光明集体“三资”交易暂行办法：单元规划审批后启动集资交易！

近日，光明新区为规范社区集体经济的资金资产资源（以下称“三资”）交易行为，优化光明赢商环境，促进集体经济健康发展，实现多方共赢。因此，光明新区修订并正式印发关于《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》。

该《暂行办法》优化完善了社区股份公司“三资”交易方式，增加“三资”交易的灵活性；简化交易流程，提高监管效率和决策效率。

并且在修订完善《暂行办法》的基础上，增加制定三个实施细则：

（1）《光明新区社区股份公司集体土地合作开发交易监管实施细则》；

（2）《光明新区社区股份公司物业租赁管理实施细则》；

（3）《光明新区社区股份公司建设工程管理实施细则》。

通过三个实施细则，对目前社区股份公司的土地物业重要资源的交易方式、交易程序等进行细化，达到“三资”交易方式灵活、交易程序清晰简洁，提高交易效率，为拓展光明新区产业空间及引进优质产业项目服务。

一、适用对象

界定适用对象为原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的公司，以及依托社区

和侨民点新设立的公司，包括股份合作公司、股份有限公司、有限责任公司的“三资”交易活动。

二、统一“上平台”标准

修订须上公共资源交易中心平台交易的标准，由原来规定土地面积1000㎡和物业租赁面积500㎡，统一修改为3000㎡。

（一）面积在3000平方米以上依法属于集体所有的物业和土地有偿使用；

（二）依法属于集体所有的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地和土地整备利益统筹留用地等以合作开发（包括城市更新）等方式进入市场交易的；

（三）利用集体资金投资建设工程招投标活动；

（四）使用资金购买50万元以上的资产或服务；

（五）资产价值在50万元以上的资产转让；

（六）其他法律法规、政策及相关文件等要求纳入交易平台的交易活动。

三、优化职责分工，引入社区党委监管

主要规定光明新区集体资产管理部门、公共资源交易中心、办事处和社区股份公司在三资交易中的职责和分工。首次要求集体用地交易立项中须经社区党委研究同意。

四、细化交易程序

主要规定三资交易可采用的交易方式及各种交易方式应遵循的规则。

（一）公开招标；

（二）公开竞价；

（三）竞争性谈判；

（四）单一来源；

（五）续约租赁；

（六）法律、法规及新区规范性文件规定的其他交易方式。

值得注意的是，公开招标方式因有效招标人不足3家则重新组织招标，仍不足3家可转为竞争性谈判或单一来源交易程序。

五、明确合作开发资质要求，净资产过亿

涉及集体用地交易的,按照《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则》的规定执行。

非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等保留使用的土地以合作开发（包括城市更新）等方式进入市场交易的，须通过股份公司股东大会表决同意，并通过光明集体资产交易平台采用公开招标、竞争性谈判等方式择优选择开发企业。

1、集体用地包括政府批准给予股份公司的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等保留使用的土地。

2、集体用地交易分为股份公司自主开发，合作开发；

自主开发：股份公司自主规划、投资、建设、运营并自行组织实施的集体用地开发建设和城市更新项目。通过项目论证，并经社区股份公司“三会”表决通过和社区党委研究同意后，可对项目进行立项。

合作开发：股份公司通过引进其他市场主体合作开发或以土地作价入股共同成立公司等方式实施的集体用地开发建设，可采用公开招标和竞争性谈判等方式引进合作方。

关于集体用地合作开发商门槛方面须满足三个条件：

①合作公司或其控股母公司具备成功开发经验；

②净资产规模在人民币1亿元以上，资产负债率不超过50%；

③具有良好的诚信记录与经营业绩。

同时，对于非集体用地为主的城市更新项目（城市更新项目拆除用地范围内集体用地比例＜50%），股份公司可通过采用单一来源谈判方式确定开发企业。

六、明确城市更新集资交易节点，完成单元规划审批后启动

集体用地合作开发涉及城市更新的，明确规定有关土地合作开发交易程序应在城市更新项目完成规划审批后启动，其中，前期研究立项工作可在规划审批前启动。

七、集资合作开发交易，可优先选择前期服务公司

社区股份公司在进行土地合作开发时，经公司“三会”表决通过，可根据需要委托具有相关资质和实力的专业公司或机构提供项目前期服务。通过合作开发交易程序选择合作方时，在同等条件下，可优先选择提供前期服务的公司或机构。