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光明马田居住地块土地分析:起拍楼面价比龙华还高

咚咚牛浩思 发布时间:2018.11.05 14:53:26
浏览:45208

11月8日即本周四,光明区将出让2宗居住用地,这是深圳年内第三次集中推居住地,接下来宝安也将推出2宗。如此密集上线居住地,是深圳土地市场极为罕见的现象。


老牛针对光明此次拍卖的A629-1328居住用地简单做了个土地研判报告,当作地块的【深度】楼评前瞻,仅供参考。(注:主要内容将以图片的形式展示)。


值得关注的是,该宗地块位于光明公明的马田片区,位置及环境一般,但起拍楼面价竟高过今年9月26日龙华福城出让的一宗地,而那宗地与4号线北沿线地铁口接驳。



一、宗地背景


本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗地建设普通商品住房,自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。






A629-1328位于光明区马田街道,西临公明西环大道及南光高速,北接薯田埔龟山公园;与在建地铁6号线“薯田埔站”地铁口约1100米。



地块现状为绿地及较低密度的丛林,与薯田埔龟山公园相邻且相融合一体。地块的地形为南宽北窄,呈直角梯形状。



且临近南光高速,龙大高速等高快速通道,可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域;区内布置有光明城高铁站,实现广深港1*都市生活圈。



地块周边以工业区和自建民房为主 ,主要的配套集中于地块东面公明中心一带。整体配套比较齐全,丰富度够,业态也不断地升级补充中。



二、区域发展背景



三、市场研究



当前片区在售的项目较少,销售价格区间相对集中,主要影响因素是地段优势、交通及项目本身的素质差距。市场上主力户型面积段主要在75-145平的2-5房,部分楼盘推出带精装修的产品来实现价值提升。未来新增供应主要来源于旧改,新地以保障工业发展。



四、项目初步定位



五、经济测算




总结:


1、A629-1328 位于光明区公明片区西侧,临近公明中心区,靠近宝安区松岗片区,距离在建地铁6号线薯田埔站约1.1公里,超过行走舒适度范围。


2、宗地局部范围内的商品住房开发较少, 与周边社区的联动性较弱,缺乏连片的居住开发条件;


3、宗地临近南光高速与公明西环大道,临路的噪音影响较大,但北侧和东侧靠近薯田埔龟山公园,周边规划建筑低矮,可打造具有开阔的公园景观盘;


4、深圳土地新增供应短缺,可出售不限制住宅更为*(不限制“只租不售”,但需配置公租房),宗地具备较好的开发条件;


5、宗地周边的商品房均价约3.6-4.5万/㎡,价格未完成分化,地块打造方面有较大的可塑性,但同时又有较大的客观条件限制,建议主打外溢刚需和本地基础改善型家庭的需求。


6、建议人才*配建面积不超过8500㎡,实现营运微利目标。


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(内容完)


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6号线 片区规划 马田

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