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图文直播 | 集体用地平台交易实战攻略

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.09.01 09:22:55
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2016年8月31日,深圳市发布《关于建立全股份合作公司综合监管系统的通知》,要求各区将集体用地合作开发建设、集体用地使用权转让和城市更新等资源交易项目纳入公平资源平台统一实施。


时值政策发布两周年,集体用地交易强监管时代下,各区集体资产交易监管的政策趋于完善,虽然各区的监管细则略有差异,但监管的思路和监管理念都是一致,阳光透明、依法合规。当前集体用地交易已在回暖,上平台交易的项目日益增加,项目竞争激烈,随着制度、平台的完善,后续监管将会越来越严。在强监管时代下,如何真正实现的高效有序交易,仍亟待实操专家进行解答。


基于此,易图诚泰深圳湾学院,邀请业内集体用地交易平台的专业人士,为行业分享实操经验,助力更新。

 


主咖嘉宾一:

何牧霞

集体资产交易全流程实操专业人士


2011年开始主要从事房地产评估、市政拆迁评估、轨道拆迁维稳等工作;2014年开始涉足城市更新前期以评估为主的相关业务。2015年起至今,在宝安、龙华两区完成了30多个更新项目集体资产评估及备案,服务的股份公司达20多个。经过近几年的集体资产备案全流程服务,对集体资产备案及评估的政策有较深刻的理解。同时积累了与股份公司“三会”成员及股东沟通的丰富经验。

主要从事房地产评估、拆迁评估、轨道拆迁维稳评估、城市更新类评估、集体资产评估、集体资产备案全流程咨询。


分享内容:

1.宝安区集体资产政策演变

2.宝安区集体资产上平台交易流程及实操经验分享

实操案例:宝安区西乡街道渔业新村城市更新项目

 


主咖嘉宾二:

蔡绪泽

广州高新工程顾问有限公司深圳招标采购分公司总经理

深圳市福田体育公园园区党委副书记



深圳大学管理学学士,清华大学计算机技术工程研究生,招标师、信息系统监理工程师,政府采购招投标从业经历15年,原深圳政府部门公职人员。现任广州高新工程顾问有限公司深圳招标采购分公司总经理,熟悉招投标领域业务和相关法律法规、政策,有丰富的项目实操经验,以及质疑、投诉处理经验,参与完成各类项目招标工作过千个;熟悉集体资产交易政策和程序,实操经验丰富,负责完成宝安区第一个集体土地合作开发“沙井东塘旧村片区城市更新土地合作开发项目”上平台交易。参与过福田区、宝安区、大鹏新区政府多个规范性文件的起草、修订工作。



分享内容:

1.深圳集体用地交易政策及各区对比解析;

2.集体用地交易实战策略与要点;

实操案例:

宝安区首个上平台交易合作开发项目(沙井东塘)经验分享

 


现由深圳市城市更新网带来线上同步直播


 


 09:15


何牧霞:今天的分享分五个部分:


一、个人心得总结


1.保持公正立场。做集体资产备案要面对股份公司,我们属于第三方服务单位,我们要面对开发商,要面对政府的审核,为什么我做的这么多项目口碑还算不错,还没有客户或股份公司给我提意见,最主要的一点就是我始终保持公正的立场。


2.追求结果导向。大家也知道,作为第三方单位肯定是要挣钱的,挣钱只是我必须的目标,但在整个过程中不能因为钱而丧失了自己的立场,所谓立场就是我不会帮着开发商蒙股份公司,我也不会帮着股份公司苛刻开发商。一个项目要取得成功必须取得共赢,这就需要大家都要有适当的进和退,我会在这个过程中尽自己的努力,做好协调和解释工作,最后我追求的结果是这个项目最后备案成功,而不是谁争赢了,谁争输了,最后项目不成。


我在集体资产备案过程中一直保持公正的立场,我会帮着开发商跟股份公司的人讲,你要求不要太高,如果要求太高,这个项目没有利润,大家都没得做,包括保证金、现金补偿,我们开会时都会给他们讲解和宣导,尽量压在比较合适的角度。股份公司有的时候也会提一些尽量压低的东西,如果低于市场标准,我也会告诉他是不可以的,甚至于有些要做的事情是不合理的,跟法规有触碰的时候,我会站在股份公司的立场上告诉他不能做,一定要保证三方成员的安全性,因为项目随时可能面临审查。


3.宣讲明明白白。很多人说股民很难搞,其实我觉得到了拆迁真正谈利益的时候真的很难搞,但前期我不觉得股民很难搞,但是为什么会出现那么多问题呢?有些股民不签字或者开会时有很大意见,在我开过的几十场会议里,我总结的经验就是没讲明白,做集体资产仅是项目的第一步,只是要寻找一个合作方,99%的股民都是愿意做城市更新的,都是愿意把自己的房子改掉了,其实在第一步他们没有那么多意见。有意见是你为什么选择这个开发商?你是怎么选的?其中有些赔付条款讲不清楚,他觉得自己跟傻子一样被你蒙,所以不签字。


不管是开“三会”还是开股东大会,一定要把自己的东西清清楚楚地讲给股民和“三会”成员听,他们听明白了、听清楚了,就会配合。最经典的是有一次在一个村里,“三会”有14个人,开会那天董事长心里是没底的,因为他们之前沟通的不是太畅顺,但当时是“8.30”,赶着开股东会、开“三会”,“三会”宣讲如果讲不清楚就过不了,董事长自己心里都没底,那天邀请我去参会,这个股份公司比较特别,有四、五个女士,大家都知道,一般“三会”很少有女士,这个股份公司有四、五个女士,嘴巴很厉害,男士都特别怕那几个女士,说不过她们,一提疑问他们自己都晕。


我去了之后,讲股东大会议案和跟开发商已经谈好的方案,一个问题一个问题给她们解答,讲得清清楚楚,当场全部签了字,签完出来,董事长和总经理一直夸,说“你太太厉害了,我们根本没有想到能这么顺利的签字”。我说“主要是你们讲不清楚,讲清楚很重要”。到底是开发商讲还是股份公司自己宣讲,还是请第三方帮你讲呢?着是大家自己选择的,但总的来讲,讲清楚了,问题就迎刃而解了。


现在村民都很精,你不可能拿什么东西来蒙他,如果你觉得自己已经很吐血了,村民为什么还不容易呢?其实不是因为别的原因,就是因为他不明白。我们开过很多股东大会,我试过,在股东大会上有阿姨走到我跟前跟我说“开了这么多会都没听明白,就你讲的我听明白了,你真好”。这些大妈大叔能搞明白城市更新吗?你让他明白当场要做的事情很重要。


4.必须紧跟政策。我们不但要紧跟政策,甚至有的时候要走在政策前头,跟相关部门沟通,如果做来做去,你的东西不能符合政策的审核,所做的一切都是白费。


5.材料逻辑清楚。“1+10+1”、“1+9+1”政策都是比较笼统的步骤,每个项目都有不同的情况,怎么样在逻辑上把不同的情况写得明明白白,我可惜会增加“三会”的内容,可能会增加董事会、股东大会的内容,最早财政局审核可能是你有材料,我划个勾就行了,现在都是律师审核,他会看前因后果,不是随便有一个材料就可以了,他要看你的逻辑性,有些时候我们自己讲得通,材料中有没有做进去?只要做进去了,审材料时就不会打回来,审核通过率也会比较高。




9:20


二、我经历的宝安区集体资产政策变化


各个区的政策都不一样,特别是龙岗、坪山的政策分歧非常大,我想讲的并不是政策,我不是政策专业人员,我是实操人员,因为很多朋友会问“霞姐,为什么我的材料审不过?” 大家对宝安区的几个点要抓住,它有不同的要求,我们现在做的时候有新政策就按新政策做,但2014年、2015年大家是没有做集体资产备案的,现在去更新局立项时,他又要求你出示备案材料,政策上允许你补充材料和补做,然后给你出备案,这个补充材料和补做要过几点审核,为什么集体资产土地开发我们2015年就介入了?


