自深圳市提出“强区放权”改革以来,深圳各区均出台适应本辖区的城市更新办法;时至今日,有些区已经正式发文,有些区仍在征求意见,也有些区的更新办法仍处于雏形之中。本文以截至目前的各区城市更新办法为基础,对深圳市各区的城市更新政策进行对比研究。
一、 深圳市各区城市更新办法一览表
截至目前,深圳市十个区中共有五个区正式出台了城市更新办法文件,四个区发布了城市更新办法文件的征求意见稿,具体情况如下表。坪山新区目前未发布相关文件,故本文的对比研究中不包括坪山新区的城市更新流程。
辖区 | 办法名称 | 文件状态 |
宝安区 | 《深圳市宝安区城市更新暂行办法》及12个配套文件 | 正式发文 |
福田区 | 《深圳市福田区城市更新实施办法(试行)》 | |
盐田区 | 《盐田区城市更新实施办法(试行)》 | |
龙华区 | 《深圳市龙华区城市更新实施办法》 | |
光明新区 | 《光明新区城市更新工作指引》 | |
罗湖区 | 《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》 | |
大鹏新区 | 《深圳市大鹏新区城市更新实施办法(试行)》 | |
龙岗区 | 《深圳市龙岗区城市更新实施办法》 | 征求意见稿 |
南山区 | 《深圳市南山区城市更新实施办法(试行)》 |
二、 城市更新计划与专规合并情况及申报材料
(一)计划与专规申报合并情况
根据上述各个区的城市更新办法,目前来看,宝安区与福田区的计划与专规申报必须同步,盐田区、罗湖区、南山区可以同步申报,龙岗区在单一权利主体的情况下可以同步申报,大鹏新区、龙华区、光明新区不能同步申报。
辖区 | 计划与专规申报是否同步申报 |
宝安 | 必须同步 |
福田 | |
盐田 | 可以同步 |
罗湖 | |
南山 | |
龙岗 | 不能同步,但单一权利主体可同步 |
大鹏 | 不能同步 |
龙华 | |
光明 |
(二)计划与专规申报材料
在计划与规划申报方面,福田区、盐田区、罗湖区合并规定了计划与规划的申报材料,南山区、龙华区、大鹏新区、光明新区分开规定了计划与规划的申报材料,宝安区、龙岗区未规定申报材料。
1. 合并规定计划与规划材料的三个区中,申报材料特点如下:
辖区 | 共同申报材料 | 特殊要求 |
福田 | 1.申报表格 2.申报主体的身份证明 3.地块现状详细信息一览表 4.更新单元范围图 5.现状权属图 6.建筑物信息图 7.城市更新规划成果 8.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件 | 1.申请书 2.更新意愿证明材料(需经公证或律师见证) 3.土地、建筑物权属资料 4.城市更新规划成果要求乙级以上规划设计资质的单位 5.近期现状照片 6.涉及产业发展的项目,应提交产业专项规划方案以和产业主管部门意见 |
罗湖 | 1.更新意愿汇总表 2.城市更新规划成果要求甲级规划设计资质单位 3.涉及产业发展的更新单元,应提交产业专项规划和招商引资方案 | |
盐田 | 1.申请书 2.更新意愿汇总表 3.更新意愿证明材料 4.土地、建筑物权属资料 5.城市更新规划成果要求乙级以上规划设计资质的单位 6.近期现状照片 |
2.分开规定计划与规划材料的四个区中,计划申报材料特点如下:
辖区 | 共同申报材料 | 特殊要求 |
南山 | 1.申报表格 2.申报主体的身份证明 3.地块现状详细信息一览表 4.更新单元范围图 5.现状权属图 6.建筑物信息图 7.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件 | 1.申请书 2.更新意愿证明材料(申报主体非政府部门的,需经公证或律师见证;未办理房地产权登记的,更新意愿需经公示) 3.土地、建筑物相关权属资料 4.近期现状照片 5.涉及产业发展的更新单元,应提交产业专项规划 |
龙华 | 1.申请书 2.更新意愿汇总表 3.更新意愿证明材料 4.土地、建筑物相关权属资料 5.具有相应资质的测绘单位出具的地块及周边现状测绘报告 6.具有甲级规划资质的规划编制单位出具的地块周边市政及公共设施承载研究报告 7.涉及产业发展的更新单元,应提交产业计划 8.涉及区属国有企业资产、集体资产参与城市更新的,应提交区属国有企业资产、集体资产处置的相关证明材料 | |
大鹏 | 1.申请书 2.更新意愿证明材料 3.土地、建筑物相关权属资料 4.具有相应测绘资质的测绘单位出具的地块及周边现状测绘报告 5.申报之日前3个月内的现状照片 6.涉及产业发展的更新单元,应提交产业规划和产业主管部门意见 | |
光明 | 1.更新意愿汇总表 |
