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4月月报 二手住宅价格连续三月回升 五区成交量创新高

中原大咖 地产 发布时间:2019.05.15 14:42:52
浏览:2610

01  二 手 住 宅

二手住宅价格连续三个月回升

五区成交量破千套

仅龙岗均价下滑

投资客占比小幅上升

大面积成交占比上升

二手住宅价格连续三个月回升

  • 根据国土局备案数据显示,2019年04月二手住宅共成交7570套,环比上升66.3%,同比上升28.4%;成交面积61.1万平,环比上升64.8%。

  • 深圳中原领先指数连续三个月回升,4月中原领先指数889.1,环比上升0.89%,二手均价52787元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,中原经理指数在经过连续三个月的上升后,已经逐步下滑至2月末水平,显示市场热度下降后经理人对后市预期也稍有回落;而报价指数基本与上月持平,业主预期趋于平稳。

五区成交量破千套

  • 4月深圳各区二手住宅成交大幅上升,除盐田外,其余五区成交量增幅都超5成。且除南山外,其他五区成交量都创2017年以来的新高,南山仅为近八个月的新高。

  • 其中,盐田成交189套,环比上升40.0%,升幅最小;宝安成交1659套,环比上升76.3%,升幅最大。

仅龙岗均价下滑

  • 区域上看,4月,全市二手住宅均价为52787元/㎡,环比上升0.89%;各区来看,仅龙岗均价微幅下滑4元/平,其余各区均价皆上升。

  • 其中,龙岗均价39847元/㎡,均价为各区最低;福田上升幅度最大,均价68597元/㎡,环比上升2.1%。

投资客占比小幅上升

  • 4月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升,春节假期以来,市场热度明显提升,成交回暖,加之湾区利好消息,长期投资者入市意愿增加。

非深户购房占比下滑

  • 4月非深户购房占比23.1%,连续两月下滑。可以看出,目前深圳市场限购环境下,非深户购房难度大。加之目前的调控背景下,一二手房价格维持稳定。在限购政策和房地产调控不放开的情况下,非深户购房占比将继续维持在低位。

大面积段成交占比回升

  • 4月全市二手住宅成交中,大面积段成交占比上升,而中等面积段成交占比则下滑明显。其中,45-60平和60-90平面积段成交占比分别下降1%和5%;而90-144平成交占比21%,上升3%。

  • 4月中等面积段的2房成交占比大幅下滑,占比跌至32%;而1房的增加明显,占比达到18%;3房及以上的户型占比则都小幅上升。

套均总价493万元

  • 4月二手住宅套均总价为493万元,由于大面积户型成交占比上升,中等面积成交占比下滑明显,套均总价也相应提升。

  • 从成交总价段的分布来看,250-500万成交占比超5成,150-250万总价段占比也达到13%。

  • 从成交变化上看,600万以上各总价段成交占比都出现不同程度的上升,而150-500万各总价段成交占比则出现下滑。

中 原 研 判

  • 从国土局备案数据来看,二手大幅增加。自春节以来二手累积的购买力爆发,存量市场入市大幅增加。4月份中央政治局会议重提房住不炒,住建部点名预警房价波动大城市后,市场预期向稳。四月实际市场热度已经有所下降,一二手实际成交量也下滑。

02  租 赁 市 场

租金小幅下滑

仅福田、宝安、龙华三区租金上涨

2房租赁占比提升

租金小幅下滑

  • 据深圳中原研究中心监测显示,4月租金指数206.5点,环比下滑0.37%。当前全市租金71.6元/平·月,4月租金回报率为1.63%,继续小幅下滑。

  • 春节后的租赁高峰期已经过去,租赁市场步入需求相对低迷的阶段,市场租金也相应的小幅下滑。

仅宝安、福田、龙华三区租金上涨

  • 4月全市租金下滑0.37%,达到71.6元/平。福田租金水平全市最高,为109.5元/平;南山租金紧随其后,达到102.9元/平。

  • 从各区租金变化幅度来看,仅福田、宝安、龙华三区租金上涨。其中,宝安租金65.5元/平,环比上升0.26%;盐田租金下滑最为明显,环比下滑0.99%。

2房租赁占比继续提升

  • 4月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达27.1%,环比上升1.0%。罗湖紧随其后,占比为24.9%,环比上升3.3%。宝安租赁占比达6.9%,环比下降1.5%。