不管是198号文,还是宝安区股份公司监管政策,2013年也出过一个文,文件中都有规定,说股份公司要经过“三会”,要做可行性研究,但一直以来大家没有执行,从2015年开始,我们的第一个项目是松岗的项目,当时客户找到我,跟我说要做交易方案,我还比较懵,不知道交易方案怎么做。我当时的老板非常专业,是更新局出来的,我请教了他,我们自己编了一套流程,不夸张地说,整个宝安区的第一套流程是我们自己编的,怎么样“三会”,怎么样公示,按照法律政策编了一套流程。第二个项目是沙井,我们自己做了一套流程,当时跟财政局了沟通,从这个项目开始,我算是成长起来了。


2016年3月30日之前我就已经跟很多客户说要出政策了,你们赶紧做吧。其实3月30日文件出来是没人知道别说开发商了,股份公司也没人知道,只有我身边几个人在宣讲,只有我们知道。3月30日的政策对公司成立年限、资质、经验实力都没有要求,但有一点,就是要求必须招商公必须登报纸,这是3.30很重要的一点,如果你做了一套材料,3.30之后没有登报纸,你交这套材料上去,怎么都不会通过,这是审核的关键点,但一般他不会讲,你要自己看材料。


“3.30”之后,一直到2016年6月份,各个街道才对股份公司进行“3.30”宣讲,6月份股份公司才知道要做集体资产备案。2016年我的一个福建进入沙井的客户,他的项目我是2015年底接触的,一开始只是说做评估,后来听了律师和我们的建议做了集体资产备案,我们2016年帮他在财政局拿到批复。那个项目做到我吐血,这个项目涉及四个股份公司,我天天跟四个股份公司吵架,还要跟客户上门吵架,因为这个项目的旁边有卓越的项目,他说为什么卓越做这个,你要做?我要做的事情会要求开发商跟股份公司沟通,他沟通起来很困难,我也要去跟股份公司沟通,股东大会是6月20多号开的,我说必须请集资办的人参加,某股份公司的董事长说“我们开会从来不叫他们参加”。


我说“不来就不要开”,因为我很清楚,开完这个会将来会很麻烦。他说卓越开会或者哪一个项目没有做这个事情,那是因为人家之前不用做,现在要做,有时候跟他们讲道理讲不清楚,每一步都要吵架,每一步他都要拿隔壁的大公司做参照,告诉你不用做,你跟他没道理讲,因为当时没有很多政策出来,大家都不明白,他们接受宣讲是6月底,这个项目是在对股份公司进行宣讲之前就已经做了,吵了无数次架,但是很欣慰,吵成我的铁杆粉丝,自从这个项目做完,整个翻身就是我的地盘了,跟每个股份公司的董事长都吵过架,他们都知道何小姐做的事情是正确的,哪怕吵架都要做,这个事情做完不怕任何审查,因为没有漏洞。我的客户只要是宝安范围的事情不会找第二个人做,跟我吵架已经吵成铁杆粉丝了。


有些事情我们要坚持去做,这样之后的审核会一步一步地过,很顺利地就过渡到了“8.30”。


“8.30”文件规定原则上有开发资质,实际上在现在的操作中你真的没有开发资质的话,律师会说“你回去吧”,更不要说区里了,原则上大家就不要看了,实操是必须要有开发资质,而且对于公司成立年限之前没有要求,现在我悄悄地告诉大家,你们千万不要用不够一年的,分分钟会被刷下来,集体资产备案基本上通不过。


大家抢“8.30”,抢了很多项目,“8.30”之后要上平台,8.30之前不用上平台,我们一直还在沿用的8.30,实际上宝安区现在已经有很多征求意见稿出来了,征求意见稿里有很多未知的因素我们也不知道,比如是不是要先立项再上平台,对注册地会不会有要求个现在没有,外地公司也可以,但之后有没有呢?征求意见稿上曾经出现过要求在深圳,现在不是定稿的东西我们都不敢讲。


但是作为我们来说要提前预防,要求的开发资质是三级,“暂定”很明确是不允许的。还有就是要控股公司,我们之前经常会写“股份公司及其指定的其他项目公司,或者其子公司”,这些都不行,现在公证处都不一定能让你过,往后必须是控股公司,这对很多公司来说也要提前做准备,因为我们很多时候要跟其他大公司合作,控股的话肯定是人家控股了,你怎么操作?这些都是要提前准备的,等项目到了跟前再做已经来不及了。




09:40


三、宝安区集体资产备案交易流程——竞争性谈判方式选择合作方


(一)宝安现行集体资产交易政策


2016年9月13日,宝安区发布了《关于加快宝安区社区集体经济综合监管服务平台建设推进股份合作公司规范管理的意见》(1+9+1文件),其中,专门规范集体用地交易的文件为《宝安区股份合作公司集体用地使用权交易管理办法》,集体用地土地使用权交易方式主要包括自主开发、转让及合作开发三种模式,合作开发包括公开招标、竞争性谈判和单一来源,采用最多的是竞争性谈判,因为竞争性谈判,股份公司才能全程介入,才有主动权、选择权,所以我们给股份公司做咨询指导时都会建议他做竞争性谈判,最后也会采用竞争性谈判,我做了大概二、三十个项目,全部都是竞争性谈判。


(二)宝安集体资产备案过程中可能涉及的第三方服务商    很多人不是太清楚,其实第三方公司在整个流程中的作用是非常大的,但很多公司没有意识到这一点,应该说是老板没有意识到这一点,回去给老板做个宣讲。


1.咨询顾问。也就是像我们这样的咨询顾问,如果你们把流程都搞熟了,就没有我们啥事了。

2.测绘单位。每个区的要求不一样,宝安区暂时没有要求前期要做测绘,但是新的征求意见稿提出以后评估依据、范围要以测绘公司的测绘为准。   

3.评估公司。可研和资产评估必须由评估公司来做。

4.法律顾问。法律顾问对所有材料有审核作用,此外还有一个很大的作用,后期的很多会我们都会请律师参加,因为有律师参加,村民和股份公司会感觉公正很多,有执照的跟没执照的是不一样的。

5.招标代理单位。可以用联交所,也可以用公共资源交易中心,但我们都不选择联交所,一是因为它收费特别高,二是在整个流程上,作为股份公司来说,当然希望跟蔡总这么好沟通的人一起商量了,所以我们会选择公共资源交易中心,如果没有招标代理单位,你跟公共资源交易中心接触,他是不理你的。


(三)宝安现行集体资产交易流程(竞争性谈判选择合作方)


首先,项目要立项,我们经常一讲立项就把开发商客户讲蒙了,他们以为是纳入计划,实际上只是股份公司对它的立项。真正立项首先要由董事会委托评估公司做可行性研究,做了可行性研究,证明这个项目是可行的,有利润,才能予以立项,这些立项都要写在“三会”文件中(此项目要立项)。


还要进行资产评估,一般来说就是土地的评估、建筑物的评估,如果涉及到非农,要对非农指标进行评估,暂时是四个评估,这些评估给股份公司都解释清楚,他们对评估没有异议,就要进行公示,公示完进入比较关键的环节,即设置准入条件,何为准入条件?就是你想找什么样的单位/公司来合作,你对他有没有基础要求?比如刚才我讲的要有开发资质,这不是你要求的,是文件要求的,你必须放到准入条件中,经营状况良好、负债率多少、有没有成功案例、有没有竣工楼盘等等都可以放进去,这些都没有文件的明确规定,要靠自己想。我们最早做准入条件时可能在深圳注册成立、注册资金5000万就可以了,现在这么简单的准入估计过不了律师的审核,所以要多写一些内容。


准入条件要街道集资办审核,有准入批复给到大家,其实最早只有非农才要准入,非农必须有准入条件,不是非农的项目不需要,但现在做着做着都要准入批复了。


准入条件OK后,村里制定合作方案,制定合作方案的关键点是你所要求的赔付,以评估报告为基准,只能高于评估报告,不能低于评估报告的内容,因为评估报告里有赔付。合作方案要公示,文件上没有对公示提要求,只对时间提要求,但在实际审核中,各个街道的要求不同,有的街道,你只要有照片、有日期就可以了,有的街道审核是必须附当日报纸,所以我们有攒报纸的习惯,如果没有报纸,中间断了一天,没有连续性。


合作方案制定完要进行公示,并报街道办备案,首先由城建办出意见,城建办要从更新的角度审核,这个项目符不符合、可不可以进行更新,我们这个项目合法面积不足60%,确实不足,骗不了人,写在上面,城建办会写上你要想办法后续进行完善。城建办出完意见后还要集资办出意见,现在实操中,按道理集资办出完意见就是发布招商公告。


现在不行了,还要加一条区集资办审核,同意上平台,区集资办要过两个审核,一是律师的审核,二是土地顾问的审核,大家都知道,很多项目是有瑕疵的,所以过土地顾问审核这一关很头疼,他会很负责任的把你符不符合“十三五”、符不符合城总规、是在工业蓝线还是红线全部核一遍,如果你的项目不符合现行开发条件,他也会把意见写得很清楚,你要一条一条跟区里解释,如果解释不通就上不了平台,解释和完善工作我们做了差不多六、七个月,最后才同意我们上平台,因为我们合法面积不够60%,后来想了办法进行处理。


区集资办审核通过,会发通知,比如说我们用公共资源交易中心,他会直接发通知给到交易中心,我们就可以上平台了,这个时候就要找蔡总了,蔡总去交易中心,然后就可以在报纸上发招商公告了。发公告后进行资格预审,其实进行资格预审中有一点就是评分,我们要什么样的单位?除了简单的准入条件以外,很详细的需要什么样的公司进来,这个坎儿就可以写得很清楚、很细致。


