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深圳拟出台产业用地新政:容积率调整增量建筑面积不得转让!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2019.01.08 21:59:14
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日前(1月8日),深圳市为进一步推进土地供给侧结构性改革,推动产业转型升级,促进产业用地节约集约利用,深圳市规土委组织起草了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(征求意见稿)(以下简称《管理规定》),并予以公开征求意见。

 

事实上,《管理规定》的出台主要是针对解决深圳实体经济面临土地空间瓶颈的难题。其中,明确了工业用地、物流仓储用地等产业用地容积率调整的详细规则。这种调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积,有利于企业挖掘存量建设用地潜力,但新增的建筑面积不得转让。

 


- 官方解读 -

 

1、限定产业用地容积率调整

 

为保障产业发展空间,《管理规定》将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整。同时,用地的范围涵盖了协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新、历史遗留违法建筑处置等各种类型的产业用地。

 

2、规范实施路径,明确建筑物年限及比例

 

为更好支撑实体经济发展,充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求,依据建设项目管理相关规定,提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。

 

此外,基于规划统筹、公共利益以及产业发展需要的考虑,《管理规定》对拆除建(构)筑物建成年限、可拆除建筑物比例等事项进行了明确和细化。

 

拆除建(构)筑物年限应大于10年(含10年),以规划验收或竣工验收时间确定;

 

拆除的建(构)筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积的50%,且拆除建(构)筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。

 

另外,因公共利益需要或者宗地面积大于5万平方米,且出让合同容积率小于1.0(含1.0)的,拆除面积不受前述比例限制。

 

3、明确贡献标准,新增建面15%为基准

 

为保障规划实施,落实城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地,按照利益共享的原则,《管理规定》规定产业用地提高容积率需结合城市规划要求,贡献一定比例的土地和建筑面积。

 

贡献标准的设定充分考虑了公共利益的实现以及统一性、公平性、可操作性等多方面要求,具体以新增建筑面积的15%为基准。

 

此外,《管理规定》给予权利人选择权,提出可通过移交土地、建筑物或二者的组合;移交的建筑物面积不超过3000平方米的,权利人还可选择按规定缴交地价后自行持有。

 

4、限制产权转让

 

为确保产业用地容积率提高后的建筑面积用于产业发展,防止产业空心化和房地产化,《管理规定》严格要求提高容积率增加的建筑面积不得转让。

 

此外,权利人还需严格按照与产业部门签订的《产业发展监管协议》开发利用土地。

 

5、提高审批效率

 

为提高产业用地容积及容积率调整审批效率,《管理规定》结合“强区放权”等有关要求,将产业用地容积率调整审批程序由管理局、委员会、图则委三级审批变为管理局一级审批。


附《管理规定》原文:









规划草案 产业地产 城市更新解读

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