  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达34.9%,下降0.1%;2房租赁占比回升2.8%至30.9%。

中 原 研 判

  • 4月深圳租赁市场需求下滑,节后的租房高峰期已过,租金出现小幅下滑。步入5月,市场需求预计保持平稳,租金也将维持稳定。

03  商 业 市 场

供应增加,成交回暖

南山区商铺成交占比超七成

二手商业成交量上升六成

商铺超八成为投资

供应增加,成交回暖

  • 4月有3个商业项目获批,商业批售面积为29159平,环比上月增长175%。根据网签数据,商业共成交210套,环比下滑39%;共计2.75万平,成交面积环比上月增加44%。

  • 4月华侨城大厦的大户型商铺备案41套,面积在137到4000平之间,大幅拉高了商业成交面积。

南山区商铺占比面积超七成

  • 区域分布来看,4月南山区共成交19799平,较上月成交面积增加190%,该区占全市商业成交面积的72%,而福田区皆为万科香蜜府成交,全市占比6%。

  • 40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比都超三成,合计占比67%;由于南山区华侨城大厦商业基本为大面积,导致200平以上商铺成交占比大幅增加,达到14%。

二手商业成交量上升六成

  • 本月二手商业成交大幅上升,成交面积为2.97万平,环比上升60%,成交套数为438套,环比上升61%。

商铺超八成为投资

  • 4月商圈成交热度集中在龙岗中心城商圈,占比38%,其次是梅沙商圈,成交热度也相对较高,占比均为24%。

  • 而客户购买商铺用途以投资为主,占比为82%。

04  办 公 市 场

全市成交面积趋稳

南山网签量居首位

瑧湾汇居一手办公成交榜首

二手办公成交面积持续上升

二手办公福田、罗湖持续发力

成交面积趋稳

  • 4月深圳一手办公类物业市场成交698套,面积9.67万平,环比增加0.82%。

南山网签量居首位

  • 4月网签数据显示,一手办公类物业中南山成交遥遥领先,其中瑧湾汇为成交主力。

  • 全市有成交的区域中仅龙岗和南山成交面积下滑,其他区域成交面积普遍上升。本月罗湖受招商中环项目影响,成交面积大幅上升。

四月网签榜单

  • 在4月网签数据办公类物业成交榜单中,瑧湾汇以158套的成交稳居榜首,第二、三名分别是佳兆业城市广场和招商中环。

二手办公成交面积持续上升

  • 4月深圳二手办公类物业成交124套,面积合计1.14万平,环比上升31.30%。

福田、罗湖依然为二手办公成交主力

  • 4月二手办公成交除了南山和盐田,全市其他各区成交面积普遍上升,其中宝安成交面积环比上升109.59%,涨幅最大。从成交面积来看,成交依然主要以福田、罗湖区成交为主。

  • 罗湖二手办公成交套均面积为71平,福田为116平,因此从成交套数上来看,罗湖成交套数占比更高,为43%。

商办市场总结

  • 4月一手商业供应量继续增加,由于大户型的商铺集中备案,虽然成交套数下滑,但是成交面积依然大增。

  • 4月深圳一手办公类物业市场成交698套,面积9.67万平,环比增加0.82%。全市六区中盐田无成交,龙岗和南山成交面积下滑,其他区域成交面积普遍上升。4月深圳二手办公类物业成交124套,面积合计1.14万平,环比上升31.30%。从成交面积来看,成交依然主要以福田、罗湖区成交为主。


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