资格预审都是专家来评分,你要是把材料搞错了,就给你刷下去。然后选取意向合作方,这里为什么标注红色呢?其实这一块可有可无,如果用有限数量制的选法就用这个,如果是合格制就不用了,合格制是你只要报名进来,专家审核过了,都可以参加竞争性谈判,有限数量制是股份公司定好了最后3选1、5选1,有可能15家报竞争性谈判,谁谈得过来?我们在中间进行一次审核,刷掉一批,有几家我们之前已经定好了,这几家是发资格预审之前就要定好的,留几家作为重点谈判。合作方有5选1、3选1,我们当时选择的是3选1。


选好意向合作方,把他交给交易中心,交易中心会抽取专家,跟股份公司组成谈判小组进行谈判,报盘。谈判、报盘完全,这几家公司拿回给股份公司,把报盘给大家,根据竞争性谈判的结果确定合作方,现在都是用定标小组,定标小组都是股份公司的人,股份公司是由什么人组成呢?股份公司自己定。等到都谈完了,定标小组投票也选完了,就剩下一家正式合作方,这个时候就简单了,制定交易方案,把合同谈好,公示一下,没有意见,开股东大会,股东大会通过了,这个事就成了,接下来就是发发公告,把材料到街道备案,到区里备案,把备案材料拿到手就可以了。




09:55


四、宝安区更新项目集体资产交易实操分享——宝安西乡渔业新村城市更新项目


这个项目做了一年多,2017年3月份召开第一次董事会,8月份取得西乡街道的批复,2018年4月份集资办才同意我们上平台招商,中间这八个月干嘛去了?过了个年,最主要是60%合法面积不够,土地顾问卡住了,不够合法面积上什么平台?上了平台也不能开发啊,怎么办?你要想办法解决这60%,天哪,股份公司怎么解决?


一平方的非农都没有,又没有旧屋村,两规查完了也就40%,还有20%确实没有,最后想着隔壁村有,友情赞助一下吧,跟他们商量,因为将来这个项目他们肯定要纳进来一起做,他们的面积非常小,刚好又是一个地块,后来也跟集资办商量,董事长亲自跑了很多次集资办,找主任,说我们村穷,这个项目我们一定要想办法做成,我们要靠它发家。


这里要夸一下集资办的领导,非常体恤股民,大家从这里能听出来,股民说一句话比你们说十句都顶用,我说这个是想告诉你们,做项目的时候,股份公司的态度比你们的态度重要得多。最后同意我们跟隔壁村进行协商,双方出了个协议,我们项目将来上了平台,如果需要他们的非农,他们愿意拿出多少非农来给我们用,至于赔付,将来他们和开发商谈,两个股份公司签了协议。其实也不容易,隔壁村签这个协议也要走很多流程,他们内部也要商量,要经过律师,当然也要感谢律师团队的支持,签了协议之后,集资办才同意我们上平台,磨了大半年,当时都想着做不下去了,怎么办?


4月份上了平台,5月4日发公告,公告一个月,6月4日交材料、资格预审,但是因为一些特殊情况叫停了,对材料、对情况、对整个项目介入审核,审核了一个月,很开心也很荣幸告诉你材料没问题,流程都很清晰,拖到7月4日才正式进行资格预审,资格预审完,8月11日定出了合作方。    碰到这样的项目,真的是做到想吐血,历时17个月,大大小小的会议开了二、三十场,给村里做工作,因为董事长不是一言堂。


渔业新村集体资产交易实操要点分享:合作开发方案提交街道前是一个节点,合作方案提交街道,街道批复,对我的工作来说是一个节点。


1.集体资产交易全流程顾问单位选取。为什么要把这个写上去呢?是因为现在很多项目顾问单位怎么选都是一件事,你是公开招标选进来的就是邀标选进来的,蔡总是业内知名人士,我就请他,不需要别人来竞争,“三会”都同意,开个会。也有像我这样的,当时谁知道我是谁啊,请几家公司来展示一下实力,最后三位投票,很容易投到你,你就可以做了。我现在还操作了一个项目,门口贴招标公告,到时候告诉你们,你们都去投。我也去,大家都去投,投完后通知你们。各种方式都有,作为我们自己,会觉得很麻烦,但作为股份公司、董事长、“三会”来说很有必要,他们不希望他们做的事情是拍脑袋自己说了算的,是走了流程的,清清楚楚,对股民好交代。集体资产交易全流程顾问选取以前是没有的,但今年逐步在我们的项目中都有了,很多人来咨询我,我告诉他们用什么方式。


2.召开股东大会意愿征集。有些街道会要求你召开股东大会意愿征集,但这个股东大会不用公证,是村内部的股东大会,来多少人算多少人,有些没来的可以候补签字,但是有意愿征集,至少要达到百分之多少,如果只有30%、40%,那还搞什么?大家做项目时要提前问问这个街道有没有要求做,如果他要求了,你没做,交材料时也会麻烦。


3.委托评估公司进行项目论证及评估。这一块我真的要根大家宣讲一下,集体资产选取有实际经验的评估公司特别重要,评估公司特别多,我自己就是评估公司出来的,我太懂了,评估公司跟律师一样分很多,昨天我见到一个律师,气死了,下来我就跟开发商说你请的律师对城市更新、房地产一点都不懂,他给我提的疑问我都想拍他,他完全不懂,我都不懂,再来一个更不懂的,还想让他把关?其实不是律师不行,只是他在这个专业不行,评估也一样,以前我做城市拆迁,你给我讲评估,我都不懂。做集体资产评估,经验非常非常非常非常重要,从头开始,对范围的框定、对赔付、价值要做界定,如果他不专业,做出来的东西抛到股份公司面前,会把大家搞死的,因为他们对城市更新不懂,可能只是用评估房地产的那一套做事情,对政策不了解,他也要做容积率,做很多东西,他不了解市场,不知道市场的赔付,不知道股东的需求,不知道开发商要做什么,什么都不知道在那里做不是死定了?


我见过很多项目给评估公司评完以后都推不下去了,因为评估没有评估指引,如果有一套评估指引就好说,大鹏出了一套评估指引,评估公司做得很轻松,但其他区都没有评估指引,特别是宝安,对于集体资产怎么界定?哪些是集体资产?哪些可以视为集体资产?哪些可以不视为集体资产?旧屋村算不算集体资产?里面的土地、村道、巷道怎么处理?怎么样能做得合理?他不懂的话是不会考虑的,有些做出来的东西真的会死项目的。所以在这里给大家宣传宣传,一定要找有经验的评估公司,做过的,对集体资产流程懂的。


4.制定交易准入条件。这一点也是大家比较关注的,你自己有什么条件,别设完条件后,就像我说的,设严格一点嘛,设完了都没人来投标了,玩什么?但你要是设得太宽泛了,深圳一百家公司都来投,这也不行,还是要有一个度,这个度怎么把握也很关键。


5.制定合作开发方案


6.评估报告、合作开发方案公示。公示不少于20天,拍照片需要加上报纸。



10:00


给大家看一下,会出一个这样的意见,这里写得很清楚“委托律师审核”,律师非常关键,宝安区各个街道都有律师,今天也来了审核我项目的律师来听课,律师的严谨性大家都明白,连一个字儿都能给你挑出来,我就让律师挑过错别字。整个流程符不符合政策、符不符合逻辑,律师审核真的很严格,2018年之前基本上没有律师审核,都是街道自己审核,今年全部介入律师审核,自从律师审核后,我发现做出来的东西要看三遍,他们比你细多了,你看完三遍,他还能挑出问题来,很佩服,但也要告诉大家,律师审核的东西你们一定要做得很严谨。


律师审完是城建科审核,然后街道办出具意见,出一个备案意见,盖街道办的章。


这些流程都走完,我们会帮股份公司在股份公司的电脑上,将它上传到宝安区集体经济监管服务平台,申报成功,提交区集资办审核,区集资办审核更严了,不单只是律师审核,土地顾问审核也是很关键的一点,无异议之后会约董事长面谈,有时候面谈,有时候面谈,不一定。然后同意上平台,这个环节过了,才能真正上平台。发交易公告,我们当时发的公告只有一点点大,我给客户打电话,客户说“不是说发了公告吗?我买了报纸,半天看不到公告在哪里”。我说“不可能啊”。赶紧买了份报纸来看。“那么大公告看不到?”其实只有一点点大。


