根据*消息，坂银通道将于年内建成，地铁10号线工程进展顺利，梅观高速市政化改造也提上日程，这些将有效改善关外部分区域与市中心区的交通联系，加速坂田以及邻近的龙华布吉片区共同构成的深圳中轴区域的崛起，在市中心区住宅日益紧张化、豪宅化的趋势下，补充住宅产品的供应量，为购房者提供更多的选择。
老牛本次踩盘的重点在龙华、坂田和布吉这3站，考察了在售中、即将入市和建设前期的项目共7个。
*站：龙华
龙华近几年新盘供应量不及前期，整体火爆程度有所降低，但去年底入市的和风轩，依托于万科出色的操盘和本身的体量，还是能够吸引一波关注，与之相邻的还有新万怡横岭旧改，目前正在拆迁当中。
深国际万科梅林关旧改项目
开发商：深圳市深国际联合置地有限公司、万科
项目特色：梅林关口、景观资源、万科物业
*动态：一期在售中，二三期建设中
项目简介：项目位于梅林关口，总占地面积约9.6万㎡，计容建面约49万㎡。涵盖约24.6万㎡住宅（含保障房）、11.2万㎡公寓、7.8万㎡办公和3.5万㎡商业等于一体的商住综合体。
其中，一期和风轩的占地面积约3.1万㎡，计容建面约13.3万㎡。一期主推78-99平住宅单位，均价6.6万/㎡，开盘当日去化约5.2成，二期与一期相邻，主要有3栋住宅建筑构成。三期与一二期相对隔绝，更似不同的小区。
一期还有200多套在售当中，靠近保障房那边的2栋住宅可享受备案价95折，余下3栋住宅可享受95*98折，预计3月份会收回2个点的折扣。
（项目一期）
项目二三期还处于基坑状态，入市时间尚不明朗。
（项目二三期）
新万怡横岭旧改
开发商：深圳新万怡房地产开发有限公司”、“民治横岭股份有限公司
项目特色：综合体项目 关口物业
*动态：建设中
项目简介：深圳市龙华新区民治办事处横岭旧村片区，北临规划的民荣北路，南至游松河，东临规划的民通路，西临岭南路。更新单元面积约5.1万㎡，拆除重建范围面积约4.6万㎡，拟建设以住宅为主，集商务公寓、购物中心、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体。
项目目前还处于建筑物拆除阶段，现场可以看到很多建筑物废墟。从地理位置来看，与和风轩正好相邻，可享受其商业配套等资源，而且还能遮挡掉不少梅观高速的噪音，真的是神助攻。
（实景图）
旁边的一栋房子里有设置横岭旧村城市更新办公室，现场有几名工作人员办公，经透露，目前还在办一些手续当中，还没正式开建。
（旧改办公室）
第二站：坂田
坂田南整体居住环境较为不错，新的一年有不少近市中心区的品质住宅供应，坂银通道和地铁10号线开通在即，将进一步改善片区的交通环境，坂田北各项旧改也在有条不紊的进行当中，部分区域的环境和配套略显落后，但各项基建也在不断进行当中，也引入了一些不错的教育资源，具备一定的发展潜力。
本次老牛重点走访了诺德二期、大贸工业区旧改及和成嘉业名园这3个项目。
华晖公馆（诺德中央道二期）
开发商：华晖集团
项目特色：地铁周边、花园式小区
项目动态：建设中，预计2019年上半年入市
项目简介：诺德中央道共分为4期开发，诺德2期分布在01地块，位于坂雪岗大道和永香路交汇处。02地块为1期用地，已于15年初入伙。而3期和4期位置，现状仍为农民房，未有拆迁迹象。二期总用地1.67万平米，总建面约14.3万平米，容积率6.8，共规划建设2栋6座高层住宅和1所幼儿园，其中1C栋为保障房。
现诺德二期已经转让给华晖集团，未来将更名为“华晖公馆”，销售已经入驻营销中心，预计3月份正式对外开放营销中心，主推82-140㎡的2-4房。
（项目区位图）
（项目营销中心的沙盘）
目前营销中心还未正式开放，但仍然会有工作人员接待，由于在进行门口的水景工程的施工，现场略显杂乱，待工程完成现场环境会有改善。
项目主体结构已基本完工，只有部分楼栋在做最后的外墙施工，目前还未确定是否毛坯销售。
大贸工业区旧改（华侨城荷棠里）
开发商：深圳市万霖投资有限公司（深圳华侨城东部开发有限公司的全资子公司）
项目特色：小体量综合体 配建小学 近地铁站
