成交热潮渐退 买房议价空间缩小【南山4月人肉房价】

淘房哥团队通过各个渠道，4月收集到的南山二手房成交数据共404套（数据只供参考），成交量环比上月是有所回落，不过成交量于今年来看，也算是比较活跃。

（数据统计截止至4月30日）

而从区域上看，成交主要集中在西丽、中心区、前海以及南油这四大片区，而蛇口、科技园则紧随其后。

承接3月份的成交热浪，一定程度上，确实也刺激了一些需求入市。不过从一线经纪人所反馈的情况来看，看房量与成交量较3月份也是有所减少，其中受房源价格影响比较明显。目前业主心态普遍比较强硬，报价高，议价空间少。而买家则更多想考虑性价比较高的房源，如此所形成的差距体现，从而难以促成交易。

近期也有几个关注比较高的新盘项目入市或准备入市，如福田的金领、南山的天鹅湖、宝能城，宝安的海纳公馆，令部分需求转向新盘。不过从了解到的销控来看，成交也相对一般。

从户型上看，4月份，南山二手房成交主要以2房3房为主，占比分别为35%与31%。而成交价位上，房源主要集中在200-400万、400-500万与500-600万这三个价位段，刚需户型成交仍是主流。

重要提示：由于数据收集统计均为人工处理，过程中可能会遇到出错的情况，如遇到偏差较大的数据，请告知唔同，请见谅。

后海成交30套，从数据上看，成交主要以3房及以上户型为主，其中也有不少深圳湾次新盘成交，如太古城、海境界、恒裕滨城等。而后海北的蔚蓝海岸，成交也比较活跃，得益于较宜居的小区环境，以及地段位置，对学区属性的短板有一定的弥补，也能吸引不少改善需求关注。

华侨城成交24套，虽然区域学区属性一般，但高端豪宅项目仍受到不少需求青睐，如中信红树湾、红树西岸、天鹅堡、御景东方等，成交比较活跃。

科技园成交47套，成交主要集中在科技园中区的南外科华学区的房子以及北区松坪村的房子。

南外科华学区的成交，主要还是体现在华润城以及大冲城市花园这两大楼盘。从成交数据上看，这两楼盘成交比较活跃。楼龄都比较新，而且小区环境还可以，居家比较适宜，另外有着南外集团这样的“学校效应”，不少关注这块的购房者，还是伴随着比较强烈的投资性预期。

后者松坪村，主要是以三期成交为主，楼龄新，总价不高，吸引不少刚需群体关注，主打50/60平的两房，总价不高，400万内这样的价格门槛上，在南山也是比较有性价比，不过配套方面，还有待加强。

南头成交27套，主要还是以刚需盘为主，总价不高的中小户型成交较为活跃，如南山大道西侧的钰龙园、前海金岸、嘉南美地等小区。区域分布有成熟的周边配套，使得不少科技园上班或是福田上班的白领，在此自住。

南油成交50套。除了来福士周围的中小户型成交比较活跃外。如东滨路边上的一些平时相对冷门一点的小区，如城市山林、汉京山、南粤山庄、中熙君南山等，也有不少成交。今年年底即将开通的9号线延长线对区域的楼盘有较大的带动作用，同时也有南山实验学区学校学区覆盖。

另外，近期所在区域有新盘项目华联城市中心开盘，虽然是公寓项目，不过有低总价的房源作为卖点，也吸引不少需求关注这里，从而也带动周边二手房的成交。

前海成交63套，成交主要以南山实验学区为主，其中鼎太风华与诺德国际表现比较活跃。成交多为两房户型，普遍面积不大，集中在50-70平之间，价位区间400-600万之间。除此之外，以刚需著称的“三小强”心语家园、心语雅园、瑞景华庭，4月份成交也比较活跃，价格也相对稳定，如果只要使用实验中学，小学不太侧重，那么小区的性价比还是挺不错的，总价比较低，目前200万内还能买到单房，算是南山学校中，最低门槛。

除此之外，前海北的一些配套更为成熟的花园小区成交也比较活跃，如阳光棕榈园、星海名城、前海花园，部分三房总价600万左右，以同类型楼盘而言，也算有一定的性价比。

蛇口成交51套，与3月份相差不大。从数据上看，主要还是以学校育才学区为成交主力，面积以两房居多。如爱榕园、花园城、雍景湾、招商桃花园，成交大多都是60-70平左右的两房。

另外如有方育才家园这种主打小面积户型的育才学区，由于总价不高，也能吸引一部分只考虑学区的需求关注。

西丽成交56套，相比3月份有所回落。从统计到的数据来看，套均总价大概在559万左右，套均单价则在6.5万左右，整体水平有一定的提高，其中受高价的新盘带动，较为明显。

不过，目前西丽仍是刚需盘相对集中的区域，如桃源、珠光一带，刚需盘分布比较多。对于600万内三房在南山来说，西丽还能买到一些宜居性相对比较好的小区，如桃源村、宝珠花园、南国丽城等。

中心区成55套，成交比较均匀，南二外学府学区的小户型成交比较活跃，如友邻公寓、阳光华艺、南光城市花园、金钟大厦等小区，总价门槛相对比较低。

大户型成交则较为乏力，由于中心区楼盘分化比较大，宜居的花园小区本身价格也并不便宜，而且户型面积偏大，3房大多要90平以上，总价高，同等价位，可选学区属性更好的育才或是南山实验南海中学的学区，总体而言性价比不高。

 【总结】

最近两月说是“小阳春”并不夸张，新房二手房成交都表现活跃，房价稳定、利率回调仍是目前买房市场上的有利因素。而且从唔同平时的网友咨询来看，想买的需求还是比较多的。不过业主心态确实也是有所加强，议价空间小，这也是近期市场上的真实映像。如果近期有考虑入市的网友，在砍价上得多花些功夫了。

除了以上统计的数据外，唔同也从其他渠道获取到的成交补充数据，也可以适当参考下。若想获取数据表格，请私聊唔同。

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