然后是制定评分标准,包括二级公司、三级公司、控股人、注册资本、资产规模、负债率、开发经验、社会责任等等。    达到70分以上的公司才能进入我们的评分,这引起了很多公司的不满,要达到70分吗?其实一开始我是想设80分的,后来想万一大家不够分,没人来怎么办?还是70分吧。资格预审是由专家评审,五个专家,股份公司的人不参与,但会派代表坐在那里随时等专家的询问。最后有7家符合我们的评分标准,这7家进入竞争性谈判意向合作方的7选3,采取有限数量制,我们跟律师做了7选3产生办法,经过公示,都同意的情况下,7家公司过来给“三会”成员进行宣讲,最后进行投票。告诉大家,这个现场我们邀请了街道办、律师、社区书记,有这么多监督人员参加,然后他们投票、记票、唱票,虽然人不多,但流程做得非常齐全,因为我们希望审核时不要出问题。


7选3选完之后就是最关键的3选1,3选1中最有争议的就是定标委员会的产生,最后选这一家,谁来投这个票,如果“三会”投票的话,选完了,村民会说“就你们三会关门干的活”,怎么办?当时定标委员会有17个人,其中9个是“三会”成员,董事长除外,剩下的8个定标委员是股民投票,全体股民开股民大会,你认为谁合适,你自己写,我们有建议的人员名单,也有你自己投的人员名单,最后唱票、选票,唱出8个人进入定标委员会。


我们对意向合作方进行了实地考察,这是股份公司自己提出来的要求,定标委员会说“我都不知道这些公司是什么情况”。那你就去看看呗,公司组织去总部进行考察,考察回来后进入竞争性谈判,竞争性谈判是在交易中心举行的,交易中心由四个专家和三个股东代表参加,这三个股东代表是“三会”成员,他们自己选出来的。竞争性谈判要报盘,我们只是选了2次报盘,你也可以选3次、4次。


在专家现场是没有定标的,当天上午竞争性谈判报完盘,下午拿回股份公司,第二天早上开定标会,报完的盘就不能再动了,怎么报盘就怎么算,我们开了定标委员会,17个人参加,让三家公司把设计方案给我们看了一下,我们也请了很多审核单位过来,这样定标委员3选1就选完了,这是招标中最重要的流程。简单来说就是报名、7选3,专家审核,“三会”投票,进入竞争性谈判的是意向合作方,最后3选1是定标小组投票。


我们在这个项目增加了很多会议,为了让股民能实时了解项目进度情况,项目增加了很多会议,因为项目拖的时间实在是太长了,过程中不断会有股民提问,如果你不跟他讲,他会有很多意见,我们开了很多通告会、答疑会、年中会、年尾会,这些会都有一个环节是“请咨询公司将项目情况进行汇报”,我就上去讲一遍,现在进行到哪里了,为什么卡住了,什么原因,我们还要做什么努力,这些都要讲给股民听,所以我们这个项目虽然拖了这么久,村民们都很支持,迄今为止没有村民有意见,我觉得跟我们宣讲有很大关系,因为我们给村民开了很多会,不断地讲我们的进度、卡在哪里、做了什么工作,甚至相关部门审核时间段,村里都没有人提意见,股民都说“没事啊,我们很清楚,知道没有问题,让他们查吧”。这就很开心了,整个过程中做得明明白白,他们就不会提意见。


这里穿插一点召开股东大会的经验分享,我有一个项目,客户在“三会”签字时差一个人没签到,他跟我说“没签到一个,按照法律程序,达到80%了,一个不签没有问题的,这套材料照样可以过”。但我不肯,我告诉他“连三会成员都不给你签字,你还开股东大会?不用问了,我告诉你,过不了”。因为你连三会成员都摆不平,怎么可能摆平股东大会?一个三会成员代表一个家族,这个三会成员不签字就是他背后的家族不同意,他不签,你往下推项目?这不是给自己找事吗?政府是能过,可是股东过不了,所以一定要做好宣讲工作。


我开过太多股东会和“三会”,有一场会就没过,股东大会签不了,股东大会同时签两个项目,一个工业区,一个旧屋村,工业区的签字了,旧屋村的没人签,我当时都看不懂,股民的说法是工业区是集体的,我有分红,旧屋村跟我没关系,我又没有房子在那里,我干嘛给他签字?被他们气得一点办法都没有,他就是站在自己的利益上考虑问题,但实际上他签完有没有用呢?本来那块地很多都外卖出去了,但股份公司很惨,还要给他们出物业管理,整天要打扫,股份公司还没有收益,改完之后股份公司其实是有的,股份公司有就相当于股民有,但股民不管,不给你签。原因就是提前宣讲没有把这一块解释到位,开会的时候股民对这一块不清楚就不签。


我也试过开“三会”吵翻天,村里的情况很和谐,有和谐的,也有正反派的,吵得没有办法进行下去,但实际上有些东西是对人,不一定对事,想不想改?都想改,那就耐心的给反对派一点一点解释,他拿足面子了,他提的问题你又能答出来,最后能把“三会”成员的工作都做通,在那张纸上都签上字,股东大会才能过,我见过几次“三会”有意见,当场股东大会过不了,后来又做工作进行补签,这样的情况经历过很多,后来我总结了一点,如果你连“三会”都搞不定,就不要往下推了。



五、集体资产备案实操中最大的困扰


集体资产备案实操过程中我自己有很大的困扰,也经常跟业内朋友分享,一是可行性,二是审核标准,三是项目缺陷。


可行性就是现在有很多项目,是不是都是优质项目?不是的,现在基本上没有优质项目了,每一个项目都做得很辛苦,都是在啃硬骨头,大家都期望将来的地段、将来的改造能让项目升值,这样才有钱赚。


实际上在这个过程中,做第一步评估也很痛苦,按正常来说,很多项目做下来是倒挂的,不可行,从第一步就拍死了,项目没办法推。怎么样能让它可行?但又不能拍着脑袋,有的项目去评估,直接写容积率9,项目推不下去,开发商把报告拿给我看,我一看,住宅项目容积率9?股份公司要很多,开发商说这怎么给?刚才我一直强调评估公司的重要性,你又要让它可行,又要合理,又要能过监管部门的审核,又要能让股份公司的人接受你的赔付,说白了,你还得让开发商能接受,让操作这个项目的开发商有利益,这几点都很重要。


在渔业新村项目中,董事长的意见跟我非常一致,他是很理智的人,说项目要共赢,这个项目并不是很优质的项目,有很多缺陷,我们问开发商要东西的时候要合理,不能狮子大开口,我们一直以这个态度跟“三会”、跟股民宣讲,对很多东西都是保持在比较平和的态度上。有一个合作伙伴说过我,说“你是不是站在开发商的立场?你是站在哪里的?”因为这个项目我是股份公司请的顾问,我说“我真的没法跟你讲,我是站在中立的立场”。如果我站在股份公司的立场,有些第三方公司为股份公司服务,就一味地帮股份公司,不管项目是怎么样,总之我要东西,但这样一来最后的结果就是合作方不跟你玩了,我们算过账,要什么东西合理就行了,有顾问公司介入一定是更好的,如果你还不满足,最后确实可能导致开发商不跟你玩了。


审核标准也是我的一个困惑,各个街道包括区里,审核标准是不同的,没有一个标准,有些东西是他自己增加的,甚至有些东西是评估上的,到底哪些能算集体资产,哪些可以刨去,哪些可以想办法做变动,各个项目都要跟他们实际沟通,包括街道、区里,真的是不断地进行沟通,因为我们只有框架,没有明确的标准,做的过程很辛苦。


项目缺陷是大家都面临的,一旦你的项目有缺陷,就有可能放在那里不知道怎么推,要想各种办法去弥补,但是项目的缺陷我们弥补得了吗?真正弥补是推进以后的事情,我们做的是非常前期的工作,怎么可能弥补?连合作方都没有确定下来,谁会砸钱给你弥补项目缺陷?在没有钱、没有人的情况下,你还得想办法用各种方式自圆其说,弥补项目缺陷,使项目能推进,这很难。我跟街道、区里的领导都说过,我说如果我是为股份公司服务,首先一点,股份公司有没有能力自己立项?没有。股份公司有没有能力自己做集体资产全流程?没有。评估费、律师费、招标代理费,乱七八糟的一大堆,有哪个股份公司愿意出这个钱?谁来出?都是在座各位,但我不是你的合作单位,凭什么给你出?按照我自己的理解,我们上平台是找一个金主回来,找了金主回来,我们就有钱了、有人脉了、有关系了,项目有缺陷也不怕了。


但是因为现在很多政策在变化的过程中,股份公司自己要先把项目处理好,符合上平台条件,符合城市更新立项的条件,然后再来找开发商。我经常想,要是都搞好了,我得跟开发商多要多少钱哪,我把这个活都干完了。龙岗的政策我们都看过,龙岗明确写你可以选择意向合作单位,集体资产交易平台不就是公开、公平、公正吗?你把股份公司在这个过程中搞得很难受,当然,是公开、公平了,但在操作过程中,他们没有人力、物力,没有知识力量,他们也很难受,在座各位也很难受,大家都难受。


我的分享就到这里。谢谢大家!