*动态：地基建设中
项目简介：项目位于龙岗区坂田街道布龙路与和南路交汇处，禾堂光街以北，长坑一街以西，十二橡树庄园旁，总面积为2.7万㎡，其中拆除重建用地面积约1.8万㎡；主要建筑功能为商住，可配建公共租赁型保障性住房9360㎡，商业、办公及酒店2.3㎡，公共配套设施2480㎡，公园绿地834.7㎡。
（工程牌）
现场动工迹象较为明显，处于工程前期阶段，刚开始挖地基。
（工地实景）
周边知名住宅小区较为集中，比如德润荣君府、十二橡树庄园等，整体居住氛围较为浓厚，社区内部规划一所24班的小学，将提供1000多个学区，可以极大地缓解片区内学区紧张的问题。
和成嘉业名园
开发商：深圳市金建业房地产开发有限公司
项目特色：旧改潜力片区，小户刚需产品为主
*动态：建设中，预计2019年中入市
项目简介：项目总建面17.3万㎡，共4栋7座30-32层高层住宅，小区配建有幼儿园、2万㎡商业、警务室、便民服务站等设施。该项目原土地使用权为“深圳市坂田实业集团股份有限公司”，后于日转让给“金建业地产”。
从现场感受来看，周边整体较为安静，目前主体结构已出地面多层，建设进度较快。
虽有中央园林，但规模不算大，商业主入口规划在华为荔枝苑对面，方便导入更多人流。2C、3、4栋北向看中央园林较为安静，南向为立培学校，无高层遮挡，视野景观相对较好。项目周边旧改较多，片区未来发展潜力较大。但多数尚处于前期意愿征集阶段，进展较为缓慢。预期未来居住环境改善将是长期的过程。
第三站：布吉
布吉发展较早，且靠近罗湖区，长久以来，都是二手房成交的热点，近几年入市的项目多以近地铁站的小体量楼盘为主，难见品质大社区，由于土地基本开发殆尽，后期大型项目入市主要依靠招商、佳兆业等企业操盘的旧改项目了。本次走访了布吉的2个项目，景华·嶺莑和钧濠MIX Park。
景华·嶺莑
开发商：深圳市景华投资发展有限公司
项目特色：地铁5号线沿线、自带商业体
*动态：已开示范单位，预计近期入市
项目简介：项目位于龙岗布吉吉华路与新龙路交汇处，距离5号线地铁下水径站约240米，规划2座37/35层住宅塔楼和5层商业裙房，两层地下室，建筑总高米，其中裙房一至三层为商业，四至五层为车库，六层为架空层及屋顶花园，七层以上为住宅和保障房。周边城中村较多，未来需要依托旧改，提升区域价值。
【深度47】布吉刚需地铁盘，遇400万㎡旧改围城——评景华嶺莑
项目已开放展示中心和示范单位，预计近期会取得预售证进而开盘，主推68-98平2-3房住宅产品，预计单价5万多每平，带装修交房，但装修费用已包含在房价中，不会另外收取装修费用。
目前还在进行主体结构施工当中，社区花园已初步建成，规模不大。
项目将会带精装修交付，图中所示为精装修的标准。
钧濠MIX Park
开发商：深圳市棕科置业有限公司
项目特色：小体量综合体 近罗湖区
*动态：在售中
项目简介：项目位于布吉街道西环路与南环中路交汇处，占地面积约2.3万㎡，规划总建面约18万㎡，容积率4.16，规划打造集住宅、商业、办公和商务公寓于一体的城市综合体，首批推出为住宅，户型为建面约82-139平2-5房，共279套房源，均价5.4万/㎡，已于去年12月开盘。
项目虽是布吉的地块，但距离罗湖非常近，最近的地铁站为“草埔站”，直线距离约1公里，但步行至地铁站较为不便，公共出行略显不便。
布吉钧濠MIXPark推279套住宅 建面82-139㎡户型分析
目前项目还有不少单位在售中，预计3月份会推出重大折扣，均价可能会达到5.0万/平左右，据销售透露，该地块的产权年限可能只剩下20年左右，购买如果想要做到贷款30年的话，需要到国土局去续期。
目前还在进行主体建设当中，内部有商业配套，但尚未正式开始招商。
（建筑外景）
（实景图）
本次龙华、坂田和布吉的考察暂告一个段落，接下来，老牛还会继续推出坪山等区域的踩盘日记，敬请关注！
（内容完）
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