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老牛踩盘:集“万千宠爱”,光明待售新房竟敢叫板6万/㎡

咚咚牛浩思 发布时间:2019.05.09 15:29:27
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这几年的光明,像极了深圳大运会后的龙华,在极短的时间里,集万千宠爱于一身,复刻新的“宇宙中心”。

 

尤其是去年下半年以来,先是光明区正式挂牌成立,紧接着被授予深圳中北部中心的发展目标;后有科学城概念迅速崛起并正式开建,而多次易址的深圳科技馆新馆也最终花落此地。在此之前,更有地铁6号线、华侨城光明小镇、中山大学深圳校区等重磅项目入驻。多有忽如一夜春风来,千树万树梨花开之感。

 

嗅觉灵敏的地产开发商其实在更早之前就看到了市场机遇,诞生了多个网红新盘的同时,让光明成为深圳近几年不容忽视的置业热点片区。

 

相应地,新盘的增多,光明得到了更多片区炒作的话题,曝光的几率,以及市场的关注度。某种程度来说,热点板块的流动,是新盘集中涌现,关注集中体现的转移。

 

本期老牛踩盘日记,来看看光明区光明片区的项目动态。一天踩盘的时间有限,加上雨天,好多项目来不及看,公明片区及其它项目下次找机会补上。



第一站:勤诚达正大城


上午10点左右从南山科技园出发,约莫50分钟到达首站勤诚达正大城。途径南海大道、南光高速,再向南折返过去。尽管10点左右,但南海大道的车还是多,加之龙大高速部分路段左侧车道被工程占用,拥堵较为严重。


项目位于光明的南部,称得上南光明片区最大型的居住综合体。上个月刚刚加推了新品,主力产品为建面88-128㎡的3-4房,均价约4.6万/㎡。

 

相对于光明新城、公明广场等片区,正大城在其所在的片区内有点单打独斗的架势,周边还没有形成成熟的社区氛围,主要配套也相对匮乏。或许如此,前期的销售进度不算快,不过,它自身的硬条件,还是相当令人瞩目的,市场接受程度迅速提高。

 

正大城具体位于松白路和光侨路交汇的东南侧,距离在建地铁6号线长圳站约1.6公里(地图测量,仅供参考),轨道交通的优势不明显。不过,小区规划有公交车综合站,应会开辟接驳地铁的线路。

 

硬实力主要是自身的规划,整体共分四期开发,集住宅、公寓、商业、写字楼办公、学校为一体,总建面约87万㎡。

 

其中学校为华中师范大学附属光明勤诚达学校,今年4月已展开招生。该学校是光明区首次采用“政府+名校+企业”办学模式。另规划有2所幼儿园。

 

商业约8万㎡,目前已确定沃尔玛、万达IMAX影院意向入驻,社区一体化的综合属性高。



现场销售透露,目前大一期只有尾盘在售,主要是建面128㎡和140㎡的通透四房。大二期预计年底前开,但不一定有住宅,户型不明。大一期先期推出的几栋已经脱掉了绿网,将进入交付状态。




第二站:长圳车辆段上盖物业

 

正大城出来后往东不远,便是长圳车辆段项目。长圳车辆段是在建地铁6号线的列车“4s店”,包含购物中心、酒店、公寓、学校等配套物业。

 

位于长圳站西侧,未来围绕着长圳地铁站,还将形成计容总建面约230万㎡的超大型综合片区,并且大部分为保障房物业。



而车辆段上盖物业部分的用地面积约20万㎡(包含甲子塘社区留用地面积为9719㎡),计容总建筑面积约45.9万㎡(不含轨道交通设施)。

 

规划用地性质为居住用地+商业用地及配套公共服务设施用地为主,未来将打造成为大型商住综合社区。开发主体为深圳地铁集团。

 

根据规划,车辆段上盖物业由30余栋50米小高层住宅,8栋180米超高层住宅,一栋21班幼儿园,甲子塘社区留用地规划1栋180米商住建筑等物业组成。



图中所示的是已封顶的的综合楼、公安派出所及员工宿舍,其它的上盖物业还未有实质进展。根据规划,车辆段周边地块为保障房居住用地,但上盖物业的物业类型,还未查实用途性质。




第三站:南太云创谷

 

长圳车辆段西北方向约500米到达南太云创谷,项目具体位于光明大道与东长路交汇处,占地约10.4万㎡,规划总建筑面积33.6万㎡。

 

由世成电子(深圳)有限公司进行开发将建立以智能研究中心、大数据研发中心、智能生产实验中心等核心研发的产业园区。

 

