还记得2018年11月，那疯狂的沙井不眠夜么？
沙井华强城推售1240套房，当天去化超8成。第二晚，与华强城直线距离相差不到3公里的万科星城乘胜追击推售3337套新房，当晚卖掉1000余套房。两家房企笑过之后，留下了一地高利率的殇。
一周时间内，华强城合作银行首套房房贷利率从上浮15%调整到10%，万科星城的业主傻眼了，闹上了售楼处、银行、开发商，最终都无法扭转上浮15%的事实。年后回来，各大银行利率逐步回调，目前四大行已明确可上浮5%。
值得注意的是，这不仅仅是万科星城、华强城少数楼盘遇到的情况，几乎所有2018年四季度开盘的深圳楼盘，以及在这个时期内购买二手房的业主，都遇到同样的情况。据乐居统计，共涉及到深圳十余家楼盘，普遍存在利率从上浮15%到5%的调整。
那对于已经签买卖合同的购房者而言，到底没有申请下调的机会？答案是有，但分情况。
”
利率维权风波再起
华强城开盘两天后，首套房利率下调至上浮10%。知道此事的万科星城购房者们坐不住了。
2018年11月30日晚，一则以《反对万科星城楼盘项目侵犯消费者自主选择权的号召书》为名的公开信在万科星城业主群传播开来。业主们开始连续三天到项目展示中心讨要“说法”，购房者要求统一回调利率至10%。
陈业主跟乐居反应，“年前万科和银行告知差异化利率的执行政策，是按‘一盘一策’的执行标准。银行和万科代表说明，此利率政策为唯一执行政策，在万科星城不会变，如遇到变更上浮利率，万科星城的所有贷款客户均会进行调整。首批业主出于信任，在此情况下签署了贷款和房屋销售合同，维权结束。”
可令首批业主没想到的是之后一个月内，有不少的新购业主以首套利率上浮10%进行签约。直到2019年3月8日，万科星城首套房执行上浮5%政策，再次引发万科星城首批购房者的不满。认为该做法，“严重违法合同前的承诺，涉嫌诱导欺诈。”
业主们认为，万科和银行违背了之前“一盘一策”承诺，于是维权再起：
诉求：
1、我们不是无理取闹，利率下调是国家政策，我们也拥护。绝不是因为利率下降而不平衡，我们愿意看到利率下降，为其他来深工作者降低购房成本。
2、万科和银行违背了以前的“一盘一策”承诺，应该统一为首批业主调整利率。
3、取消万科限制业主自主选择申贷银行的权利。
4、严查违规放款。万科和银行违规操作，在合同未备案情况下直接放款。
业主质疑“一盘一策”合理性
目前，深圳首套房贷利率基本都从上浮10%下调至上浮5%，二套利率也多数调整至上浮10%，与去年上浮至15%相比，已出现10%的差距。市场首套房房贷利率从上浮15%到5%的变化，仅隔了3个月时间。
业主顾生说，“反正现在利率是降了。当初买万科星城都站在高岗上，心里还是非常不爽。当初买的时候万科销售和银行的领导都说‘一盘一策’，哪怕卖到最后一套也是上浮15%。结果现在现在降到上浮5%，既然一盘一策，为何现在又降？必须讨个合理的解释与处理。”
“如果不是因为说不会更改利率，我也不会买了。当初说好的是一盘一策，如今又以市场为准，谁能接受得了这样的落差？”张女士购买万科星城华府98平户型，总价约430万，贷款约290万。作为首批购房客户，已经开始交月供。“15%跟5%的利息一共差了近32万。”
张女士表示，知道有“转按”业务，打算三年满后转到老公所在地，香港那边银行做按揭，可以省下一大笔利息费用。
而去年12月购买了福田中洲湾的张先生，资料审批通过，还没放款。最开始签的合同利率15%，现在希望能协商回5%，但是所在银行态度明确无法更改，要么退房，要么继续履行合同，舍不得开盘购房折扣的张先生仍在犹豫中。
深圳各银行回应利率调整：有空间，有条件
针对“一盘一策”政策，万科星城合作银行表示，是指在同一时刻，每个盘的利率可以有区别，比如华强城上浮10%，万科星城上浮15%。
深圳万科方面表示，目前的坊间传闻“万科向前期签约的按揭客户承诺，贷款期间如遇银行按揭利率变更，客户的按揭利率均会跟随调整”并不属实。按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定。且目前万科正积极跟银行作相关沟通，敦促银行及时向客户告知按揭申请的最新进展。
然而，即便开发商表态开放给其他银行，但实操起来还是有难度。乐居询问在场其他银行，均表示一般不会接受业主“跳单”这种行为。
值得注意的是，这不仅仅是万科星城、华强城少数楼盘遇到的情况，几乎所有2018年四季度开盘的深圳楼盘，如大族云峰、天汇城、中洲湾、玺园、钧濠MIXPARK等以及在这个时期内购买二手房的业主，都遇到同样调整利率的情况。据乐居统计，共涉及到深圳十余家楼盘，普遍存在利率从上浮15%到上浮5%的调整。
但在深圳众多楼盘中，一直维持上浮15%利率不变的项目也有，如卓越中环、卓越弥敦道等。但也有如布吉在售某楼盘，利率从上浮20%下调了三次，直到如今的上浮5%。该开发商回应：一切按银行政策为准，由银行决定。