3.分开规定计划与规划材料的四个区中,规划申报材料特点如下:
辖区 | 共同申报材料 | 特殊要求 |
南山 | 1.申报表格 2.申报主体的身份证明 3.城市更新规划成果 4.土地建筑物信息核查结果/复函 5.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件 | 1.申请书 2.更新单元计划批复文件 3.城市更新规划成果要求甲级规划设计资质单位 4.涉及产业发展的,应提交产业主管部门意见 |
龙华 | 1.城市更新规划成果要求甲级规划设计资质单位 2.涉及文物保护的,取得文体局关于文物保护的意见 3.涉及产业发展的,应提交产业专项规划,含招商引资方案 | |
大鹏 | 1.城市更新规划成果要求相应规划设计资质单位 2.相应规划设计资质单位编制的城市更新单元范围及周边市政及公共设施承载研究报告 3.涉及文物保护的,取得文体局关于文物保护的意见 4.涉及产业发展的,应提交产业专项规划和产业主管部门意见 | |
光明 | 1.城市更新规划成果要求乙级以上规划设计资质单位 2.涉及产业发展的,应提交产业专项规划与招商引资方案 |
三、深圳各区城市更新审批时间与审批时限影响因素
(一)审批时间统计
各区的城市更新实施办法中,在许多步骤上存在时间限制,即要求权力机关在限定的工作日内完成一定工作,下表是对于各个区城市更新实施办法中规定办理时限的流程进行的汇总,但由于存在许多步骤没有规定办理时限,每个项目也有各自的具体情况,下表的总计时限并非现实中办理城市更新项目审批的总时间。
各个区的总审批时间的统计 | ||||||||||
步骤 | 宝安 | 福田 | 盐田 | 罗湖 | 龙岗 | 南山 | 龙华 | 大鹏 | 光明 | |
计划与规划申报 | 40 | 28 | 37 | 43 | 8 | 23 | 33 | 30 | 25 | |
25 | 25 | 28 | 20 | 40 | ||||||
实施主体确认 | 15 | 13 | 6 | 13 | 15 | 20 | 13 | 13 | 20 | |
用地审批 | 50 | 40 | 20 | / | 40 | 65 | 25 | 65 | 60 | |
建设工程规划与施工许可 | 45 | 20 | 30 | 20 | 50 | 30 | 15 | 20 | 55 | |
规划验收 | 15 | 17 | 17 | 17 | 20 | 22 | 15 | 17 | 20 | |
总计 | 165 | 118 | 110 | 93 | 158 | 185 | 129 | 165 | 220 | |
备注:上述时限不包括提请领导审批、领导小组审议、办公室会议审议、专家论证评审、公告公示、权属核查以及未规定时限步骤的时间。 |
(二)审批时限影响因素
在各个区城市更新的办法中,我们注意到,有许多步骤在实际申报审批的过程中可能会产生拖延,故梳理如下:
原因 | |
未设置严格时限的小步骤 | 深圳各区在对城市更新审批流程进行规定时,在有些节点上设置了办理时限,但在有些节点上又没有设置办理时限。在未明确办理时限的情况下,主管部门可能以无时限为由拖延办理。 |
领导与领导小组审议 | 深圳各区在规定中均未对领导与领导小组审议的时间做出规定,个别区还要报区政府审议,同样没有时间限制,在审议过程中,可能产生拖延。 |
取得其他单位 意见 | 除主管部门征求其他单位意见外,实施主体自身根据项目情况也需要取得一些单位的意见,例如涉及文物保护的,要取得文体局意见,涉及产业发展的,要取得产业部门意见等,尤其是在申请建设工程规划许可时,根据项目情况,需要取得许多其他单位的书面意见。 |
权属核查 | 深圳各区在权属核查上一般都要求10个工作日内完成信息核查,但涉及旧屋村范围认定、历史用地处置、用地清退、非农建设用地调整的问题上,需要依据更具体的规定,可能会耗费较多时间。 |
拆除建筑物、 注销房地产证 | 实施主体在申请用地审批前,需要拆除建筑物与注销房地产证,建筑物的拆除工作与房地产证的注销时限不好确定,可能产生拖延。 |
法定图则调整 | 更新单元规划对法定图则强制性内容进行调整的,要报市建环委审批,没有办理时限,市建环委审批的时间无法确定,可能产生拖延。 |
四、深圳各区城市更新审批流程之差异
各个区在城市更新办法中,均规定了本区的城市更新决策机构与城市更新主管部门,其中宝安区的城市更新决策机构为区城市更新工作委员会,福田区的决策机构为区城市更新和土地整备工作领导小组,其余各区的决策机构为区城市更新工作领导小组,大鹏新区的主管部门是区城市更新和土地整备中心,其余各区的主管部门均为区城市更新局。下表为各区城市更新申报过程的核心步骤与各个步骤的差异:
