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3年过去了,那些靠“抢”才买到的房子,竟有人是亏的?

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2018.11.22 14:30:46
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2015年深圳3.30后房价跳涨,看房是一天一个价,当天没买的盘,明天买就要多出一部车的首付钱,最终导致房价整体翻番。在2015年底还有一波小高潮,再次拉升了全民买房情绪,拍地地王、开盘热销等层出不穷!

 

3年时间过去了,刚好遇到楼市持续调控,现在再来看看当年开盘的“网红”楼盘,现在都怎样了?


一、当年风靡一时的开盘,现在都怎样了!

 

典型的有:南山华润润府、龙华壹成中心、坂田信义嘉御山

 

1.华润城二期,于2015年10月开盘,单价7.5万,目前二手价格11.5万,增值比较明显。





2.壹成9区火爆售罄,5、6区二手难赚




2015年11月,万众瞩目的龙华旧改项目,壹成中心在深圳湾体育中心春茧开盘,搞成演唱会的形式。最早开盘的是9区,单价4.3-4.6万,折后均价4.4万,相比周边同档次二手房价格优势很明显,当时的东华明珠园、幸福城也要5万左右。

 

加上壹成的户型实用率高,88平能做4房2卫、95平能做5房,折算实用面积更吸引人,造成开盘当天售馨的罕见局面。




目前9区已经交房,是龙华老城二手成交的焦点,二手房均价6万左右,相比买入时候的4万多还是有1.5万差价,除去月供利息还是有的赚。


近期二手成交82平3房毛坯450万;88平4房515万。

 

而对于2016年6月以后开盘的5、6、7区的来说,就没这么幸运了。开盘价就在5.5-6万,现在二手卖6万肯定难赚钱。新房本身受备案价控制,而且这两年房价就没怎么变化,所以现在交房想套现也是不赚钱,要亏月供利息,要么等行情好再出手。

 

壹城这个项目,商业配套和户型使用率都是比较看好的。二手价格没提升还有一个原因,是之前说有可能引进“名校”,现在变成名校长带领的龙华第二实验,学位的价值预期没能拉升房价。


龙华第二实验今年秋季刚开学,教学硬件和师资都是比较看好的,龙华也想打造像南山一样的集团化办学。


3.信义嘉御山5期涨幅差价1万




2016年1月份,过年前天气最冷的时候,坂田的信义嘉御山5期开盘,开盘现场也是火爆,折后均价5.8万,和壹城的价格相当,户型也是88平能做4房2卫,相比壹城还带开发商精装修,开盘88平4房500万出头可以买到,而此时大一期的二手89平3房也接近500万。

 

目前嘉御山5期二手89平4房成交价接近600万,单价6.8万,相比开盘均价的5.8万,涨幅1万左右,除去月供利息,赚的也不多。


原因:楼市调控接涌而至,房价被遏制

 

先是2016年的10.4新政,社保3改5年、贷款记录首付提高;


接着是2018年的3.28调控三价合一,税费成本增加;


再加上7.31的限售3年、限离,接连的调控,直接打击购房情绪,锁死交易。


2015-2018年,热销的网红新盘,当时肯定有它的价值性价比,都没能保证一定的涨幅,更不要说其它的一些靠转介来带动的冷盘了。

 

比如坂田嘉霖华禧,观澜万科九龙山,就遇到有满2年的业主为腾名额,想原购价卖出,亏2年利息,暂时还是没能卖出。


二、三年房价没怎么涨,那没买的购房者是不是庆幸呢? 非也




税费成本:

三价合一后,新房税费本身是以成交价计税,所以没影响。但是对于购买二手房,按成交价贷款和计税,税费成本增加,交易成本上升,同时侧面也打击gao评gao贷。

 

特别是一些之前按最低过户价算是普宅,现在按成交价是豪宅的楼盘,税费增加最明显;而低总价的普通住宅税费影响较小。

 

比如目前龙华一套500万的房子,二手税费要30万左右;南山一套1000万的房子,二手税费要60-70万。




利率成本:

2016年以前,按揭5年以上的年化利率是4.9的9折,而现在首套利率都上浮15%,月供增加明显。


比如按贷款300万,30年等额本息算,月供相差17279-15922=1357元,相当于每月要多还1357元。




三、综上所述“卖家少赚钱,买家多花钱”

 

近两年深圳买房确实没怎么涨,对于买来打算投资的人来说,这时期想套现,除去月供利息成本,基本不赚钱;特别是一些加杠杆、首付贷来买房的有可能是亏钱。

 

对于买来自住的家庭来说,短期没涨还可以接受,长期还是看会缓涨,毕竟之前的利率9折和首付成本没现在高,先上车再说。总比这两年买股票和P2P强,最起码保值,本金还在。

 

而之前没买的购房者,现在看起来价格没涨,但是限制条件增多,首付提高、利率上浮、税费都增加,无形之中购房门槛还是越来越高。



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