10:30


蔡绪泽


【蔡绪泽】:9月1日是“8.31”政策第三个年头的开端,先预祝大家新的一年上平台顺利。渔业新村项目我跟霞姐一起配合,好不容易把项目推到今天这个程度,只差召开股东大会了,经历了这么长时间,只有参与项目中的人才知道做城市更新项目、做集体资产项目有多么艰辛。


有一张照片我在多个场合使用过,我非常荣幸,宝安区第一个上平台的项目(沙井东塘股份公司的城市更新项目)由我负责项目上平台招标代理工作,那张照片是项目完成上平台之后召开股东大会表决合作方案、开发商时拍的,照片中这个年纪很大的人是村民,大家还没到会场,他很早就到了,对着会议标题驻足观看。我认为城市更新对股份公司的股民、村民们来说,是对未来美好生活的向往,翘首以待,都盼着能尽快推进城市更新,推进项目的进展,改善环境,获得收益,这对股民都是非常重大的事。


关于上平台,“8.31”上平台新政出来之后,真的是太费劲了,一个项目上平台要过五关斩六将,对于股份公司也好,对于参与项目的开发商也好,甚至于对于集资办、街道、区里面也好,包括公共资源交易中心、联交所,很多人都不知道程序该怎么走,这个结果是不是可控的结果,大家心里都没数。直到今天,虽然现在全深圳已经上平台的项目有不少,但很多人对上平台还是心里没底,特别是开发商朋友。


上平台过程中会面临很多问题,一是信息公开,上平台信息公开符合政府推行的信息公开,以前村里自己知道就行了,现在报纸一登、网站一发,谁都知道,一上到平台就意味着竞争。从宝安区、龙华区目前已经上过平台的项目来看,还是会存在一些比较激烈甚至不是太正当的竞争,沙井东塘项目最后有一家开发商报了7.3的容积率,让人大跌眼镜,更新局都说超过6.0就不收文,他承诺的是7.3的容积率,如果村里选择这样的开发商,项目做不下去,没法交代。还涉及廉政的问题,近几年一些股份公司董事长、街道领导涉及到廉政问题,相信大家都来宾。


耗时特别长,渔业新村项目耗时17个月,沙井东塘项目已经完成了前期所有工作,从发布竞争性谈判、公告这天起,到开完股东大会,差不多有5个月时间。耗钱,刚才霞姐讲了,做一个项目需要或几方服务单位,咨询费、评估费、律师费、招标代理费,这些钱全都是开发商埋单,最后造成的结果是项目要上平台,心里非常不安,很多人都有这种心理。


其实大家不用对上平台这个事有恐惧或不知道该怎么办的心理,只要我们了解它、熟悉它,上平台不是一件让人恐惧的事情,无非是按照现有程序、现有政策,按照政府的要求,一步一步把它做好,缺什么资料补什么资料,比如刚才霞姐讲的合法用地面积不够,怎么办?想办法,从隔壁村借非农指标放进去,这些事情一步一步去做,只要达到政府的要求,完全不用担心。再加上选择靠谱的咨询单位、合作单位,相信一定能把项目顺利推下去。



一、集体资产交易的程序依据和种类


大家可能跟招投标行业接触比较少,不知道招投标是怎么回事,我先给大家从上至下理一下招投标框架和集体资产上平台招标是怎么来的,给大家一个总体印象。    国家层面涉及招投标有两部法律法规,一是《招标投标法》及其实施细则,二是《政府采购法》及其实施细则。


《招标投标法》规定:大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。大家可以简单粗暴地理解为《招标投标法》指的就是工程项目,市政工程、修路修桥等都属于《招标投标法》规定的范围。


《政府采购法》的定义是:各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。这句话简单理解就是《政府采购法》规定的是政府部门用钱就得按照《政府采购法》的规定做招投标程序。    这两部法律法规是顶层规定,《招标投标法》规定的是工程,《政府采购法》规定政府用钱该怎么用。


深圳特区有立法权,深圳有两部法律法规,一是《深圳经济特区政府采购实施台历》及其实施细则,规定国家机关、事业单位、组织团体使用财政性资金采购货物、工程或者服务。跟《政府采购法》有点类似,但特区条例在操作流程和做法上跟《政府采购法》有一定的区别,深圳市政府采购这一块使用《深圳经济特区政府采购实施条例》,特区条例中没有规定的就使用《政府采购法》的规定。二是《关于建设工程招标投标改革若干规定的通知》(深府【2015】73号文),相当于《招标投标法》,适用于深圳市行政区域内建设工程的招标投标及其管理活动。住建局、财政局还有配套的关于招投标或政府采购的规定,属于部门规章或规范性文件。现在各个区出台的关于集体资产交易的管理办法中都会引用到是根据《招标投标法》XX文制定本办法,或者会写“参照《深圳经济特区政府采购实施条例》制定XX文”。


集体资产交易的种类    不管是国家还是深圳,这些法律法规对招投标是掏钱买东西、做工程,集体资产交易不一样,集体资产交易包括几部分内容:土地合作开发、股份公司物业出租、产权交易、股份公司货物服务采购、建设工程,整个集体资产交易包括这五大部分。物业出租和产权交易不是掏钱买东西,是股份公司用他的资源、资产,通过出租等市场行为获得收益,土地合作开发是用股份公司的土地资源让股份公司获得收益。建设工程和服务采购是掏钱出去的。土地合作开发、物业出租、产权交易并没有上位法的规定,套不上《招标投标法》、《政府采购法》、《深圳经济特区政府采购实施条例》和73号文的规定,集体资产交易没有上位法,怎么操作?这是各区目前出台的文件,198号文主要是指土地这一块,原特区内的这几个区几乎没什么项目。


龙岗区是2017年1号文,2018年出了4号文,主要是指土地这一块。坪山新区有一个文,目前正在修订新的实施办法。大鹏新区2016年5号文,《大鹏新区股份合作公司资金资产资源交易管理暂行办法》有效期是两年,目前已经过期了,新办法尚未修订出来。龙华主要依据2017年8号文。


宝安目前是29号文,也就是1+9+1,目前“1”这个文件没变,9个配套文件目前都在修订过程中,我有幸参与了很多办法的修订,物业出租这一块已经出台了。今年下半年宝安区1+9中的货物服务采购、工程采购实施办法会进行修订。


光明新区的《社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》上星期刚刚过了区里面的会,现在还没正式发布。由于涉及的政策非常多,我重点选龙岗、光明、宝安、龙华这四个区的交易政策做对比,每个区、每个政策,甚至每种招标方式,如果细讲的话,半天都讲不完竞争性谈判的实操,今天我会拎一些要点出来,给大家做几个区之间的政策对比。


每个办法都有配套的关于专门针对集体土地使用权交易的管理办法,宝安的管理办法目前还在修订,目前用的是1+9中的配套。龙华有一个《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易竞争性谈判操作规程(试行)》,是去年出的,目前正在用。龙岗目前正在修订土地使用权交易实操细则,前两天我也参与了他们的工作,给他们提了一些建议,目前操作细则还没出来。光明新区《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则》是《社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》的配套文件,上星期已经过会,近期印发。


截止今天为止,宝安、龙岗、龙华、光明这四个区目前已经上平台的项目,宝安区8个,2017年4月份发布了第一个公告(沙井东塘),龙华第一个项目是2016年12月发布,目前有60个,龙岗和光明新区目前是0个,由此可以看出各个区的推进力度是不一样的,从各个区对于集体资产上平台的监管力度或严格程度来看,龙华是最松的,宝安其次,下来是光明,光明的政策上平台还是比较好上的,龙岗应该是最难的,到现在为止,龙岗连操作办法都没出来,之前的征求意见稿我也看过,实在不具备什么可操作性,拿到那份文件我还是不知道上平台竞争性谈判该怎么走。



11:00


二、集体土地交易程序对比解析


股份公司土地开发模式分三种,自主开发、合作开发、使用权转让。自主开发用的比较少,很少有股份公司有能力自主开发,目前多是采用合作开发的方式,合作开发选择合作方,从目前各个区的规定来看,有三种办法,公开招标、竞争性谈判和单一来源,用得最多的是竞争性谈判。目前全市有68个项目上平台,宝安是100%用竞争性谈判,龙华除个别用单一来源,其他全部用竞争性谈判,大家都非常聪明,为什么都选择竞争性谈判肯定有它的道理,选择竞争性谈判,股份公司的参与度、最后结果的把握性和股份公司的决定权比较大。


今天我只讲竞争性谈判流程,单一来源和公开招标都不讲。四个区的竞争性谈判流程有所区别,总结下来可以分为两个阶段:一是准备阶段,二是实施阶段。准备阶段无非就是这几项工作:可研立项、资产评估、项目方案、决策批复。决策批复包括要过“三会”、开股东大会、报街道审批、报区集资办审批,实际上前期准备阶段大家要做的工作很多,包括解决股份公司内部矛盾,刚才霞姐讲到反对派、不和谐的,利益分配怎么谈等等,这些都是前期准备阶段要完成的。


