4万多买坪山？福田都还有4万多

在深圳人的印象中，龙岗、沙井已经够远的，一提到坪山都说太偏了，快接近惠州，房价都卖4万了！

深圳的住宅商品房均价已经5.3万，不少人觉得坪山距离市中心远，应该会便宜。一看坪山都接近4万了，有的甚至超过4万。

所以经常有网友问，坪山都卖4万，罗湖、福田都还有4万多的，为什么还有人买坪山？

一、深圳面积较小，并且呈多中心发展，财税集聚房价无洼地

广州住宅商品房都还能找到2万多，深圳基本全面步入4字头及以上！

首先要看深圳的区域，面积2000平方公里，在一线城市中相对小，只有广州、上海的1/3，北京的1/8面积。

就算是偏远的坪山，距离福田中心区直线距离大概33KM，相对来说不算太远，在建14号快线（2022年通车），坪山坑梓到福田岗厦北只要50分钟，上下班通勤还是能接受的，造成深圳的房价无洼地；开车距离44公里，差不多要一个半小时，早晚高峰时间还要更长。

而且深圳的人口密度高，面积2000平方公里，常住人口已经2000万左右，并且呈多中心发展，关外区域都设有副中心，企业多财税集聚，不过目前核心商务区还是集中在原关内。

二、福田4万多是老破旧，坪山位置远、配套是短板

福田区的房价分化明显，4万-15万全都有，没学区的老破旧价格掉队；而坪山住宅基本是3-4万。

福田房价呈东、西部分化，福田中心区划一条南北纵向的线，中心区以东，靠近罗湖价格相对低（百花学校学区除外），老旧楼盘较多；而中心区以西，楼龄相对新，品质楼盘集中，整体房价贵。

深圳的发展最早起步是罗湖，以商贸为主，然后重心自东向西发展，政治和金融设在福田中心区，南山是科技创新企业为主，还有建设中的前海。

福田中心区以东，由于建设较早，楼盘和城区面貌慢慢步入了罗湖的后尘，像华强南、上步、八卦岭、皇岗，单价4万多确实还能找到。区域成熟而且离商务区近，公共交通也便利，租金较高。但是城区面貌老旧，大厦型物业多没小区，车位紧张、没空地发展，片区几年都很难看到变化。

坪山区原属于龙岗，于2009年成立新区，早期主要是农民房和厂房为主，旧改规划较多，农民房都是2-3层的为主，拆迁成本相对低。楼盘大部分都是2010年以后建设的，楼龄都比较新，商品房集中，主要分布在坪山大道和坪山高铁站附近，楼盘均价3.-4万。

坪山大道是坪山的主干道，沿线规划有商务写安楼，还有建设中的14号线，就是沿坪山大道铺设；而坪山高铁站有至深圳北站的高铁，12块钱15分钟就可以到达深圳北站，还有16号线，也会经过此区域，同时也是坪山区政府所有地，。

坪山房价在2015年以前还是1万多，而且少有问津，但在2015-2017年深圳普涨，再遇上东进战略提出，房价翻倍都不止，涨幅领先深圳其它区域。

但是要注意的是，在2017年-2018年买入坪山的算是阶段性高点，目前二手成交不多，除市场原因外，另一个原因是坪山的二手房豪宅标准是200万，超过200万的都要交差额增值税，基本买个2房都超，坪山新房也多，购房者会首选新房。

三、户型实用率不一样

福田4万多的楼盘比喻是凤尾，只能买大厦型物业，梯户比高没小区，而且户型不方正、实用率不高，100平都只能做3房1卫，面积偏大总价高，比如岗厦的彩虹新都、高科利花园，还有海滨广场，集华花园，上步的杰恩大厦等。

（福田岗厦彩虹新都，105平只做2房，户型不方正，单价还低于4万）

而坪山4万多的楼盘算是区域鸡头，大部分都是花园式小区，而且户型赠送较多，89普遍能做3-4房，以后也有地铁辐射，坐14号线1个小时可以到达福田中心区，但是暂且没地铁，人气不高租金低。

（坪山楼盘新，88平能做4房2卫，房间都不小）

综上所述：

4万多单价，福田、坪山各有优劣，区域对比只是大方向，购房者还要细化到具体楼盘和配套对比，根据家庭需求来综合考虑。

福田的地段和公共配套当然甩坪山几条街，而且交通便利，离商务区近，出租的租金收益高，相对保值。但是福田单价4万多的只能买到老旧大厦物业，户型使用率不高，没小区、车位紧张，周边面貌成熟很难期待改变。

而坪山则相反，能买到是花园式小区，次新盘。但是位置距离主城区远是最大的短板，公共配套弱，地铁14、16号线要等到2022年才能开通，规划旧改有提升空间，兑现周期也长，14号快线站点优先考虑。

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