物业涵盖研发办公、研发及产业服务等多种形态于一体,其中研发办公体量约19.9万㎡,人才宿舍体量约6.1万㎡,综合配套约0.5万㎡,整体容积率2.55,绿化率31%,停车位约1490个。



不过,其人才宿舍目前是对外“租售”(租售使用权)中,产品为建面33-44-46-69-77㎡的单间-2房,均价约2.1万/㎡带装修交房。签订租赁合同,使用38年,到期后或可补地价续使用权。

 

主体建筑均已封顶或即将封顶,人才宿舍部分绿网即将脱除完毕。



第四站:龙光玖龙台

 

南太云创谷出来后,沿着光明大道往东北方向进发约1.2公里到达龙光玖龙台。玖龙台所处的一带是目前光明的新的综合商住中心。包括光明艺术中心、深圳书城光明城、深圳实验学校光明校区、光明区政府办公室等一批市政设施均聚集于此。

 

光明文化艺术中心(含光明书城)进度图:



玖龙台是该片区内较大型的商住综合社区,占地15万㎡,涵盖住宅,公寓、商业、酒店等多种业态,与地铁6号线观光站直接接驳,未来还将接驳地铁13号线。



社区分南北两区,中间隔着市政公园,景观效果佳。一期首批项目已经于17年开盘入市,目前只有少量商铺在售。

 

公园左侧为一期,右侧是二期住宅及公寓、写字楼。



预计年内会推出建面约72和97㎡的商务公寓,二期住宅预计今年8、9月开,主推建面97-102-110-120-140的3-4房。销售给出的预计价格令人咋舌,或高达6万/㎡,带精装修交楼。



第五站:特建发乐府广场

 

玖龙台二期的西北面便是乐府广场,集办公研发、商务公寓和公共服务配套于一体的产业综合体。占地面积约5.53万㎡,总建筑面积约37.51万㎡。



包含两栋公寓,两栋办公大楼,及两块商业群楼,商业主要集中在一期。主体建筑即将封顶。



第六站:金融街华发·融御

 

紧挨着乐府广场的居住用地为融御项目,金融街在去年11月拿下的地块,后与珠海华发合作开发,华发占股50%。这应该是华发以合作的方式首次进军深圳住宅市场。

 

该项目地块面积2.41万㎡,计容积率建筑面积为10.85万㎡(其中配建人才住房面积1.38万㎡)。

 

目前正在做基坑工程的前期工作,预计要到明年才能达到入市条件。




第七站:中集智园

 

华发金融街住宅项目的北面是中集集团打造的中国首个低轨卫星物联网产业园区——中集智园。

 

园区总建面约19万㎡,包含10万㎡由星基加速器、高端研发总部、卫星工场等所组成的创新产研智慧空间体,以及配套2万㎡人才公寓、深圳首个航天卫星展览馆及研学基地、KEPLER国际会议中心、太空主题商业等。



目前主体建筑已经起来5、6层。



第八站:宏发万悦山

 

继续沿着光明大道北行,在地铁6号线观光路站和光明大街站之间有宏发的万悦山项目。

 

该项目开发建设用地面积40250.5㎡,计容建面约21万㎡,总建面约25万㎡。



目前正进行基坑作业,预计最快年底前可以达到预售条件。



与万悦山地块相邻的是已建成的万丈坡拆迁安置房项目。



第九站:星河天地

 

继续北上深入光明片区的老中心地带,该片区有多个旧改项目,是光明片区内居住旧改最为集中的区域之一。聚集了绿地、星河、金晖、信诚等开发商入驻改造。

 

其中,星河主导的大丰安片区旧改最为迅速,该项目距离在建中的地铁6号线“光明大街站”约500米,不远处就是深圳闻名遐迩的“光明乳鸽”招待所。

 

改造后的星河天地集住宅、保障房、办公、公寓、商业、小学、幼儿园为一体的综合体。项目一期已经于去年入市。目前在售A、B栋,有建面89-120-130㎡的三3-4房。价格区间约4.7-4.9万/㎡,没有折扣,按备案价卖。

 

将来其商业部分可能进驻星河旗下的cococity社区mall,规划建面约7万㎡,社区mall部分土地平整中。



资源的集中,会带来价值提升和市场交易活跃度,随着未来几年光明片区的地铁轨道交通、各类市政配套、市级重点工程等项目的兑现,大家认为光明具备从深圳边陲片区,跃升为中北部中心的实力不?


(内容完)


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