项目具体实施阶段,经过决策批复完成后就到了实操阶段,发布公告,每个区发布公告的途径、时间都不一样,还有谈判,宝安、龙华用的是两阶段,第一阶段是做资格审查,第二阶段才是竞争性谈判。谈判完定标,确定合作方,之后公示,中间还要开股东大会。总之,一个项目上平台就是分为这两个大的阶段(准备阶段、实施阶段)。


龙华区:

1.前期立项研究

2.资产评估、项目方案

3.报街道办审批

4.股东大会表决

5.发布公告

6.筛选意向单位(平台选)

7.竞争性谈判

8.股东大会确认结果

9.结果公示

10.街道集资部门备案、抄报区集资部门和区领导小组。


光明新区:

1.前期立项研究

2.资产评估、项目方案

3.筛选意向单位(公司选)

4.报街道办审批

5.股东大会表决

6.发布公告

7.竞争性谈判

8.结果公示

10.街道集资部门审核、区集资部门审批。


下面讲一下各个区政策的对比,我看了四个区的政策,其中龙华区和光明新区的竞争性谈判上平台流程大体一致。前两个步骤都一样,即前期立项研究,资产评估、项目方案。龙华做完前面这两项之后,把前期资料报街道办审批,光明新区做完资产评估和项目方案之后多了一个筛选意向单位(公司选),由股份公司选意向合作单位光明新区的选意向单位不是龙岗区的选意向合作单位,不是让他去跑专规,光明新区的政策是竞争性谈判时,谈判的开发商是由股份公司筛选出来,上平台时直接找这几家开发商进行谈判。


然后报街道办审批,审批完两个区都是股东大会表决,股东大会要表决同不同意跟这两家或三家意向单位进行谈判。这里还会产生一个问题,股份公司怎么选这两家意向单位?我们承接了光明的第一个项目,因为股份公司也不想由“三会”或董事长来承担责任,我选这两家,你们股民开个会同意,或者由“三会”开会决定选这两家,为什么选这两家不是另外两家?股份公司也不愿意承担这个责任,因为确实众口难调,股份公司的情况非常复杂。


在这个阶段,股份公司委托我们帮他组织一次公开招标,实际上就是上平台之前先上了一个小平台,通过委托第三方具备招标代理资质的公司先帮他们做一次公开招标,把意向单位选出来,选出来之后再由股份公司、“三会”表决同意,这两家公司选出来,跟股份公司、“三会”无关,不是董事长、“三会”说选谁就选谁,是第三方平台通过公开程序选出来的。


股东大会表决通过后可以发布公告,公示,光明新区目前还没有一个项目上,从目前来看,发布公告、登报,发布了之后,是筛选意向单位,只是一个区在前,一个区在后,龙华是发布公告之后才筛选意向单位,在平台组织审查小组,由审查小组审查投标开发商的资质,龙华用的基本都是有限数量制,直接通过平台按照开发商递交的投标文件,经过股份公司评审之后在平台上直接票决,票决也行,打分也行,后面我还会讲到谁去做票决,谁去做投票,谁去做打分。平台选完之后进入竞争性谈判,竞争性谈判时就是谈利益分配,最最主要、最最关键的就是谈利益分配,大家做评估报告、跟股份公司沟通时一定要留有一定的空间,要体现上平台的作用,给股份公司争取到更多利益。竞争性谈判确定了合作对象之后,龙华需要开股东大会,对经程序选出来的开发商进行确认,也就是说龙华需要开两次股东大会,而光明不需要,但光明规定在这次上平台之前的股东大会要表决一项内容,同意项目上平台之后,经过这个平台选出来的结果。


最后一步,龙华是街道集资部门备案、抄报区集资部门和区领导小组。也就是在龙华做好项目之后,街道集资部门仅仅是备案而已,备案完把结果抄报集资办。而光明新区是街道集资部门审核,审核跟备案不一样,审核需要审你的所有材料是否齐全,程序是否合规合法,审核完报给区集资部门审批,“审批”这两个字的力量有多大,大家心里都清楚,大家在光明做项目一定要注意整个过程中任何一个环节的资料都要非常齐全,特别是上平台流程是不恒定的,前面开“三会”可以补财来,审的时候缺“三会”纪要,回去补“三会”纪要,把日期往前签就行了。但是上平台程序是在政府的公开平台上做的,无法补救,大家在上平台过程中一定要非常谨慎,每一个环节都审核齐全到位再进入下一环节,以备后面审批。


以上是龙华和光明新区竞争性谈判流程的对比,记住几个要点:筛选意向单位,光明是在上平台之前,龙华是在上平台之后,光明开一次股东大会,龙华开两次股东大会,上完平台,光明的审批结果要报主管部门审批,龙华是报备案。


宝安区:

1.项目论证

2.资产评估

3.设置准入条件、制定合作方案

4.报街道办备案

5.发布公告

6.资格预审阶段

7.竞争性谈判

8.结果公示

9.股东大会表决

10.街道集资部门备案、街道办审核、区集资办备案。


龙岗区:

1.项目论证

2.选择意向合作方(公司选)

3.资产评估

4.制定招商方案

5.报街道办审批

6.股东大会表决

7.发布公告

8.竞争性谈判(意向合作方优先)

9.结果公示

10.街道办审查


宝安、龙岗的流程跟龙华、光明的区别比较大,第一个步骤都是项目论证,宝安做完项目论证之后做资产评估,龙岗做完项目论证之后要选择意向合作方(公司选),选完合作方是资产评估,宝安这边是设置准入条件、制定合作方案,龙岗是制定招商方案,准入条件实际上包含在合作方案中。然后制定招商方案,制定完报街道审批,宝安这边报街道审批之后还有一个环节,这里没写,因为不是《办法》中规定的环节,即区集资办土地顾问和法律审核环节,区里口头通知要这么做。


宝安这边只要经过区集资办那两关之后就可以发布公告了,但龙岗在发公告之前要先召开股东大会对以上事项进行表决,股东大会过了之后进入下一环节发布公告,各个区发布公告的途径和方法基本一样,无非是交易中心网站、集体资产监管平台网站、商报、特区报。宝安这边每一个项目都是分为两个阶段来做的,一是资格预审阶段,这个阶段不涉及具体项目方案,只是先采用有限数量制或合格制,把意向合作方选出来之后进入竞争性谈判。龙岗目前没有规定这么做,发布公告之后直接进入竞争性谈判,龙岗2017年1号文和2018年4号文中都有规定,意向合作方优先,也就是帮股份公司公司投前期工作的意向合作方优先,龙岗最近把意向合作方优先到底怎么优先作为一个课题来研究,请了评估公司和我们公司参与课题研究,怎么样在上平台过程中体现意向合作方优先,文件中讲的是在同等条件下意向合作方优先,这在实操过程中是非常难的,什么叫做同等条件?


开发商的品牌实力先不说,大家都认为只要具备开发资质都能做这个项目,这可以认为是同等条件,剩下的条件无非就是跟村里利益分配的条件,比如分成,我是五五分,你是四六分,但我给你现金两个亿,他没有给现金,这种情况下如何衡量这两家公司是同等条件?根本无法比较,利益分配不单单只是一个指标,如果只有一个指标就非常好指标,但是因为利益分配涉及的指标太多,同等条件在实际操作中是无法界定的。


同等条件下才优先,第一个前提都不成立,第二个做法怎么体现优先?我们也不知道怎么办,没办法体现优先,原来考虑过在综合评分时设一个评分项,意向合作方加5分、10分,当时也有律师给我们提出意见,直接在综合评分给他加分就已经违反了第一个前提“在同等条件下”,这已经不是在同等条件下了,所以目前这个课题尚无结论,还不知道意向合作方优先如何落到具体操作中。顺便讲一下意向合作方退出的问题,龙岗有退出政策,退出有一定补偿,但这个钱根本没法算,很多费用不知道怎么开票,退出赔偿到底怎么赔现在也是没办法操作的。


总之,经过竞争性谈判,终于产生了结果,产生结果之后,宝安这边要开一次股东大会表决同不同意这个流程的结果,龙岗不需要开股东大会表决,直接公示就结束了,不过龙岗目前没有项目上过上平台,到龙岗问他们,他们也不知道。




11:30


【提问】:宝安股东大会表决不同意上面的结果怎么办?

【蔡绪泽】:不同意就重新来,而且宝安有规定,重新来不能用竞争性谈判,只能用公开招标。

【提问】:开发商都做了竞争性谈判,已经参与了,流程也是合法合规的,股东大会表决不通过,不服怎么办?