针对近期利率调整事件，购房者疑问众多。
乐居总结，主要是以下四种情况：已向银行提交资料，但贷款承诺函未出，利率还能调整吗？银行承诺函已出，还没收到放款通知，利率还能调整吗？已收到银行放款通知，但是还没正式交月供，利率还能调整吗？针对已放款已月供的情况，是否还有别的处理方法？
对于以上疑问，乐居走访了在深圳以股份制商业银行为代表的民生银行和招商银行；以国有股份制商业银行为代表的中国银行和农业银行；以城商行为代表的江苏银行，无论是新房还是二手房的处理方案，得到的回复几乎一致。
针对第一种情况：已向银行提交资料，但贷款承诺函未出。
农业银行某分行业务经理表示，资料已经受理，已查客户征信，只要是在深圳的所有农业银行就不允许再受理一次。但如果分行不是查得特别严格，有出现过再受理一次的情况，曾存在打擦边球的案件。可根据特殊情况，特殊处理。
如果审查通过，贷款承诺函还没有下发，可以跟分行进行协商，不过分行的审查审批中心的一般不会同意。“但只要一天没放款，你就可以要求撤单，换银行，相当于提前还款的赔违约金即可。”农业银行某业务经理回应。
针对第一种情况只交了资料，还没出承诺函，中国银行某分行负责人表示，还要看提交的资料是在支行还是在分行。如果仍在支行，未递交到分行，可申请调整。
而江苏银行以及民生银行对于第一种情况态度更为明确，“只要接收到了客户的审批资料，以查客户征信时间为准，当时银行是什么利率就执行什么利率，无法更改。”
针对第二种情况：银行承诺函已出，还没收到放款通知。
中国银行某支行相关负责人表示，如果资料已经提交分行审核，承诺函已经发出，只要还没收到放款通知，还有可能跟分行进行沟通，走三级审批制度，尝试挽回。
针对第三、四种情况：已收到银行放款通知，还没交月供或已经交月供。
以放款通知下达为准，乐居走访的各家银行均表示无法更改利率。但是针对已经在交月供的客户而言，农业银行客户经理表示，可以按揭三年后再申请“同名转按业务“。但并非所有银行都有”同名跨行转按“业务，而且不同时间执行的业务类型也有差别，因此，需要购房者在做转按前找好有此业务的银行。
科普
什么是转按揭？
一位国有大行信贷部人士介绍，转按揭分为“买卖交易类”和“同名跨行类”。买卖交易类是指房屋由业主倒手卖给购房者，这所房子的贷款也转到购房者名下；同名跨行类则是指业主通过比较各银行房贷利率，可将贷款从高利率银行转到低利率银行，以节省还款利息。
这一业务曾在2005年与2016年非常流行。“有银行现在还是可以做同名跨行的转按揭，目标就是省利率。”广东华商律师事务所周争锋律师表示。
律师：业主对“一盘一策”理解有误
广东华商律师事务所周争锋律师就此事件分析，“一盘一策”是针对同一时期开盘的楼盘，商业银行采取的不同楼盘差别化利率政策。这并非指单一楼盘、固定利率，无论以后市场如何变化银行失去调整的权利。具体利率的变化，可以随市场后续发展和国家信贷政策变化而变化。“一盘一策”是横向相对同一时期其他楼盘的比较，不是同一楼盘的比较。
对于在购房者质疑合作银行违规放款问题，周律师表示，严查预售合同没有备案就放贷的违规放款问题。事实上，预售合同备案是房地产登记机关的新政管理手段，一手期房的预售合同网签备案程序和银行何时放款没有必然的联系。
而针对放开准入银行的问题，在万科星城业主们第一次维权时，万科方面的回复是允许，但需要作相关的审查。但业主们去找低利率的银行合作，也没有银行愿意接受。
“银行与开发商间的合作，不是你要求准入，合作立马就可以开启。要跟银行签各种协议，各种审查，以及开发商资质的审批、付给各家银行保证金等。这个准入没有两三个月都下不来，而且市场几十家银行，一旦这种合作制度放开，是不是要给每家银行都准入，没有这样的合作模式，我们不会允许的。”龙华开发商徐先生表示。
某国有银行分行负责人表示，只要涉及利益，这个争论就不会停止。尤其在政策和利率调整期。购房者买房前，利率不是关注重点，房子才是，但一旦利率下降，心理自然就希望补偿，法律社会，以合同为准。而利率由政策和市场决定，一般情况下与房地产公司无太大关系。
事情走到这一步，似乎仍然没有让站在“高岗”上的购房者们舒服一些。可起码在不同贷款阶段的购房者都能找到各自的解决方案。但针对深圳这一利率风波事件，还远未消停。
事关，乐居独家获悉一条重要信息：
各位同事：按照人民银行自律机制要求，本次利率调整仅针对新申请房贷客户，已发放的房贷均不得进行利率调整。且不得受理因利率调整而变更受理银行的房贷业务。请各位做好对客户的解释工作。如有同业恶性竞争，请及时向分行反馈。
这条信息并非红头文件，只是人民银行的指导性意见。而在这指导性意见的后面还有两条关键的信息，被“有心人”在传播过程中遗漏掉：
一是，同一楼盘原则上是不能更换利率，
二是，同一时期所有银行执行同一利率。
对于新上车的购房者而言，幸好这只是指导性意见。
粤公网安备 44030402000760号
