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深圳小产权合同被判有效?最新回应:买卖还是不合法!

南方楼事 发布时间:2019.01.11 11:36:40
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日前,一则绿本小产权房转让合同有效的法院判决引发热议。


该案例涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人,期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。


日前,法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求,判决该绿本房转让协议有效。


深圳的小产权房可以买了?


多名律师表示,法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案,但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号

最大的风险在于,如果你买了绿本房,但无法将房子的产权过户到自己名下,在旧改拆迁时如果原业主毁约,拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你


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小产权可以买了?


近日,一则“绿本’小产权房’买卖合同有效”的法院判决案例引发热议。不少人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。律师表示,绿本小产权房不等同于小产权房,转让合同有效有法律依据。


登上热门的涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人,期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。


日前,法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求,判决该绿本房转让协议有效。


该案件判决结果让吃瓜群众大呼过瘾,不遵守契约精神的人最终自食其果。但其背后更多的是,许多人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。


小产权可以买了?


北京市盈科(深圳)律师事务所、信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示,不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房,本次涉案绿本房初期也属于违法建筑,但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》申报确权发证后,使用权合法化,转让合同有效


负责出庭上文提及热议判决的律师,北京市盈科(深圳)律师事务所、信荣(全国)房地产律师团队合伙人郑博恩告诉南方楼事,一般的绿本房产转让协议有效的判决并不是个例


她表示,转让合同涉及的是债权问题,而房产过户属于产权方面的问题。转让合同有效,只是解决了房产在债权方面的问题;但绿本房交易无法过户,也就是产权问题无法解决,买卖还是存在风险。


这次的案例之所以传播较广,可能是大家把转让合同有效误解成小产权可以买了,其实不是这么一回事。”


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剧情多次反转的房战大片


除郑恩博律师外,多名律师也表示,在深圳绿本房小产权转让合同有效判决并不是个案。


广东华商律师事务所律师周争锋表示,“前两天才开完庭,也是同类型的案件,合同有效没什么大不了的,这些并不是个案。”


张茂荣也于日前发文反驳网友的“该类判决不具有普遍性”观点,他表示在2016年最高法院也曾上演过一出峰回路转的“大戏”。


涉案房屋为绿本“小产权房”,系同栋五层楼中的一层,与其他四层同一本证登记在案外人深圳市南山区工业发展公司(简称南山公司)名下。1986年6月,房屋被南山公司入股其他公司,2009年3月,刘某与李某签订《房屋转让协议》,以239万元卖于李某。


因房屋并非市场商品房,虽经多次裁定、协议转让,期间二十年余年,始终未办理过户手续,一直登记在最初产权人南山公司名下;2011年3月,刘某委托律师向李某发出《律师函》,函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项。


随后,就上演了这部“绿本房”买卖合同“有效”到“无效”,再到“未生效”,又回到“有效”,历时七年,检察院两次抗诉,法院三次再审,从基层法院打到最高人民法院,走遍全部法律程序的“房战大片”。


2016年12月,最高人民法院裁定提审本案并再审认为:《房屋转让协议》合法有效。本审为最终判决。


张茂荣表示,此案盖棺定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。从法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系,符合物权法的规定。


在深圳,有些小产权房外观上与商品房相差无几


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房子给你,钱赔给我


多份龙岗区人民法院民事判决书也记载了一个相似案例:围绕深圳坪山一处私宅,也出现了“判决买卖合同无效到剧情反转,再次判决合同有效”的故事。值得注意的是,这一涉案房产已被纳入旧改项目范围。


原告彭某为涉案私宅绿本房产证持有人,其上诉称,2008年与被告蔡某签订一份《房地产转让协议书》,将位于深圳坪山一栋楼转让给了被告蔡某。随后,彭某上诉称,自己的房产属于农村私人宅基地,不允许转让,要求转让协议无效。


2016年4月,法院判决该份协议无效。


而后,被告蔡某等人反诉原告彭某,反对转让协议无效,或彭某按转让协议中约定的赔偿标准对蔡某进行赔偿。蔡某认为,按房屋范围内的旧改项目赔偿标准,涉案房产可获赔2000万。彭某应向蔡某赔偿这一损失


最后,经法院查明,双方签署的转让协议中有一条为:如需办理其他与该房地产相关合法手续时,甲方必须无条件协助。协议生效后,如国家在土地法政策范围内征收或拆迁该处房地产,无论何种方式征用,所有赔偿款项归乙方(蔡某)所得,办理前述赔偿手续时,如需甲方出面,甲方应无条件协助。


