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老牛踩盘:西部终迎供应高峰,沙井现“4盘争霸”

咚咚牛浩思 发布时间:2018.11.09 11:17:04
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深圳东西部发展格局雏形已现,东进无疑把龙岗、坪山带上了一个新的高度,而西拓中光明也已取得一定成效,那西部除了光明,更靠近滨海区域的沙井究竟又如何优势呢?此次,老牛与行业大咖一行,论道沙井新房市场,一起实地感受了西部沙井4盘。


其实在今年很长一段时间内,沙井处于一个新房紧缺的局面,拾悦城、香莎公馆、四海云亭等都是已接近尾声的楼盘,时不时来两个公寓备案望梅止渴,却让住家置业者提不上兴趣,而6月开盘博林君瑞网开秒光、大获全胜,也在表明大家对沙井看好,也不缺少购买力,缺的是好的产品。


那么好的产品,又有哪些标准?


首先还是地段,华强城首当其冲,近期开盘的消息不绝于耳;其次是学区品质,万科星城紧随其后,后来居上也宣布会于近期开盘;再就是生活品质,卓越中寰无疑是扎进了沙井最核心生活圈;最后就是期待,京基御景珑庭临近新沙天虹+穗莞深城轨,前路可期。


(注:华强城位于福永,但在置业购房中,一般会归为与沙井新盘作对比)


第一站,华强城


万年妖盘,当然“妖”的不是盘本身,而是那些无尽等待日子妖魔化了,但华强城的地铁盘+百万综合体等特定因素,无疑又是西部的第一选择。


当前,华强城已启动意向登记,50万验资可看样板间,预计近期毛坯开盘,“准现楼”明年6月交房。


项目位于宝安凤塘大道与宝安大道交汇处西南,11号线塘尾站B出口,总占地12.8万㎡,总建面约81万㎡,绿化率40%,容积率4.59,集12万㎡集中式商业、住宅、公寓、写字楼于一体的城市综合体。项目于11月3日开放示范单位,主推建面72-160平2-5房住宅产品。



纵然上万人登记等待,千好万好的楼盘,网上还是出现了对于华强城的吐槽,老牛基本概括为“开盘时间不稳、外立面low、地铁噪音、周边环境一般”,但在老牛多次踩盘之后,对于项目也有了不少改观。


首先这一次是真的要开盘了,抓紧时间登记是肯定的;其次远距离上看外立面确实有点标新立异,但近距离再看社区内部看,一期14栋合围的空中花园,即保证了私密性又显得落落大方,玻璃幕墙阳台占比高,采光好,同时又十分耐看;关于地铁噪音,有利有弊,双层玻璃能减少一点,如果选择远离地铁的小区,无疑加大了日常步行距离,对于争分夺秒去到南山福田,需权衡利弊;关于周边环境,确实一般,但多有旧改规划,且自成一派的综合体,无疑是地铁穿过的一道靓丽风景线。




第二站,万科星城


星城是“新城”的开始,万科的介入让这一块焕发生机,一旁的沙井海岸城也马不停蹄的动工了,连片开发的格局,恰似沙井中心开疆拓土,又像中心区的交接,引入的学校和万科品牌定位,使得此盘恰与华强城棋逢对手。


目前,万科星城,已开放示范单位,预计年内推盘。


项目位于宝安区上星南路与上星路交汇处,由深圳市西城房地产开发有限公司进行开发,为宝安区沙井街道上星工业区城市更新单元,含有酒店、办公、住宅、保障房和商业等业态于一体。项目预计于11月10日开放示范单位,主推建面约79-135平住宅产品。



看似万科品牌和学区是品质保障,但日常吐槽依然必不可少,“容积率过高、距离地铁远、万科装修价格”等都让人望而生畏,但在置业过程中,没有十全十美的,有舍才有得,对比过后万科或是不错的选择。


首先,从容积率高是肯定的,但并没那么夸张,前面一排的商办产品占据了很高的密度,而社区呈六个地块街区形式,住宅部分可以直接看学校或外部,遮挡楼层选择可直接避免;其次距离地铁较远,对于地铁通勤关内的需要甄选,如果开车107国道又是其优势之一;万科的房子,一般带有装修,其备案价可能与博林君瑞相差无几,加上装修,可能会高出几千,但万科的梦享家2.0产品,已把收纳用到极致,对于住家的舒适度,已有一定市场经验。



第三站,卓越中寰


中寰,寓意是沙井的“中环”,周边有西荟城、万科翡丽郡等成熟社区,属于沙井原主要核心居住区,生活配套成熟,虽在规模上不及华强城和万科星城,但在楼盘品质和居住环境,相信在选择中,长期居住沙井有强大的吸引力,而在时间节点上恰巧与京基御景珑庭同步,都处于将开展示中心的阶段。


目前,老牛到现场,售楼部正在装修中,预计近两个星期会开放展示中心,开盘时间应该在明年上半年。


项目位于沙井蚝乡路与环镇路交汇处,属于沙井成熟商圈内,占地面积约4.3万㎡,总建面约21万㎡,分为4个地块,由10座住宅、1座公寓及底商组成,首期主推建面约95-160㎡的2-5房,公寓则以小户型为主。



因为售楼部在装修当中,实际资料不多,但市场上关注度很高,更多的是对楼盘品质的期待,从老牛实地考察看,项目处于进度中期,大概10-15层的样子,楼盘售楼部是卓越钟爱的意式风格,位于沙井街道办周边,医院、商业、教育等配套齐全,是沙井比较成熟的生活区,地铁则需要走一段距离。


此盘置业疑惑,现阶段只停留在地段和周边环境,楼盘具体品质待后期开展示中心和样板间,老牛再来答疑解惑。



第四站,京基御景珑庭


京基“御景系”、“低密度”,在深圳各区多点开花,以往更靠海边的海上田园、沙一村是容易被遗忘的,但随着新国际会展中心使得临海片区更具活力,各项配套工程开始贯穿于此,穗莞深城轨、地铁12号线、地铁18号线,使得项目迎来多方面利好。


目前,售楼部装修的差不多了,原定于10.1开展示中心,但不知为何原因,推迟到近两周开展示中心。


项目位于沙井西环路与新沙路交汇处附近,由深圳市京基地产进行开发,占地面积约3.4万㎡,建面约14.7万㎡,由7栋高层和1栋小高层合围而成,含有商业、保障房和住宅等业态于一体,主推户型建面约95-132㎡住宅。



由于售楼部还未正式对外,里面只有两副纸质的画板,置业依然是围绕京基低密度和穗莞深城轨等做文章,但周边环境暂时一般,原属沙一村旧改,地块历史遗留问题较多,囤放多年才得以解决,对面就是工业厂房,不过距离沙井新沙天虹步行距离很近,满足了日常购物需求。



更多楼盘点评:

【深度⑥】再不开盘我们都老了-- 81万㎡华强城待价而沽

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【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越中寰

【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路


(内容完)


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11号线 福永 沙井 华强城一期 京基御景珑庭 万科星城

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