核心步骤 | 各步骤差异 | |
计划审批流程 | 计划材料初审 | 1.在初审环节,只有宝安是主管部门经过区规划专业委员会研究后初审,其余各区均为主管部门独自初审 |
初审通过后,征求各单位意见 | 1.初审后征求各单位意见的过程中,只有宝安是由区规划专业委员会去征求意见,其余各区均由主管部门征求意见 2.福田、龙岗、龙华、大鹏在征求意见的同时要求进行更新意愿公示 | |
收到各单位意见后,主管部门审查 | 1.收到各单位意见后,宝安由区规划专业委员会报决策机构办公室审核,其余各区无此步骤 2.福田、盐田、罗湖、龙岗、南山规定主管部门出具修改或反馈意见,申报主体可按要求修改完善 | |
计划草案公示前审查 | 1.规定了出具修改意见的各区修改后均要先通过主管部门审查 2.盐田公示前只需通过主管部门审查,其余各区均要报决策机构审批/审议 | |
计划草案公示 | 通过审查后,主管部门公示计划草案 | |
计划草案公示后审查 | 1.公示后,罗湖、南山要报区政府审批/审议 2.公示后,宝安、盐田、龙华、光明报决策机构审批 3.福田、龙岗、大鹏公示后无需再审批,直接公告 | |
计划公告 | 1.盐田规定先在市规土委备案,备案后公告 2.其余各区通过公示后审批环节后,先公告再备案 3.龙岗计划批准后,须开展城市更新单元影像记录工作 | |
规划审批流程 | 规划材料初审 | 1.在初审环节,只有宝安是主管部门经过区规划专业委员会研究后初审,其余各区均为主管部门独自初审 |
初审通过后,征求各单位意见 | 1.初审后征求各单位意见的过程中,只有宝安是由区规划专业委员会去征求意见,其余各区均由主管部门征求意见 2.光明新区要求与相关单位开展规划联审 | |
收到各单位意见后,主管部门审查 | 1.收到各单位意见后,宝安由区规划专业委员会报决策机构办公室审核,其余各区无此步骤 2.除宝安、龙岗、光明外,其余各区规定主管部门出具修改或反馈意见,申报主体可按要求修改完善 | |
规划草案公示前审查 | 1.盐田只需要主管部门审查通过即可公示 | |
规划草案公示 | 通过审查后,主管部门公示规划草案 | |
规划草案公示后审查 | 1.符合法定图则的,福田、龙岗、南山、大鹏公示后,直接公告;宝安、盐田、罗湖、龙华、光明经决策机构审批/审议后公告 2.对法定图则实质性调整的,福田、龙岗、南山、大鹏公示后直接报市建环委审批;宝安、盐田、罗湖、龙华、光明经决策机构审批/审议后报市建环委审批;市建环委审批通过后公告 3.龙华对法定图则调整的以区政府名义报市建环委审批 | |
规划公告 | 主管部门对规划进行公告 | |
实施主体确认流程 | 申请实施主体确认 | 1.所有区均要求城市更新规划已通过且形成单一主体才可申请 2.福田、龙岗、大鹏要求主管部门组织制定更新单元实施方案 3.南山要求先提交材料备案再申请 4.龙岗要求拆迁补偿安置协议签订完成 |
公示前的审查 | 1.光明新区公示前要求报决策机构办公室审查,其余各区均要求主管部门审查通过即可 | |
公示 | 主管部门进行公示 | |
公示后的审查 | 1.公示后,福田、盐田、罗湖、龙岗、龙华、大鹏主管部门自行核发实施主体确认文件并签订项目实施监管协议,宝安、南山、光明要求报决策机构审议后通过。 | |
项目实施监管协议与核发实施主体确认文件 | 1.各区都要求签订项目实施监管协议,宝安、 龙岗明确要求先签订项目实施监管协议再核发实施主体确认文件,其余各区未严格要求签订项目实施监管协议在核发实施主体确认文件之前 2.罗湖要求主管部门会同区物业办签订项目实施监管协议,龙岗要求主管部门会同街道办签订项目实施监管协议 | |
用地审批流程 | 用地申请前期工作 | 1.各区都要求实施主体完成现状建(构)筑物房地产证注销、建筑物拆除工作后申请用地 2.福田、盐田、龙岗、南山、大鹏在建筑物拆除前需要备案 |
审批过程 | 1.宝安、盐田、罗湖、龙华同步申请、同时核发《建设用地方案图》和《建设用地规划许可证》,福田、龙岗、南山、大鹏、光明分开核发上述文件 2.宝安涉及市政公共设施独立占地的,由区土地整备局与实施主体签订补偿协议 | |
签订土地使用权出让合同 | 1.福田、龙岗、南山、大鹏要求缴纳地价款之后才签订土地使用权出让合同 |
五、结语
综上所述,深圳市各个辖区的城市更新办法既存在以市级文件为指导的相同之处,也存在适应各自辖区的不同之处。每个区都在探索属于自己的城市更新之路,从而建立规范、有序的城市更新机制,以更好地开展城市更新工作,为本区的城市建设与经济转型添砖加瓦。城市更新是一种不同于以往的城市建设方式,深圳市在城市更新上所作出的种种改革必将为整个城市注入新的活力。
【建纬深圳律师事务所林婉莹执笔】