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官方定调!不提倡大规模拆建,深圳有些城中村2025年之前不能旧改

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.11.05 12:38:44
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今日(11月5日),为保留城市发展弹性,在特定时间内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,深圳市规土委集合各区发展需要,对城中村综合整治分区范围进行统筹汇总,并形成了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),现予以公示通告。



事实上,该《城中村总体规划》意见稿主要是对综合整治区域进行分区划定,从而合理有序开展深圳市城中村更新工作逐步消除安全隐患,保障低成本空间以及改善居住环境和配套服务,实现城中村可持续的全面发展


同时,综合治理以“不抬高租金”为前提,解决民生问题同时确保产业发展,不提高企业人工成本。

 

直至2025年将针对城中村做一些保留性安排或者储备和预备,这跟目前基本导向以及城中村未来不提倡大规模拆除重建发展格局密切相关。


其中,该意见稿中明确被纳入城中村综合整治分区的城中村,在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划,这将直接导致部分未立项城中村更新项目停滞不前。

 


1、规划范围划定,深圳城中村居住用地

 

此次规划范围为深圳市城中村用地,主要为原农村集体经济组织和原村民实际占有使用的土地,包括已划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地以及原农村集体经济组织和原村民在上述用地范围外形成的区域,不包括国有已出让用地,但包括登记在原农村集体经济组织的继受单位名下的用地。

 

推进城中村有机更新,将城中村改造工作与全市住房保障、公共配套设施和重大项目落地等工作相结合。控制城中村拆除新建类改造项目的节奏,确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。

 

2、保留城中村规模和空间分布

 

通过全面摸查全市城中村具体信息,确定保留的城中村规模和空间分布,给予市场明确预期;有序引导各区开展以综合整治为主,融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

 


3、综合整治分区规模55平方公里,原关内占比不低于75%

 

综合整治分区划定的对象为全市城中村居住用地,扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地。综合整治分区划定的对象总规模约 99 平方公里。

 

其中,规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里,占比56%。其中,福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%,其余各区不低于 54%。

 


4、分区划定原则,单个地块不小于3000平

 

综合整治分区集中成片,单个地块面积原则上不小于 3000 ㎡。

 

①明确位于基本生态控制线、位于基本生态控制线、橙线、蓝线、高压走廊等范围内的,通过拆除实现用地清退的除外;

 

②位于紫线、历史风貌区与特色风貌区范围内的,以及因不可移动文物、历史建筑保护需要不宜拆除的;

 

③不符合拆除重建政策的城中村用地,各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地;

 

④现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地,原则上应当划入综合整治分区。

 

 

5、分区用地不得纳入更新计划,推进城中村住房规模化统租改造

 

明确综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。

 

鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

 

6、范围调整,占补平衡

 

因城市发展需要,各区可在规划中期对综合整治分区空间范围进行调整。

 

综合整治分区空间范围调整应遵循“总量指标不减少,功能布局更合理”的原则,在做好总量占补平衡,保障各区的综合整治分区总规模不减少的前提下,由各区政府有序开展。

 

7、占补平衡方案制定,调出更新计划项目优先调入分区范围

 

占补平衡方案应包括项目背景,必要性及可行性分析,调入及调出的具体情况(包括用地规模、空间范围、现状建设情况和规划情况等)。其中,调入调出地块应满足以下条件:

 

(一)调出地块应为由各区从严把关、充分研究论证、科学决策后认为急需开展拆除重建类城市更新、土地整备和棚户区改造的城中村居住用地。

 

(二)调入地块应为位于划定对象内但未纳入综合整治分区范围且单个地块大于 3000 平方米的城中村居住用地。被调出城市更新单元计划、土地整备计划和棚户区改造计划的城中村居住用地优先作为调入地块。

 

8、完善市场主体参与机制,加强城中村租赁市场监管

 

鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新,由政府制定相关规则规范市场行为,实施过程中加强政府监督和规划统筹。

 

政府相关部门应加强城中村租赁管理,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。

 

改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治,严厉打击城中村租赁市场违法违规行为,将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

 

9、推进城中村规模化租赁改造,可纳入保障房体系

 

政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系,进行统筹管理。

 

10、构建各区城市更新五年规划,制定年度计划

 

各区政府根据辖区城市更新五年规划和该规划要求,制定城中村综合整治类更新单元年度计划,并根据年度计划一村一规划组织编制更新单元规划导则,指导更新单元规划具体方案编制,保障城中村综合整治的有序推进和整体目标的实现。

 

11、鼓励多方参与综合整治

 

为提高市场主体参与的积极性,综合考虑项目现状建设情况及经济利益平衡。

 

通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式,多措并举,积极鼓励多方主体参与城中村综合整治。继受单位按照集体用地交易监管规则和程序,及股份公司章程和政府监管要求,依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。

 

12、建立综合整治搬迁补偿安置标准

 

结合相关标准和城中村的空间特色,细化城中村综合整治类更新消除安全隐患、完善配套设施的目标指标,明确落实上层次规划和相关规划的设施类型。

 

参考农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定、棚户区改造政策、“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准,从简化搬迁补偿安置标准分类、平衡更新单元内权利主体的利益分配的角度,按照建筑的合法性区分,区别化制定城中村内的建筑搬迁补偿安置指导标准。


城中村改造 综合整治 城市更新解读

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