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福田5新实探:2018会否成为福田楼市的爆发年?

咚咚牛浩思 发布时间:2018.07.14 10:00:00
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福田作为深圳的城市中心区和中央商务区,不仅有着让别区羡慕不来的区位优势,也有着让刚需购房者高攀不起的房价。根据深圳房地产信息网的监测,2018上半年福田新房住宅成交均价为93199元/平。

 

总体而言,福田算是深圳较早开发房地产的区域,目前区域内的楼市也已趋于饱和,近年来可用于开发的土地也是凤毛麟角,因此新房项目十分*。据深圳规土委的数据显示,2018年以来福田仅有2个新项目拿到预售证入市。

 

因此即便是在新房均价居高不下的情况下,福田的楼市依然热度不减,一有新项目入市就会备受关注。

 

本期,老牛将目光聚焦到福田几个在建或即将入市的新项目上,可以说是为未来福田楼市代言的这些新项目将会有怎样的表现?它们能否像隔壁家的华润城一样一石激起千层浪?老牛和你一起拭目以待。


路线:万科香蜜府--天健公馆--天健天骄--中洲湾--绿景红树湾壹号



*站:万科香蜜府

 

万科香蜜府位于福田区安托山四路与侨香五道交汇处东,项目占地面积约1.7万㎡,建筑面积约9.57万㎡,其中住宅7.2万㎡、商业1.8万㎡、物业服务用房200平方米、社区服务中心400平方米。容积率5.5,绿化率30%,总房源420套,车位数800个。



该项目计划建4座高层,其中A座和C座为40层(137.55米),B座和D座为39层(134.4米)。




从现场来看,目前楼栋主体正在建设中,目测已出地面十几层。有消息显示,项目户型与万科瑧山府类似,将以大户型为主,有望于年底入市,目前展示中心暂未开放,具体时间待定。



香蜜府位于安托山片区,周边豪宅林立,居住氛围自不必多说。商业方面,自带1.8万㎡的商业,基本可以满足小区居民的日常需求,周边一公里内还有深国投广场和山姆会员店。

 

值得一提的是,项目是名副其实的地铁口物业,根据老牛实地测距,步行到达安托山站C出口仅需几*,安托山站是2号线和7号线的换乘站,由此可直达深圳东、西部重点区域,这确实是项目的加分项之一,但同时临近地铁站的C座低楼层也会受到地铁排风系统设备的影响。



教育方面,就目前的学区划分来看,项目处于竹园小学和高级中学初中部的学区范围内,虽然小学比较一般,但高级中学初中部是深圳四大学区之一,这也成为了项目*吸引力的要素之一。

 

第二站:天健公馆

 

接着走访的是与香蜜府一路之隔的天健公馆,与香蜜府相比,该项目体量更小,总占地面积6726㎡,建筑面积约6.25万㎡,容积率6.4,绿化率35%。



项目共规划建设2座高层住宅,其中A座是36层(120米)的商品住房,共166户;B座是31层(103.25米)的公共租赁房,共400户。

 

另外还有2层的裙楼,内含部分商业、社区健康服务中心、物业服务用房等。



目前A座已经封顶,主要户型为90-160㎡的2-3房。B座楼体也已建至26层左右。据了解,天健公馆已于7月12日取得预售许可证,7月17日公证摇号,18日线下公证选房。



根据规土委的备案信息显示,此次天健公馆共备案244套房源,其中住宅产品主要分布在1栋A2座,共166套,备案均价9.4万/㎡;商业产品79套,备案均价16.2万/㎡。



项目紧靠万科香蜜府,因此周边配套与其一致。相较于香蜜府的大户型,天健公馆有90㎡的户型,总价相对来说会有一定的优势。但周边高层建筑众多,密度较高,舒适度会受到一定影响。


第三站:天健天骄

 

天健•天骄位于景田西路与商报路交汇处,属于天健工业园片区更新单元(一期)项目,于2012年纳入深圳*批城市更新单元计划,后于2014年10月27日公示,开发商为深圳市天健房地产开发实业有限公司。



项目更新单元用地面积约6.8万㎡,拆除用地面积约6.1万㎡,开发建设用地面积3.4万㎡,计容积率建筑面积24万㎡。

 

其中,住宅17万㎡(含保障性住房3.9万㎡),商业、办公及酒店合计 1.1万㎡,公共配套设施8100㎡。容积率6.14,绿化率30%。建成后,将是一个集住宅、商业和办公为一体的综合体项目。



