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中集拟增资摘牌太子湾4个商业地块,总代价超63亿!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.09.28 17:42:07
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近日,中集集团(中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司)发布公告称,公司拟合计斥资63.2亿元,参与竞拍招商蛇口在北京产权交易所公开挂牌增资扩股的4个项目公司。中集集团拟摘牌作为引入合作方将持有商融置业、商泰置业49%股权以及乐艺置业、商启置业51%股权。

 


公告具体披露,此次拟交易事项包括以挂牌起始价15.49亿元通过增资方式竞买太子湾商融置业49%的股权;以挂牌起始价16.2亿元通过增资方式竞买太子湾商泰置业49%的股权;以挂牌起始价25.51亿元通过增资方式竞买深圳商启51%的股权;以挂牌起始价5.99亿元通过增资方式竞买深圳乐艺51%的股权,摘牌价格合计为63.2亿元。

 


据悉,上述4家公司均为招商局蛇口的全资子公司,旗下主要资产分别是位于深圳太子湾的宗地号为DY02-01、DY02-03、DY01-04、DY03-02的土地,合计占地面积约3.99万㎡,预计总建筑面积约24.6万㎡,,涉及商业、办公及商务公寓等业态。

 

其中,DY02-01、DY02-03地块为招商蛇口募集资金投资项目太子湾自贸启动区一期宗地内的部分地块。太子湾自贸启动区一期投资总额为135.24亿元,拟使用募集资金投入金额为39.01亿元。

 

此外,DY01-04和DY03-02地块土地用途为商业用地,土地面积分别为5089.98㎡和10807.26㎡。

 




太子湾速度:七年超20倍增值


值得注意的是,此次挂牌的四宗地块均先后于太子湾片区K202-0014宗地上分宗出来。K202-0014宗地是招商蛇口身招商局蛇口工业区有限公司于2011年以底价64.39亿元竞得,地块总面积达到69.76万㎡,建筑面积170万㎡,土地用途为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地及居住用地,整体楼面地价仅约3788元/㎡


按照评估报告,此次中集集团计划摘牌的四宗地块经调整后的总股权评估价值为65.26亿元,比起它委任的独立估值师所认为作出的75.22亿元公允价值,中集集团认为此次的代价公平合理。


虽然四宗地块看起来便宜,但实际上这些地块已经过七年的积畜,使得招商蛇口,成为这笔买卖里的最大赢家。


以深圳乐艺为例,该公司目前资产账面价值仅7933万元,净资产账面价值3000万元,评估后资产为6.26亿元,净资产5.76亿元,总资产评估值增值率达到了6.9倍。其中,存货评估增值率超过了11倍。


评估报告称,存货涉及的土地使用权为招商蛇口早期取得,历史取得成本低,而深圳商业用地价格涨幅大,最终使得评估价值远高于账面价值。经过7年的蛰伏,深圳乐艺51%股权的挂牌成本达到了6万元,而地块最初的收购价为4787万元。


公告中还显示,根据土地所有证,四宗地块的合计原收购成本仅为5.19亿元,如今近一半股权的出让底价则达到了63亿元,升值空间超过20倍。


而且,这四宗地块仅是上述巨无霸地块K202-0014中的一小部分。从深圳规土委公布的分宗公告可知,自2015年起,上述地块经过多次分宗,K202-0014中的接近一半规模,至少已被分成了24宗,其中部分已在此前出让。



此次交易将有利于加快深圳蛇口太子湾片区的开发进度,引入实体产业经济,推动形成招商蛇口“前港-中区-后城”的开发经营模式,实现招商蛇口经济效益和社会效益最大化,从而提升招商蛇口整体价值。

 


根据相关计划,蛇口未来的区域发展将依照“一轴一心三核”的设想,构建、更新、加强各组团特色,其中重点打造的区域即“三核”区域,包括太子湾、海上、沿山路。其中,斥3000亿元巨资投入的项目太子湾,规划总建筑面积约170万平方米,以22万吨级邮轮母港为依托,同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态。

 


凭借前瞻规划和强大的枢纽功能,太子湾片区无疑将成为未来蛇口新一轮产业发展崛起的核心原点,并打造深圳乃至粤港澳大湾区最宜居的滨海休闲生活住区。


(部分来源:观点地产网)



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