图解龙岗区集体用地开发与交易流程

编者按：随着深圳的土地资源愈加紧缺，与村集体开展集体用地合作开发与参与城市更新成为开发商拓展项目的重要途径。但是，深圳各区对于集体用地交易的监管规则并不相同，交易流程亦存在差异。建纬（深圳）律师事务所城市更新组特梳理了各区的集体用地合作开发及参与城市更新的操作流程，以飨读者。纵观各区的集体用地开发与交易流程，当属龙岗区制定的交易流程最为细致、复杂，故特以龙岗区的流程作为开篇。

当前，龙岗区规定村集体合作开发最重要的规则为2015年9月23日开始实施的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（下称“《实施细则》”）。根据《实施细则》，龙岗区集体用地交易类型可分为：自主开发、合作开发、参与城市更新、土地使用权转让、项目公司股权转让以及土地使用权抵偿债务。

上述交易类型中，其中最受关注的焦点便是合作开发及参与城市更新，亦是本文介绍的重点。

一、合作开发/有主动权的城市更新

经认真研读《实施细则》的规定，发现合作开发及有主动权的城市更新的流程最为复杂，但二者之间存在高度的相似性。

二、无主动权的城市更新

相较而言，集体用地参与无主动权的城市更新的流程和步骤则简单得多：

三、流程小贴士

1、如何判定村集体在城市更新项目是否具有主动权？

城市更新项目中集体用地面积占城市更新项目用地总面积超过20%，或改造前城市更新项目中集体物业面积占城市更新项目物业总面积超过1/3的，即社区股份合作公司对项目具有主动权。

2、董事会选择意向合作方时，意向合作方应当满足什么资质条件？

意向合作方应符合的资质条件：（1）具备房地产项目开发资质和成功经验；（2）净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%，资产质量好；（3）具有良好的诚信记录与经营业绩。

3、什么是按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过？

是指集体用地合作开发和参与城市更新项目采用竞争性谈判方式引进合作方的，表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须4/5（含）以上表决通过；其他集体用地开发和交易项目，表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须2/3（含）以上表决通过。

4、合作招商方案应当包括哪些内容？

合作招商方案应包括土地物业状况、资产评估结果、采取公开招、拍、挂或竞争性谈判方式引进合作方、合作方应符合的资质条件、合作方式、利益分配、社区利益保障及增值、履约保证金（工业项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米500万元；商住项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米1000万元）、决策和实施程序等内容。

5、是否所有集体用地开发和交易项目均需股分合作公司总公司（即原行政村一级）表决通过？

集体用地开发和交易项目既涉及社区股份合作公司总公司（以下简称“总公司”，即原行政村一级）又涉及居民小组一级分公司、子公司集体用地的，除总公司召开董事会、集资会、股东代表大会外，还应召开所涉及居民小组一级分公司、子公司股东会议表决通过；只涉及居民小组一级分公司、子公司而不涉及总公司集体用地的，可以不召开总公司一级的股东代表大会，但应召开总公司董事会、集资会以及所涉及居民小组一级分公司、子公司股东会议表决通过。

社区股份合作公司的项目公司、控股公司在进行集体用地开发和交易项目决策时，除经该项目公司、控股公司董事会、股东会表决外，还应提交其母公司（即该项目公司、控股公司所属的社区股份合作公司）股东代表大会表决。

深圳建纬城市更新业务中心出品