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4万多买坪山?福田都还有4万多

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.04.12 23:05:54
浏览:20782

在深圳人的印象中,龙岗、沙井已经够远的,一提到坪山都说太偏了,快接近惠州,房价都卖4万了!

 

深圳的住宅商品房均价已经5.3万,不少人觉得坪山距离市中心远,应该会便宜。一看坪山都接近4万了,有的甚至超过4万。

 

所以经常有网友问,坪山都卖4万,罗湖、福田都还有4万多的,为什么还有人买坪山?

 

一、深圳面积较小,并且呈多中心发展,财税集聚房价无洼地

 

广州住宅商品房都还能找到2万多,深圳基本全面步入4字头及以上!

 

首先要看深圳的区域,面积2000平方公里,在一线城市中相对小,只有广州、上海的1/3,北京的1/8面积。


就算是偏远的坪山,距离福田中心区直线距离大概33KM,相对来说不算太远,在建14号快线(2022年通车),坪山坑梓到福田岗厦北只要50分钟,上下班通勤还是能接受的,造成深圳的房价无洼地;开车距离44公里,差不多要一个半小时,早晚高峰时间还要更长。

 


而且深圳的人口密度高,面积2000平方公里,常住人口已经2000万左右,并且呈多中心发展,关外区域都设有副中心,企业多财税集聚,不过目前核心商务区还是集中在原关内。

 


二、福田4万多是老破旧,坪山位置远、配套是短板

 

福田区的房价分化明显,4万-15万全都有,没学位的老破旧价格掉队;而坪山住宅基本是3-4万。

 

福田房价呈东、西部分化,福田中心区划一条南北纵向的线,中心区以东,靠近罗湖价格相对低(百花名校学区房除外),老旧楼盘较多;而中心区以西,楼龄相对新,品质楼盘集中,整体房价贵。

 

深圳的发展最早起步是罗湖,以商贸为主,然后重心自东向西发展,政治和金融设在福田中心区,南山是科技创新企业为主,还有建设中的前海。

 


福田中心区以东,由于建设较早,楼盘和城区面貌慢慢步入了罗湖的后尘,像华强南、上步、八卦岭、皇岗,单价4万多确实还能找到。区域成熟而且离商务区近,公共交通也便利,租金较高。但是城区面貌老旧,大厦型物业多没小区,车位紧张、没空地发展,片区几年都很难看到变化。

 


坪山区原属于龙岗,于2009年成立新区,早期主要是农民房和厂房为主,旧改规划较多,农民房都是2-3层的为主,拆迁成本相对低。楼盘大部分都是2010年以后建设的,楼龄都比较新,商品房集中,主要分布在坪山大道和坪山高铁站附近,楼盘均价3.-4万。

 

坪山大道是坪山的主干道,沿线规划有商务写安楼,还有建设中的14号线,就是沿坪山大道铺设;而坪山高铁站有至深圳北站的高铁,12块钱15分钟就可以到达深圳北站,还有16号线,也会经过此区域,同时也是坪山区政府所有地,。

 


坪山房价在2015年以前还是1万多,而且少有问津,但在2015-2017年深圳普涨,再遇上东进战略提出,房价翻倍都不止,涨幅领先深圳其它区域。

 

但是要注意的是,在2017年-2018年买入坪山的算是阶段性高点,目前二手成交不多,除市场原因外,另一个原因是坪山的二手房豪宅标准是200万,超过200万的都要交差额增值税,基本买个2房都超,坪山新房也多,购房者会首选新房。

 

三、户型实用率不一样

 

福田4万多的楼盘比喻是凤尾,只能买大厦型物业,梯户比高没小区,而且户型不方正、实用率不高,100平都只能做3房1卫,面积偏大总价高,比如岗厦的彩虹新都、高科利花园,还有海滨广场,集华花园,上步的杰恩大厦等。


(福田岗厦彩虹新都,105平只做2房,户型不方正,单价还低于4万)


而坪山4万多的楼盘算是区域鸡头,大部分都是花园式小区,而且户型赠送较多,89普遍能做3-4房,以后也有地铁辐射,坐14号线1个小时可以到达福田中心区,但是暂且没地铁,人气不高租金低。

 

(坪山楼盘新,88平能做4房2卫,房间都不小)


综上所述:

 

4万多单价,福田、坪山各有优劣,区域对比只是大方向,购房者还要细化到具体楼盘和配套对比,根据家庭需求来综合考虑。

 

福田的地段和公共配套当然甩坪山几条街,而且交通便利,离商务区近,出租的租金收益高,相对保值。但是福田单价4万多的只能买到老旧大厦物业,户型使用率不高,没小区、车位紧张,周边面貌成熟很难期待改变。

 

而坪山则相反,能买到是花园式小区,次新盘。但是位置距离主城区远是最大的短板,公共配套弱,地铁14、16号线要等到2022年才能开通,规划旧改有提升空间,兑现周期也长,14号快线站点优先考虑。


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