法院查明该房产属于绿本房,其转让协议没有违反相关法律,该合同合法有效;驳回彭某的合同无效诉求,驳回蔡某的经济赔偿诉求。



尽管如此,绿本小产权房的买卖风险还是存在。张茂荣表示,虽然绿本小产权房转让合同有效,但是无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,建议还是谨慎购买。


2

合同有效≠买卖合法


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博旧改:法律上来说会赔给原村民


坪山的案例就涉及了大家最关心的旧改拆迁房的问题。建纬(深圳)律师事务所合伙人周志芳律师告诉南方楼事,从法理上来说,旧改拆迁的相关赔偿会给到房产的权利登记人,也就是绿本房产证的登记人。


周志芳律师告诉南方楼事,绿本房是指非商品性质的房屋,没有按照市场价格缴纳地价款,所记载的权利受到一定的限制,在产权证上也已经注明不得转让、抵押的字样,所以转让过户受到限制


虽然目前最高院和深圳法院有认定绿本房的转让合同有效,但合同有效与房屋权属变动在法律上是两个层面的问题,只有完成了房屋过户登记,法律上才承认买受人对房屋的所有权,否则,买受人只能基于合同对出卖人主张债权。


对于大家最关心的绿本房涉及到旧改拆迁问题,她指出,旧改拆迁过程中针对绿本房屋,即使登记权利人就绿本房屋已经签署了转让合同,但由于没有办理过户登记,法律上的权利人仍然是出卖人。根据现行的旧改政策,搬迁补偿协议的备案、回迁房登记都只能以登记权利人的名义进行。


所以,开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协议,但由于买受人通常实际占有了房屋,为了顺利的接受物业,开发商通常会要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协议,约定各方的权利义务。


“但是回迁物业也只能先登记至登记权利人名下,再通过二手房交易的方式过户至买受人的名下。”


如果绿本房登记权利人与买受人发生纠纷,绿本房登记权利人拒绝履行合同,如果买受人诉请要求出卖人将绿本房过户登记,除非绿本房符合转为红本的条件(例如安居房禁售期已满),否则法院一般会以不具备过户登记的条件为由驳回诉讼请求。


但如果买受人与登记权利人签署的是回迁房期房的买卖合同,约定的是将未来回迁物业过户登记至买受人名下,在回迁物业完成选房及初始登记的情况下,买受人要求继续履行的诉请法院是可以支持的。


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回迁房也要分清红本还是绿本


针对上文提及回迁房的买卖,周争锋提醒,购买此类房产前要确认清楚补偿的是那种性质的房产,安置的是绿本房产证的话,以后只是有转红本的可能,但还需要补偿地价,补办有关手续,目前深圳市并没有这类绿本房变红本的配套规定。


一般而言,开发商主导的城市更新补偿的是红本房产证,比如华润大冲的旧改;政府主导的棚改,征收前不是红本产权证的房产,置换的只是绿本拆迁安置房,不是可以自由流通的房产。“这类房产何时可以转红本自由流通,需要等配套政策出台。”


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绿本可转红本,但不普遍


当然,深圳也存在某些具备特殊条件的绿本房可转红本,南山法院曾判过的绿本转红本强制执行的案例。


周争锋表示,有的绿本房产证具备什么条件才能办理红本房产证,没有相关的配套规定,实践中操作不能,在《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》中,规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。


我们不能依据南山区人民法院这个绿本转红本的强制执行案,得出在深圳购买所有的绿本房买卖,都可以去法院诉讼继续履行并可以强制执行的结论。”


结语

小产权房一直以来都是深圳的爱与痛,据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。


“小产权房”其实不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房指没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案,也就是说不能用于买卖。


但在深圳,小产权房的交易一直存在着。


一位律师朋友告诉南方楼事,“和朋友探讨小产权房问题时她说,初到深圳就惊讶地发现深圳的人非常热衷于购买小产权房,这与北京、上海很不一样。”


一是因深圳房价高企,买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择,而看到这一市场需求的投资客也会进场;二是看到城市更新背后的巨额利润,不少人将小产权房作为一种投资选择。


但是,无论是出于自住还是投资,购买小产权房的风险摆在那里。就如上文提及的,转让协议有效仅仅是房产的债权问题,买小产权房无法过户,你买的房子的从法律上来说就不是你的。


撰文排版/秀清


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