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11月8日拍卖!光明凤凰城居住地块土地分析

咚咚牛浩思 发布时间:2018.11.06 17:34:42
浏览:21979

11月8日即本周四,光明区将出让2宗居住用地,这是深圳年内第三次集中推居住地,接下来宝安也将推出2宗。如此集中地推出居住地,是深圳土地市场极为罕见的现象。

 

老牛现针对光明凤凰城片区此次拍卖的A621-0044地块做简要的分析,当作地块的【深度】楼评前瞻,仅供参考。(注:主要内容将以图片的形式展示)

 

值得关注的是,该宗地块位于光明的凤凰城片区,地段优良,未来发展前景较为不错,据说,已经吸引了多家房企到现场考察。



一、宗地背景

 

本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗地建设普通商品住房,自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。



A621-0044位于光明区光明街道,光明大道西侧,距离在建地铁6号线“观光路站”约150米,与光明昔日的“地王”项目—龙光玖龙台一路之隔,与光明区政府直线距离约600米。



项目北面为乐府广场,西面是中集智园,南面是市政道路、绿地及龙大高速,东面紧邻光明大道和在建中的地铁6号线观光路站。



根据地块的航拍影像资料可以看出:项目北面为建设中的乐府广场,总建面约37.5万㎡的商业综合体项目;西面是土地整备中的中集智园,中国首个世界级低轨卫星物联网产业园正式动工;南面是一部分绿化隔离带,隔离带南面是即将进行市政化改造的龙大高速;东面是在建地铁6号线及光明大道,一路之隔是昔日的地王项目——龙光玖龙台。



地块距离地铁6号线(在建)观光路站约150米,可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域;附近还有龙大高速和外环高速(在建),不远处还有光明城高铁站,实现广深港1小时都市生活圈。



项目周边配套较为完善,教育配套资源集中,生活配套还有待提升,地块对面是龙光玖龙台10万㎡商业建设中,临近光明区政府,市政配套较好。



二、区域发展背景



三、市场研究



当前光明区在售的项目较少,销售价格区间相对集中,主要影响因素是地段优势、交通及项目本身的素质差距。市场上主力户型面积段主要在75-145平的2-5房,部分楼盘推出带精装修的产品来实现价值提升。未来新增供应主要来源于旧改,新地以保障工业发展。





四、项目初步定位



五、经济测算



总结

 

1、A621-0044地块位于光明区凤凰城规划范围内,属于整个光明区未来重点打造的区域,毗邻光明区政府,这里将成为光明的行政、文化和商业核心区域,距离在建地铁6号线观光路站150米左右。

 

2、宗地局部范围内的有多个高品质的商品房住宅小区,对面即为龙光玖龙台项目,不远处有开明公园及新城公园,整体居住氛围较不错;

 

3、宗地临近龙大高速与光明大道,临路单位有一定噪音影响,最重要噪音影响应该地铁6号线,后期应做好防噪措施;

 

4、深圳土地新增供应短缺,可出售不限制住宅更为稀缺(不限制“只租不售”,但需配置公租房),宗地具备较好的开发条件;

 

5、宗地周边的商品房均价约4.2-5.1万/㎡,价格未完全分化,主要面对外溢刚需和本地改善型家庭的需求,建议中、大户型为主,打造高品质社区。

 

6、建议人才最高配建面积不超过10150㎡,实现营运微利目标。


(内容完)


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光明 龙光玖龙台 星河天地

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