【蔡绪泽】:没有办法,只有重来,政府规定在这里,不服也没用。


结果产生之后到了第十个步骤,宝安区是这么些的“街道集资部门备案、街道办审核、区集资办备案”,在宝安,项目产生了合作方之后,到了街道是两个环节,一是街道集资办备案,备案通过后,街道办审核,大家也知道,审核跟备案不一样,只有前面这两道过了,区集资办再进行最终的备案。龙岗这边的写法比较简单,只写了“街道办审查”,不是备案,不是审批,也不是审核,只是审查,具体怎么审查、什么标准,现在谁也不知道,龙岗没有项目。


大家从这四个区的政策比较,特别是最后这一点,主管部门的意见,备案、抄报、审核、审批、备案、审核、审查,这些字眼可以体现出每个区的主管部门对于集体资产交易政策的态度,光明区主管部门比较有担当,必须他同意了才行,龙华区比较宽松,做完之后备个案,再抄报一下就行了,我想这也是为什么龙华区有60个项目的原因。


回到宝安和龙岗区,总结一下,程序大致差不多,龙岗区的做法是在项目论证完要选择意向合作方,宝安区没有,龙岗的项目上平台之前要先开股东大会,宝安区是上完平台之后才开股东大会。



集体用地上平台的前置条件


龙华区:目前暂无。只要立了项就可以上平台,大家在龙华有项目要赶紧推。


光明新区:目前已经过会的《办法》中讲到集体用地合作开发涉及城市更新的,应在城市更新项目完成规划审批后启动交易程序。


宝安区:目前暂无。但大家要留意,下来有可能集体用地参与城市更新,须在项目列入城市更新单元计划后再申请交易。我参与了这个办法的修订,主管部门当时提出了这个意见。去年到现在一直在说“最近两个月会出来”,前两个月也在说可能9、10月份会出来,所以宝安的项目真的要抓紧,龙华的还好一点,至少目前主管部门没有这个想法。我们也接到很多咨询,问现在要不要做这个事?告诉大家,新办法没出来之前肯定是按照老办法来做,就算新办法发布出来,也会划一个时间段,比如“8.31”之前的项目怎么样,“8.31”之后的项目怎么样,到时候肯定会划一条线,比如10月1日之前已经报了街道,就按照老办法走,10月1日之后按新办法走,所以大家不用等,这个阶段能推的项目赶紧往前推。当然,可以做两手准备,如果有能力、有意愿,也可以提前做


龙岗区:股份公司或意向合作方办理建设用地规划许可证,或编制或报批城市更新单元规划完成后启动交易程序。涉及到征返用地的项目不存在这个问题,宝安当时讨论的时候,一些部门提出征返用地要先签完土地合同之后再上平台,但没有定论。    四个区上平台的前置条件,龙华、宝安比较宽松。



合作方资格条件设置


上平台过程中涉及到的比较重要的要点,各区实操过程中怎么设置条件。合作方资格条件设置也就是宝安区说的准入条件,和各个区招标公告中提的投标人的资格条件。


龙华区:

1.房地产经营范围;工商注册经营范围中必须有房地产经营范围,相信这一点大家都能达得到,比较简单。


2.净资产规模1亿元,资产负债率不高于行业平均水平。这一条是非常有问题的,资产规模很简单,打1个亿进去有有了,但“资产负债率不高于行业平均水平”,行业平均水平是多少?我不是这个行业的,还真要请教在座各位,行业内有没有约定俗成的水平?大家刚才的答案,65%、70%、80%都有,行业平均水平没办法界定。


3.具有良好诚信记录。查询企业诚信记录有两个网站,一是“信用中国”网站,二是国家工商总局信用查询系统,可以直接打印公司信用报告。前三条是合作方必须具备的条件,但龙华真的非常好,在办法中加了一句话。


4.开发资质等级、注册资金、资产规模、企业荣誉、同类业绩、开发运营能力、融资能力、团队配置可做资质条件。不要小看这句话,这句话告诉大家在龙华做项目时,把这些条件设为资格准入条件是合法合规的,任何一个区的办法里都有很多说法,要公平公正,不能倾向谁,不能有排他性,但龙华告诉你这些都可以设,我们在龙华设准入条件时可以参照这些。


宝安区:具备房地产开发资质,财务状况、经营管理、信用资质相同。


宝安的规定只有这么笼统的一句话,在设准入条件时,街道的把关也好,律师的把关也好,都要求设的准入讨论必须体现这一原则。具备开发资质好说,暂定资质也算,因为它没有说级别,只要有开发资质就算。


财务状况、经营管理也不知道怎么界定,财务状况怎么样算良好?恒大资产负债率达到80%,我不知道算不算财务状况良好,一家新成立的公司零负债,账上可能有几个亿,这种算不算财务状况良好?没办法界定,不知道怎样证明“财务状况良好”,也不知道什么样叫做经营管理良好,宝安上平台的8个项目中,有几个是我参与操作的,有几个是我做咨询的,对项目情况比较清楚,我们碰到一个项目,是一个新成立的项目公司去投标,因为最后实施主体要落到项目公司上,评标时,专家抓住这几个字“财务状况、经营管理良好”,新公司就挂了几个人买社保,发发工资,什么经营都没有,怎么叫做财务状况良好?专家认为不行。


你的公司都没有业务,哪来的经营管理良好?当时专家坚持要废这个标,刚才霞姐讲最好不要拿新成立的项目公司来投标,一个新的规定出来肯定是先松后紧,前几个上平台的项目可能会比较松,通过不断地做项目,主管部门发现了问题,会不断收紧、严格。我之前有接到咨询,8月份成立的项目公司,9月份上平台,准备拿8月份成立的公司来投标,真不知道怎么投。信用资质良好可以通过信用网站来查询。


光明新区和龙岗区不知道谁抄谁的,都一样。


光明新区:

1.涉及房地产开发经营的,该公司(其控股母公司)须具备房地产项目开发资质和成功经验。也就是说新成立的项目公司,只要母公司有开发资质和成功经验就可以了。控股通常都是要求51%以上才算控股。


2.净资产规模在人民币1亿元以上,资产负债率不超过50%。在光明和龙岗投标的公司,只能拿新公司才能达到负债率不超过50%。


3.该公司(其控股母公司)具有良好的诚信记录与经营业绩。最近大家问得比较多的问题是“无行贿犯罪记录证明”,这是原来最高检发的文,在中华人民共和国境内所有招投标活动中都必须要求所有投标人具备近三年内无行贿犯罪记录。7月份最高检发了文,8月1日开始不再受理开“无行贿犯罪记录证明”,现在很多人在问设置资格条件时到底要不要加上这一条?我的意见还是要加,因为并没有发文说取消这个规定。加了之后怎么证明?目前没有具体明确的说法,包括交易中心、集体资产主管部门都没有说怎么办,深圳市住建局是管工程招投标的,最近住建局发了一个文,关于“无行贿犯罪记录证明”到底怎么开,原来是由投标人去检察院递交材料快“无行贿犯罪记录证明”,现在不需要开这个证明了,改由招标人自己去查询投标人有没有行贿犯罪记录,查询网站是裁判文书网。


但在实际操作中,是投标人自己上裁判文书网查询,把查询记录打印盖公章,放到投标文件中,然后招标人对你的查询记录进行核对。


龙岗区:

1.该公司(其控股母公司)须具备房地产项目开发资质和成功经验。

2.净资产规模在人民币1亿元以上,资产负债率不超过50%。

3.该公司(其控股母公司)具有良好的诚信记录与经营业绩。


龙岗在前面要选意向合作方,到底是选择项目公司作为意向合作方,还是选母公司?我昨天跟一个朋友讨论这个问题,如果选择母公司,最后上平台用哪家公司?如果用项目公司,他就不是意向合作方,不是意向合作方就没有优先权,这一块到底怎么处理、怎么理顺现在还不知道。



11:45


以龙华和宝安的两个例子跟大家分析一下,这些都是在网站上能查询到的项目。


例:龙华区某城市更新项目资格条件设置

1.在工商注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目。

2.净资产规模在人民币1亿元以上,且资产负债率不得高于现行行业平均水平。

3.具有三级或三级以上房地产开发资质。同类业绩、资质登记都可以作为资质来设置。

4.申请人近三年无行贿犯罪记录。

5.申请人近三年内已单独开发占地面积10万平米以上的城市更新项目。

6.本次报名接受母子公司(限直接持股≥51%),以资信授权方式申请(申请人及资信授权方数量均仅限于1家),不接受联合体申请。接受资信授权的规定更多的是新项目公司来投标。


设了这些条件之后,评标时得有依据,你得有证明材料证明你有这些东西。资产负债率不得高于现行行业平均水平,这一条评标时到底怎么界定?谁都定不了,所以你的资产负债率就算90%都能通过,形同虚设。接受资信授权,子母公司制定要签订资信授权协议放到投标文件中,协议格式通常在招标文件中有规定,大家照着格式做就行了。