项目由9栋150米超高层、2栋100米高层、一所9班制幼儿园、24班小学及7200㎡的公共绿地组成。



共分两期开发,其中一期包括8栋的超高层住宅,目前正在施工建设中,从现场来看,主体已经出地面。有消息显示,项目预计最快于年底开放营销中心。



该项目最大的亮点在于配建一所30班的荔园外国语小学(北校区),荔园小学是深圳市目前规模最大的小学之一,师资力量和升学率都很不错,算是老牌强校了。老牛实地走访发现,目前学校正在顺利建设中,据现场人员介绍,学校将于明年9月份开学。




另外,项目与香蜜湖豪宅区一路之隔,紧邻地铁景田站,区位优势明显。且项目所处的景田片区是福田较早的生活居住区,居住氛围浓厚,周边配套设施也比较成熟完备。

 

在此前提下,它入市时将会有一个怎样的价格表现也是最牵动购房者心弦的因素,老牛将和大家共同关注福田区内这可遇不可求的新房项目。


第四站:中洲湾

 

离开天健天骄沿着香蜜湖路往北走就到了中洲湾,项目位于滨河大道与椰树路交汇处,原是上沙村城市更新单元,于2013年被纳入旧改,拟拆除用地面积达15.36万㎡。



中洲湾总体量达到300万㎡,是集住宅、公寓、写字楼、酒店、16万㎡集中式商业和商业街等多元业态为一体的商住综合体项目。

 


其中一二期项目建面126万㎡,项目一期分为南北两区,北区是由8万㎡的商业和2座300米的甲级写字楼构成,即将要推是南区的4栋,1栋是35-60㎡的公寓,带装修;住宅产品户型为89-142㎡的3-4房,预计2019年底毛坯交房。

 


二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。可以说,中洲湾是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。

 

目前项目营销中心已开放,处于验资登记阶段,样板房暂未开放,据销售透漏,公寓需验资100万,住宅验资200万,完成验资的客户可优先参观样板房,但目前具体时间尚未确定。

 

交通区位方面,项目临近滨河大道和京港澳高速等主干道,最近的地铁站是7号线上沙站,从项目周边的上、下沙地铁站去到交通枢纽车公庙站只有一两站的距离;而教育方面,项目临近上沙小学,还配建有自己的幼儿园。



整体而言,项目处在目前福田区政府打造的大金沙片区内,片区以住宅社区为主,居住氛围浓厚。项目所在区域临近竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区,除了自身配套外,周边配套也相对齐全,完全能满足片区居民的日常购物需求;而地铁上、下沙地铁站也保证了片区居民出行的便利性。


第五站:绿景红树湾壹号

 

最后来到的是与中洲湾同在一个片区的绿景红树湾壹号,位于沙嘴路与金地一路交汇处东南侧,原为沙嘴村城市更新单元。项目占地面积2.44万㎡,建筑面积21.87万㎡,容积率8.59,绿化率30%。

 


项目共建设4栋超高层建筑,其中包括3栋住宅,1栋49层的超高层综合楼(含公寓、写字楼和酒店),另外还有三层的商业裙楼。住宅主推83-167㎡的3-5房,将于年底毛坯交楼。值得一提的是,住宅15层以上可以看海景。

 


目前项目主体已经建成,营销中心开放中,现场可以参观沙盘,但样板房还未开放。据销售透漏,项目目前正在申请预售证,预计九十月份可能入市,但具体时间尚未确定。

 

综合来看,项目配套还算完善。商业方面,自带3.5万平的商业—佐邻购物中心,不但可以满足小区居民的购物需求,也可以服务周边区域。



交通方面,7号线沙尾站和上沙站都在距离项目1公里内,周边道路网络也比较发达,通达度好。

 

目前来看,项目的最大的不足之处在于周边自建房和旧改项目众多,短期内居住环境会受到一定影响,未来周边旧改项目陆续完成后,这一情况会逐步得到改善。

 

小结:

 

看完绿景红树湾壹号本次考察就暂告一段落,新房项目本就*的福田似乎在2018年憋了一股劲,而想必对福田情有独钟的实力购房者也是憋着一股购买力。

 

在此后的一段时间里,福田的新房项目也将基本来自区域内的各大旧改项目。想在福田上车机会不会太多,需要的也不仅仅是踩准它旧改项目的点。有想法有实力的置业者可持续关注福田,关注老牛,不错过每一个可能上车改善的机会。


(内容完)


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