预测,销售收入预计约为3,852,397.99万元,净利润约为240,563.54万元,成本利润率约为13.60%。

 

三、集体资产评估结果


根据《深圳市岗厦实业股份有限公司所属位于深圳市福田区岗厦村楼园片区集体物业约9158.86平方米房地产及地上建筑物、附属物、公共配套设施等整体资产估价报告》(报告编号:深东昊(估)字(2018)第01008号),项目范围内所有集体资产约为9,158.86㎡的现状价值在价值时点2018年2月5日的评估总价为298,105,118元。


四、合作开发期限和配套设施建设


根据深圳市城市更新项目同类别开发规模测算,预测本项目自取到施工许可证之日至回迁入伙的建设周期约为4年左右。更新项目的各项配套设施严格按照政府规划的要求进行建设。


五、意向合作方需满足的资格条件要求:

 

1、报名企业注册资金8亿元以上,在深圳市房地产开发经验20年以上;

2、企业资产规模不低于人民币200亿元,企业资产负债率在60%以内,保持良好状态;

3、一级房地产开发资质;

4、深圳市3个(含)以上城中村改造项目并且回迁投入使用的;

5、已签订本市(深圳市)合作框架协议书3个(含)以上;

6、正在经营管理的本市(深圳市)项目3个(含)以上大型物业(总建筑面积应在30万平方米以上,含办公、酒店、公寓住宅、商业、服务、文化及娱乐设施等);

7、近两年连续在深圳区域纳税总额平均10亿元(含)以上;

 


六、特别事项及说明风险提示


1、合作开发方出现下列情形之一的,委托方有权解除合作协议:


(1)合作开发方在签订合作开发协议后以任何形式转让或变相转让合作开发项目。

(2)合作开发协议签订后一年内未申报城市更新单元计划或者城市更新单元规划。

(3)城市更新单元规划审批后一年内拆迁补偿签约率未达到2/3或者二年内未完成拆迁补偿签约。


因上述规定情形导致合作协议解除后,合作开发主体应承担由此产生的一切损失,委托方有权引进新的合作开发主体。


2、合作开发方承诺:参与深圳市岗厦实业股份有限公司(楼园片区)城市更新改造项目的合作开发方应承诺以不低于原建筑面积1:1比例进行物业置换,最终以专项规划审批后与产权所有方进行商定,部分构筑物、附属物、青苗及其他资产以货币补偿为辅(货币补偿价值参照资产评估报告市场评估价值。)


七、交易结果确认


挂牌期满,由深圳联合产权交易所组织谈判小组与各意向合作方进行竞争性谈判。经过竞争性谈判仅有一家意向合作方符合条件的,经委托方股东代表大会审议,由出席人数的2/3以上表决同意,再提交委托方股东大会表决确定

 

经过竞争性谈判有2家以上意向合作方符合条件的,由深圳联合产权交易所逐一进行综合评分和排名,将排在前3名内意向合作方提交委托方,由委托方股东代表大会半数以上代表同意选择1名意向合作方,由委托方股东大会表决确定。上述表决需获得委托方全体股东4/5以上(含4/5)同意,选定合作开发方。表决时,福田区集体办、街道办、深圳联合产权交易所均派人参加。


门槛高在哪里呢?

 

首先,注册资金8个亿且在深圳市房地产开发经验要求在20年以上,资产规模200个亿就已经排除了多数房地产开发企业;


其次,资格条件中要求负债率60%以内,60%是国际公认的房企负债率警戒线,但据wind资讯数据显示,按照申银万国行业分类,136家上市房企负债合计超过6.58万亿元, 平均每家负债484亿元,同比增长幅度达34%,平均每家负债高达484亿元。


可见,这136家房企中,有35家资产负债率超过80%红线,占比接近26%。龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小房企杠杆率也非常惊人。按照行业经验值来看,估计只有国企和央企符合其要求。

 

(某大型房企资产负债率图示)


据了解,多数业内房企表示过,负债率在60%左右会相对轻松,让企业既有扩张能力,资金链也相对安全。但房地产行业高杠杆运营模式一直难以改善,虽有些房企在资产负债率超过80%会有危机感,一般会采用多种方式优化负债结构,降低负债率。

 

另外,此次招商对开发背景经验要求较高,必须在深圳市3个(含)以上城中村改造项目并且回迁投入使用的,还需要正在经营管理的深圳市项目3个(含)以上大型物业。

 

可见,要拿到福田中心区核心位置的城中村改造招商资质,并不是那么容易。如何最终选择合适的主体,也有相应的要求,此次招标或许是为深圳建设和城市更新做出过重大贡献的房企?


福田 城中村改造 城市更新动态

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