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南山租金水平调研 租哪里才对路(附租金价格表)

淘房哥-唔同 淘房哥 发布时间:2019.01.11 11:22:15
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租金,不管是有房者还是无房者都会十分关注的问题,虽然两者所处不同的立场,但一个关乎有房者的租金回报,一个关乎无房者要付出的居住成本,与每一位深圳人都息息相关!

  

南山区作为深圳的核心区域之一,在产业、商业、教育、配套等方面,均有着比较好的表现,与不少原关外相比优势更为明显,因此也吸引了不少住房需求关注这里,在房价表现突出的同时,房租自然也是水涨船高。

 

租金高低更多取决于区域内配套的完善程度,配套越成熟,租赁市场更为活跃,租金水平也越高,反之则表现一般。特别是产业园、商务写字楼集中的区域,更是提供了巨大的住房需求量,较大的优势下,租赁市场比较活跃,租金回报也是十分可观,而且空置率也较低。



不过也随着租房的门槛的逐步提高,使得不少租房需求感受到了压力。加上近些年来,一些原关外区域发展加速,配套设施也得到逐步加强,交通通勤的改善,令这些租房需求开始逐渐转移到这些区域中去,以相对更低的价格,租到品质更好、楼龄更新的楼盘又或是更大更实用的户型。

 

需求的转移也使得南山的租赁市场出现一定的影响。相比18年的上半年,南山区18年下半年的租房市场成交相对淡了一点,价格倒是比较平稳,只是上涨乏力。

 

不过也有不少楼盘的租金价格出现下滑。如科技园的经纪人说到,凯丽花园一房一厅4400元的月租价格在上半年来说是非常容易出租的,但现在3800元左右才能租掉,降幅16%。还有城市山谷的一房,早前是5500元可以租的,如今4800元都难以租出。除此之外,像同片区的松坪村、华润城、大冲城市花园等小区,也有同样的情况出现。



根据数据的统计和分析,目前南山平均租金水平为124元/平米。其中后海片区套均租金最高达176元/平米,最低为西丽片区,套均租金89元/平米。

 

接下来,唔同通过不同的租房需求,来分析各自所适合的区域。

 

一:改善、享受租房需求(企业高管、老板)

 

需求分析:有比较充足的经济实力,价格是其次,享受品质生活才重要。

 

推荐区域:后海、蛇口、华侨城

 

推荐理由:三个片区都是目前南山里头改善需求最为关注的片区,均有着舒适的宜居环境,有着低密度、山海资源等独特优势,自住适宜。而且不少楼盘品质比较高,豪宅云集,居住氛围较好,能保证一定的居住体验。

 

南山目前最繁华的海岸城商圈就坐落于后海之中,除此之外,还有宝能allcity,以及最近新开业的深圳湾万象城,无论是定位还是体量,都表现出色。而深圳湾次新楼盘,由于档次普遍都比较高端,自然也成为这类需求的心头好。


 

华侨城主要是波托菲诺以及红树湾这两块区域,集中了如纯水岸、天鹅堡、香山美墅、红树西岸等高端豪宅,以大户型为主,十分大气。

 

蛇口背山望海,风水极佳,像半岛周边以及南山脚下的楼盘,如半岛城邦、南海玫瑰园、兰溪谷、鲸山觐海等,小区品质也比较好,也备受改善需求青睐。

 

二:刚需、单身租房需求(小白领、年轻小两口)

 

需求分析:经济实力有限,对周边配套,上班便利程度有要求。

 

推荐区域:中心区、南油、西丽、南头

 

像中心区、南油相对比较适合,区域配套成熟,有来福士、海雅百货、茂业百货等的大中型商业配套,同时也位处中心地段,居家便利,小户型比较集中,租金门槛相对较低,因此一房、两房的户型在这些区域也比较好出租。而且临近科技园、后海等写字楼集中的片区,能较快速地实现上下班通勤。

 

 

西丽整体租金水平较低,虽然商业配套方面目前还比较欠缺,但5号线、7号线地铁基本能覆盖西丽片区内大多区域,交通通勤较为便利,能快速到达前海湾、车公庙、福田CBD、华强北等产业重地,适合上班一族。

 

南头片区中,也坐落有比较成熟的配套,从商业到地铁都应有尽有,其中南山大道以西不少楼盘,主打以中小户型为主,租金水平不算太高,临近科技园,有不少上班小白领关注。

 

三:家庭居住(三口或以上之家)

 

需求分析:预算较宽松,同时考虑小孩、老人的方便,居家氛围好的小区优先。

 

推荐区域:后海、蛇口、南头、前海、科技园

 

考虑到接送小孩上下学的问题,这类需求大多选择在学校周围的楼盘租住。名校学区房表现较为突出。如后海、科技园、蛇口、前海、南头,都是目前南山区域名校最为集中的几大区域。而且学校周围都是以花园小区为主,有较大活动空间,居家氛围较为浓厚。

 

如后海南二外周围的观海台、蔚蓝海岸,育才三中附近的招商海月;蛇口育才二中周围的老小区爱榕园、翠薇园等;科技园南外高新周围的阳光带海滨城、海怡东方等;前海南山实验南海中学周围的鼎太风华;南头南山实验麒麟中学周围的麒麟花园,自住都比较适宜。



目前南山租金水平大致如下:一房普遍租金水平在4000-5000元之间,两房6000-8000元,三房8000-10000元不等,受地段和楼盘品质差异的影响,价格有一定的差距。

 

受深圳二手房限购限贷政策影响,大体二手房市场都表现冷淡,二手成交乏力,一定程度上会促进部分房源流入到租房市场上,增加库存量,抑制租金上涨。但这种情况治标不治本,只能对短周期有影响,面对深圳不断递增的人口,租房需求量还是比较庞大的,供不应求的局面仍在继续。

 

而且越来越多像蛋壳、自如等的平台所推出的长租公寓加入,对租金来说也有影响,通过一定成本的投入,把农民房或商品房加以装修或者改造,配齐家具家电,然后出租给租户,如此一来,成本也反映在租金上,比普通住房要高500-1000元,甚至不等的价格。从而带动了周边住宅租金上涨。

 

淘房哥团队统计了目前正在出租的房源,绘制成一份全深圳的租金报价统计表,由于租赁市场的价格浮动较大,价格与房源状态有直接的关系,只供大家参考。

 


以上全部数据来源于一线地产经纪,只供参考!


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