例:宝安区某城市更新项目资格条件设置    宝安区实际上是学习了龙华区的做法,只要龙华区没有规定不能这么做的,我们在宝安区都可以做。


1.申请人及其控股母公司需在深圳市依法设立、有效存续,具有独立承担民事责任能力。

2.申请人或其控股穆公司(直接控股且控股比例达到51%及以上)在深圳注册且具有三级或三级以上房地产开发企业资质。

3.申请人或其控股母公司在深圳有开发房地产。

4.申请人或其控股母公司净资产规模在人民币新元以上,注册资金不得低于人民币10000万元。

5.申请人及其控股穆公司需具有良好的信用资质,近三年内(成立不足三年的可从成立之日起算)无行贿犯罪记录。

6.申请人及其控股母公司,经营管理状况及财务状况良好,资产负债率不得高于65%。“经营管理状况及财务状况良好”这几个字是最要命的,评标过程中碰到了钻牛角尖的专家真的非常难处理。

7.本次资格预审不接受联合体。


在设条件时一定要注意,如果项目公司没有这些东西,写的时候一定要写“申请人或其控股母公司”,我们碰到过一个项目没有写,可能他们前期做的时候凭着自己的理解,他是写“投标人具备房地产开发资质”,实际上他是项目公司,什么都没有,后面只有倒回去重新走流程,改完条件重新走街道审批,再推到平台来。


讲完资格条件的设置之后,进入到评审方法和评审过程中的细节。


评审方法,龙华、宝安、光明都可以用评定分离的做法,意思就是评标时由专家评,最后定哪一家开发商是由股份公司来定。龙华和光明的《管理办法》明确规定可以用评定分离的做法,宝安1+9没有规定,但实际操作都是这么操作的,新修订的《管理办法》也把这一概念加进去了,龙岗区的办法中未明确,不知道实操中能不能这么做。


招标过程中专家评标小组到底是怎么组成的?


龙华区项目分两个阶段,第一个阶段是投标报名、资格审查,第二个阶段是竞争性谈判。龙华区的专家评审小组,投标报名、资格审查阶段由股份公司组建,跟开发商谈利益分配时,这个谈判小组也是由股份公司组建,也就是说龙华区的项目上平台的过程中,评标专家、评标小组、谈判小组全部都由股份公司的人做,没有在专家库中抽外部专家。它有一个规定,股份公司组建的谈判小组、专家小组是5-15人的单数,由“三会”成员、股东代表、党员代表组成,可以邀请社区工作站、居委会和外部专家组成。外部专家通常不会邀请,一般都是三会成员、股东代表、党员代表组成谈判小组。


宝安区项目分为两个阶段,一是资格审查,二是竞争性谈判。资格审查阶段用的是5人以上的单数,全部由专家组成,股份公司只派代表参加,原来是3个,后来主管部门认为3个太少了,增加到5个,这5个人全部由在政府采购库随机抽取的专家组成。很多人在问专家名单能不能提前知道,专家名单是没办法提前知道的,9点半开标,一定要到9点半才知道专家是谁,包括抽专家的过程都是系统自动打语音电话,没有任何人工干预,我们只是在系统上提交申请,比如我要抽评估专业的专家2名、房地产专业的专家2名,系统执行我这条指令,语音电话打到专家手机上,专家接到通知也不知道要评哪个项目,只是告诉他几月几日几点到什么地方评标,你有没有空,有空按1,没有空按2。竞争性谈判阶段是由股份公司代表和专家一起组成的谈判小组,人数是5人以上单数,其中股份公司代表不超过一半,但在实际操作中,5人肯定是不够的,我们现在用的比较多的至少是7个人。股份公司的代表不超过一半,如果7个人,股份公司派3个,专家4个,如果是9个人,股份公司派4个人,专家5个。


光明新区,评审委员会、谈判小组由5人以上单数组成,由社区股份公司代表1人和评审专家组成。也就是说在光明,谈判小组不管是5人、7人、9人还是多少人,社区股份公司只能派出1人作为代表,其他全部为专家。只要材料做得好,不用太担心,因为光明竞争性谈判的对象都是由股份公司直接推荐的,基本上跑不掉。只要不是自己没把标书做好被废标就可以了,有的时候少一个签字、少一个盖章就废标了,如果废了标真的是没办法补救的。    龙岗区的评审专家由项目方代表和外部专家组成,外部专家都是在专家库中抽。谈判小组成员为5人以上单数,但项目方代表不得超过谈判小组成员的1/5,如果是5个人,项目方代表是1人,如果是7个人,按比例算,1.5个人只能按1个人。


交易保证金,投标时要交一笔保证金,宝安区这边的做法,保证金直接交到股份公司,如果在联交所,有可能会交到联交所。


龙华这边交易保证金到底要交多少钱没有具体要求,由股份公司自己定。


宝安区1+9文件也没有具体要求,只是在交易实施细则征求意见稿中定了这个标准,建成后评估价值,10亿以下最低1000万,10亿以上、30亿以下,最低1500万元,10亿以下如果股份公司要求交2500万也是可以的。


光明新区没有作规定。    龙岗区的《管理办法》中定了两个原则:第一个大的原则是不高于交易底价的30%。这条原则不单是土地和开发项目,对于物业出租、服务工程采购招标都是用这个标准,不高于交易底价的30%也不好操作,交易底价到底是多少我们也不知道,是不是用建成后的评估值作为交易底价?但里面提了一点,股份公司选的意向合作方的保证金是以用地面积来计算的,每万平米缴纳500万元人民币,总额超过5000万元的部分由协议双方协商确定。    宝安、龙华碰到一些项目,股份公司董事长、“三会”成员也不知道该交多少,他们会问有没有参考标准,我们可以给他看龙岗这边的规定,每万平米交500万。


交易机构是具体实施上平台项目的机构,每个区不一样。


龙华区是在龙华区公共资源交易中心,全过程组织,包括上平台招标文件、资格审查文件、组织专家等。宝安区有两个机构可以做,一是宝安区公共资源交易中心,一是深圳市联合产权交易所,宝安的项目可以上这两个平台,如果你选择进宝安公共资源交易中心,交易中心仅仅提供平台,不做具体的事,上平台所有的文件由股份公司委托社会招标代理机构,也就是我们来做这个事。联交所的收费比较贵,我们的收费宝安是有标准的,封顶是一个项目50万。


光明新区《办法》规定必须进光明新区公共资源交易平台,但这个平台仅仅只是提供平台而已,《管理办法》中规定上平台的谈判文件资格、审查文件由股份公司自己做,但股份公司根本不懂,所以只能找第三方机构,交易中心那边拿到文之后在网上发布公告,提供场地、专家。    龙岗区成立了龙岗区产权交易中心,由联交所帮他们运营这个中心的日常工作,龙岗区还有一个公共资源交易中心(政府采购中心),政府采购中心不承接集体资产交易业务,因为跟机构的职能定位不同。龙岗区产权交易中心或区政府认可的其他交易服务平台,到底是哪些平台没有列出来,不知道我们在不在里面。


投诉处理,一个项目上了平台,有质疑投诉很正常,宝安上了8个项目,至少有3个项目出现质疑,龙华就更多了,每个区对质疑投诉的处理部门不同。


龙华区是由交易实施机构或股份合作公司来处理,也就是公共资源交易中心或股份公司来处理质疑,如果上升到投诉,由区集体资产监管部门处理投诉。


宝安区由交易实施机构或股份合作公司处理质疑,投诉上升到主管部门处理,这个主管部门是区集资办还是街道集资办没有说,只是说主管部门,街道也可以是主管部门,区也可以是主管部门,看具体做项目的过程中到什么程度,我们做项目时发现有些街道主管部门处理的热火朝天,区里还不知道。


光明这边质疑是由交易中心受理和处理,投诉是主管部门处理,没有明确是街道还是区一级。    龙岗是由街道办或交易机构处理质疑,龙岗比较特殊。


以上就是土地合作开发项目上平台过程中几个区的要点对比,两个没有实际项目的区(光明新区、龙岗区)仅能从办法中解读要怎么做,龙华、宝安都有时操项目,讲起来稍微清晰一点。


划重点:统一规模连片的产业区域改造建议不再采用城市更新方式进行,全部按照政府主导的土地整备方式。


严格按照公开招标方式选择城中村更新项目的合作企业。在市、区公共资源交易平台进行,并且仅采用公开招标方式,不再采用邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式,杜绝少数“村官”与开发商操纵集体决策,保证村民真实意愿得到体现。以后落实下来,有可能各个区都变成上平台只能用公开招标。最后给大家一个建议,手里有项目的赶紧推,政策天天在变化,“8.30”至今两年,这两年中出台了无数政策、无数规定。


这是沙井东塘竞争性谈判会现场的照片,这是最后股东大会通过时的照片,通过率非常高,到场的基本上百分之百通过。


今天我给大家分享的内容大概就是这些。非常感谢大家!



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