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老牛踩盘:大盘扎堆龙中、坪山 名校套路深

咚咚牛浩思 发布时间:2019.05.20 16:17:45
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龙岗中心城近两年新盘供应主要集中在大运和爱联片区,大运片区的配套资源相对集中,加上两个片区紧邻,配套资源属于共享,周边开发建设热度较高,置业热情高涨。相对坪山仍以中心区为资源重心,但入市体量较小,整体入市项目较为分散,近两年多以低价盘为主。


目前大运片区如京基御景中央、颐安都会中央项目约在5-5.2万左右单价,爱联片区的中粮祥云、名居广场4.5-4.7万左右单价。预期两个片区未来的供应主力,将来自爱联的仁恒世纪公园以及佳兆业未来城2期、颐安5期等项目,而最先入市的预计为仁恒世纪公园,其将于本周末开放样板。


坪山区域,近两年以双限房“碧桂园凤凰公馆”和“奥园翡翠东湾二期”为供应主力,价格约在3万左右。近两年坪山中心区入市体量较小,主要以深城投的中心公馆和中城两个项目为主,价格约在4万左右。目前中心区最受关注的为恒大城项目,已于上周末开放样板。


目前坪山和龙中大盘扎堆,首批产品近两年相继面世,配建学校纷纷套路名校卖点,同片区竞品压力大,某些项目抢先急入市。


跟随老牛,看看都有哪些新盘值得关注!


第一站,仁恒公园世纪

 

项目位于大运与爱联片区交界处,临近大运场馆、大运公园、国际大学城、产业园、cocopack购物中心等多项利好,地段优势明显。

 

项目同时也是最心急的开发商,咨询中心还没建好,已于上周末要开放样板间(样板间设置在二期幼儿园位置,非实景样板)。目前只是临时售楼处,一期楼体约建至15层左右,推出83-106㎡三至四房。




项目共占地17万㎡,占地64万㎡,分四期开发,一期待售商品房为1、3、4栋共6个单元。户型为83㎡三房一卫、90-95㎡三房两卫、103-106㎡的四房两卫。

 

项目规划为30/32层的高层住宅,全部2梯4户,车位1:0.8。带装修交楼。




教育方面,项目共两所幼儿园,并引入了上海外国语大学龙岗附属学校,目前该学校目前已经封顶,预计今年9月份招生。

 

为了保证教育资源的公平配置,一般名校划为大学区制度,竞争生源较多,对于积分的要求升高,即使最近的距离,也不能保证就近入学,学龄儿童还需提前做好准备。对于本项目而言,最大的优势在于学校距离近,接送方便。



19年学校划分范围(小学)

19年学校划分范围(初中)


项目整体来看,位于大运与爱联片区交界处,周边公园、教育、医疗、产业、商业等资源较为集中,生活便利程度较高。从地段价值来看,具有一定的关注度。

 

交通方面,到达大运枢纽站需要穿过立交桥,相对通过3号线的爱联站通勤更为便利。周边商业体量较大,一路之隔即是cocopack、中粮9万平商业(入驻天虹商场)。而名校的竞争机制弱化了就近入学优势。相对来说,周边商业环境优势更为突出。

 

项目自身在看,一期紧邻龙岗大道和3号地铁线,4栋和3栋临路户型受到车辆、轨道噪音影响较大,1栋不临主路,且南向针对学校用地,视野较为开阔,相对性价比较高。

 

第二站,碧湖春天花园

 

该项目是进入坪山的第一个盘,紧邻卓越汤坑旧改(在拆迁)。该项目为原汤坑第一工业区旧改,分三期建设开发。其中一期共5栋45层超高层住宅,目前已经开建地面部分,目测3层左右,按照目前的建设速度,明年才有开能开始宣传。



第三站,恒大城

 

项目位于坪山中心区,是坪山的政治、文化中心,周边市政资源较为集中,加上项目自带的13万㎡商业体量,生活便利程度较高。

 

项目隶属恒大开发,规模达百万体量,分两大期开发。一期是位于龙坪路与松坪路交汇处,紧邻规划中的半月环公园(据称已经动工),南边紧邻在建的九年制学校,预计19年10月竣工,据说将引入深中,但目前无官方消息证实,仅供参考。


进度:楼体约建设至20多层,展示中心已开放,已于上周末开放样板房。项目带智能装修,预计价格4万左右。


商业体量:项目大一期分01地块和03地块。03地块总建面30.6万㎡,其中底商3万㎡(1-3层)。01地块,总建面共25.2万㎡,2.4万底商(1-3层)。

 

会所功能完善:03地块配建有18班的幼儿园和2500㎡会所,会所1楼,泳池、更衣室、儿童游乐室;会所2楼,西餐厅、棋牌室、乒乓球室等。

 

车位充足:03地块,规划车位2210个,其中地下2170个,车位1比1.2。

 

首批推售:最先推出的为03地块的6栋和7栋共4个单元,均为40/44层的超高层住宅,主推73-148㎡二至五房,除6栋1单元是3梯5户外,其他均为2梯4户。



项目整体来看,地段价值较优,加上品牌价值和百万体量的加持,项目关注度相对较高。从一期首推产品来看,03地块位于整个项目的东北部,紧邻半月环公园,临路朝北户型后期景观较好。但同时因位于十字交叉路口,可能会受到车辆噪音影响较大。另,一期距离地铁站点相对步行有一段距离。

 

从产品角度来看,03地块园林大部分被会所和幼儿园所占据,整体绿化空间较小,活动空间主要以架空层为主,而01地块在园林和北向公园景观方面会更有优势,对于相对注重生活品质的置业者而言,01地块的吸引力会更大一些。

 

第四站,益田科技大厦

 

益田科技大厦位于燕子岭公园东侧,是拥有百万规模的益田共和城邦首发产品,预计2019年上半年入市。

 

项目占地面积12524㎡,计容总建筑面积78634㎡,配建有2.1万㎡体验式集中商业,一楼为5000平米公交首末站,距离坪山目前最大购物中心——益田假日世界约3.5公里。




进度:为家在网友@刘俊翔于4月底拍摄

 


(内容完)


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