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【老牛问答05】石碣地块流拍了,东莞楼市是否要凉了?

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2018.09.21 19:20:44
浏览:30469

有很多有置业需求的朋友都会私聊问老牛。虽然大家的实际情况各不一样,但老牛尝试将一些有普遍性和大家关注的的问题分享出来一起参考。



另外,如果你也有东莞置业方面的问题,可以加老牛微信,也可以在评论底下留言,一起交流探讨。


Q1:今天石碣地块流拍了,东莞楼市是否要凉了?


老牛:首先不要轻易下某个结论,别一惊一乍的。一块地触到限价线,就说要暴涨;一块地流拍,就说楼市要凉。


今年来,开发商在东莞拿地还是很积极,整体保持理性。


石碣这块地,整体大环境可能有一部分因素,但更主要的原因是这块地本身附带的条件。需配建(商业、安居房等)2.7万㎡,开发商实际可开发的面积仅为9.5万㎡,而起拍价9.8亿,在未计算配建成本的情况下,楼面价已经破万了,且开发商仍需自持商业5年时间,要求实在苛刻。相比龙湖拿下的麻涌地块5800元/㎡的楼面价(无其他配建条件),石碣这块地实在是“不划算”。


接下来10月份,东莞仍有多块商住用地要拍卖,老牛已经整理出来。


Q2:东莞统计局发布8月份全市新房网签均价为17160元/㎡,东莞价格这么低了?


老牛:官方发布的网签价格不能完全代表实际成交价格,其中含回迁房、双合同等异常网签因素。


因为现在限网签,通常开发商应对限网签有2种方式,一种是排队等网签,但目前不知道要排到什么时候;另外一种是双合同,把房子的款项降到1万7左右(可顺利通过网签),剩余部分用装修合同替代,但装修合同部分无法贷款,所以会首付会提高很多,这也间接地伤害了一部分刚需。因此,实际价格还是以现场价格为准。



Q3:广东提议取消商品房预售制,是不能买期房了吗?


老牛:今天大家看到的是一个建案,并非官方发布的正式文件。


最直接影响的是开发商,开发商需降低资金杠杆,充实开发经营的资本金(客观上可降低行业和金融风险);小开发商的日子更难过了,优胜劣汰;购房者的可降低购房风险,维护自身合法权益。


另外也有朋友说,这个政策会使得新盘供应量降低,楼盘的价格会上涨等“副作用”。


对于这个政策,大家有什么观点,欢迎评论~


  END  


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延伸阅读:


老牛问答1:东莞下半年将有什么楼盘推出?


老牛问答2:深户,没有东莞社保怎么买东莞的房子?


老牛问答3:东莞1号线什么时候动工?(东莞轨道交通问题大集合)

老牛问答4:虎门vs凤岗,轨道交通上哪个更有投资价值?


如果你也有疑问,可以跟老牛一起交流。



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