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买房不破租赁?司法拍卖房风险提示(下)

淘房哥-司南 淘房哥 发布时间:2019.02.12 13:50:39
浏览:8529

自从房产司法拍卖入住电商平台后,由于其“价格亲民”越来越多的人关注开始拍卖房,在平时的工作中也陆陆续续有网友咨询司南关于拍卖房的情况,上一期司南针对司法拍卖的流程做了一个梳理,给大家介绍了拍卖房的基本概况及流程,很多网友也私下私聊司南,希望能介绍下司法拍卖房相关的注意事项及交易风险的相关的问题,对此司南特意将相关问题做了梳理,接下来司南将从两大方面分别为大家介绍:1,法拍房资金成本(含税费、及其它拍卖过程中涉及的费用);2法拍房不可控因素(含收房、长期租赁合法认定等内容);希望能帮到准备入手法拍房的网友;以下内容仅供深圳区域司法拍卖房产参考之用,具体以拍卖房源实际情况为准。



在司法拍卖房风险提示(上)里面,司南为大家罗列了法拍房一些潜在风险从而导致购房成本增加的几个问题;这些问题在拍卖前多渠道深入了解,基本上都可以在竞拍前规避掉;但是也有很多关注拍卖房的网友,担心支付完购房全部款项后,无法正常拿到房产;类似原业主“赖”者不走、长期租赁合同存在,租客不肯搬离等问题;接下来司南就从这些难点问题着手,为大家一一解读,并提供相关的纠纷解决方案。


一、原业主不肯搬离;

司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,大部分是由于投资失败,资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,一手交钱一手交货大家万事大吉;但是也有少量债务人一时间难以接受房子失去的巨大落差,想法设法赖着不走,方法更是千奇百怪让人啼笑皆非:一哭二闹三上吊,就是拖着不肯交房;遇到这种情况首先我们可以和购房时的法院沟通,请求法院强制执行(目前现有的法律没有明确规定司法拍卖房法院必须负责清场,部分拍卖房法院因警力资源受限,清场时间长或者不予清场,后续法拍房强制清场有可能会成为硬性规定,目前《强制执行法》已经完稿,正在通过相关立法部门修改审定中);如果法院不予强制执行,也可以通过寻找专业的律师或者相关人士寻求帮助。

 

二、法拍房租约问题;


法拍房租赁的相关信息,在竞拍前法院均有披露,如果在竞拍前能确定房子租约情况可以提前筹备评估风险。


1,房子正常租赁的

如果是合理的租赁,且年限时间合理,租赁期限不长,这样可以先和租客协商,如果租客答应办理,给与一定的搬家补贴费用,如果租客不愿意搬离按照原先签订的租赁合同在不改变原先约定的前提下重新签订租赁合同,顺便去租赁所备个案,以免日后发生不必要的其它纠纷。


2,房子为长期租赁的需确定其合同法律效力

如果原业主恶意为之,伙同他人或者远房亲戚朋友捏造出租赁时间长:10年、20年租约;租金明显低于市场价或者声明已经一次性付款给原业主;从以往的案例来看,这种租赁合同大部分是可以通过法律途径认定无效的:但也不排除个别特殊案例;如果遇到这种情况建议,第一时间寻求相关专业人士或者法律人士的帮助,提前确定租约是否真实有效,提供可行性评估方案后再确定是否竞拍;以免产生不必要的纠纷。


当然也有这种情况:竞拍前没有租约,收房时突然有租客搬入,这种情况是无法预测的,但是也不要惊慌,这种情况合法化的概率极低;

 

结语:随着经济的高速发展和社会的进步,法拍房领域相关法律法规,购买流程也在逐步的完善中:比如法拍房从线下转移到线上,从必须全款购买到现在可以正常得按揭贷款等(后续公积金贷款也可能介入);再包括后续《强制执行法》的制定实施,都将助力司法拍卖房步入正规。


同时司南也建议置业者,在价格没有绝对优势的前提下,法拍房建议尽量不要涉及;如果已经涉及或者正准备入手法拍房的网友,建议在专业机构或人员指导下进行。


关于法拍房的相关问题暂时先总结到这里,由于法拍房牵涉的面比较广点比较多,难免会有疏漏之处,欢迎跟帖补充,同时如果你有任何房产相关问题欢迎跟帖提问或者添加司南微信私聊司南。


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