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深圳实验中学小户型学位房最低460万,我该如何选择?

王晓鹏 经纪人 发布时间:2019.05.24 07:09:39
浏览:12529

学位房目前是大城市里面需求量比较大的,随着家长们在大城市打拼多年,生活品质也属于中上收入的家庭,家长们都是很注重教育的,也不想让自己的小孩落后与别人家的孩子。


学位房的选择性往往都比商品房会看的重要,甚至有些家长为了孩子读书,卖掉别处的优越环境小区,来到百花华强北片区购置房产。


一个名校的品牌知名度,完善教育体系,优良的教育质量 良好的口碑都是要几十年的时间来沉淀的。


不管是中国还是美国,家长和学生都在追逐名校,在学生努力学习的一刻,他们脑袋里面幻想出来激励自己的,往往是得到录取通知书那一刻的荣耀。


其实这幻想也不无道理,从教育经济学的角度来说,这就是信息效应,只要踏入名校,就已经证明了学生的实力,不管入校后成绩如何,一张录取通知书已经成为某些工作的敲门砖。  


除了信息效应以外,名校有更好的师资和环境,这也当然是为学生之后升学或者找工作加码,但是家长、学生甚至学校往往忽略了名校最有价值的一点,则是“同龄效益”,用通俗的话来说,则是同学们之间的影响。


当小孩身边具备着各种优越的同学后,自己也会受到他们的影响 对小孩子读书这些会有很大的帮助,因为小学6年的时候是孩子养成习惯的阶段,很容易受到身边小朋友的影响。


中学3年时间,年龄都是12-15岁左右,好多人脉都是在这时期建立起来的,对孩子以后工作会有很大的收益,名校的孩子 基本家庭素质都是比较优越的,很看重孩子的教育。


百花片区是深圳的老牌教育基地,来这里看房,看的不是楼盘的品质,而是学位,这也验证“百年成校”也是有一定的说法,如果周边都是新楼盘,就算挂着什么名校分校的名号,师资生源还是令人堪忧的。


随着学位缺口的增大以及二胎的放开,这块学位房的价格稳步上涨,前几年还可以听到说办理租凭合同上学的,但去年了解到不管百花是荔园,办理租凭合同的基本给分流到白沙岭校区了,附上福田区的积分表格,可供参考。



自三价合一之后,百花片区的大户型,税费高,成本提高,也使一些家长退而忘却。恰恰小户型因为税费低,总价低,易出手,广受各大家长的倾魅。这些名校也是支撑房产价格的主要条件,因为想上这些名校就得有房产才能上,甚至实验中学之前还需要提前3-4年购买。


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华强北片区,在这个庞大的电子市场下隐藏着一所中学两个校部:实验中学的初中部和中学部(省级),两所小学:荔园小学(省级)以及百花小学(市级);在这个片区中一共有6个楼盘,都带着实验中学学位,9个楼盘带有红岭中学学位,区别在于荔园南和荔园西校区。 


华强北片区带实验中学学位,是有那6个楼盘呢?


以实验中学小户型6个主力楼盘为军情样本,有效放盘量共计91套,其中单房38套,最低放盘价为460万;一房一厅10套,最低放盘价为590万;两房一厅12套,最低放盘价为580万;3房及以上户型11套,最低放盘价为710万;



今年一二月份过年原因,成交不多,三四月份是爆发期,自去年328.731政策之后,很多客户经过将近一年的观望期,加上学位现在这么的严峻,有合适的房源都会陆续下手了。

         (附:2018年实验中学小户型成交数据)



                 (2019年1月份-4月份成交数据)



经过前几个月成交,各小区优质笋盘基本消化殆尽,大部分小区房价已回到去年高峰期,甚至个别房源刷新了最高成交记录,房源近期紧缺(尤其是小户型)。


①、赛格公寓作为总价最低的楼盘,也是家长们热衷的楼盘,经过这几个月的消化,目前为止,只有一套放卖的。有的家长就在问,赛格公寓,工业用地,会不会对学位有影响,这里为大家解惑:赛格公寓因为前面还有2栋厂房,当时批地是一起批的。所以写着工业用地,但赛格公寓带学位的这几栋。国土局都是有备案是住宅来的。限购限贷!


②、桑达大厦放盘量本身也不多,难得放出来房源,很快就会被成交。桑达雅苑最小户型53平一房一厅,已经成交585万了,一层一户,比较稀缺。在这个以小户型为主的片区,大户型就比较尴尬了。


③、红荔村,带拆迁物业。现在也是少有放卖,城市更新更加成熟化,没有空地发展,只能依靠旧改,拆迁是必然的。所以红荔村出来一套笋盘也是很快就会被卖掉,最小户型两房为主,放卖也是比较稀缺。


④、金茂礼都、群星广场。实验中学小户型,成交最为活跃的两个楼盘。同为70年住宅产权更是受到了广大家长们的热爱。金茂礼都,楼龄新,通燃气、带阳台,具备自住条件,有的家长会考虑小孩读书之后自住,接送陪读。群星广场,多以办公为主,租金回报率高,同样的价位,群星广场更具有性价比。


百花片区荔园北小学+实验中学的小户型,只有百花园一期紫荆阁才有,目前在售53平820万。实验小学+实验中学小户型,国城花园44平,相信大家都比较了解的,成交已经990万了,暂不做详细介绍。


2018年接连328、731政策,但是总体成交还是比较平滑;今年五月份对比之前和今年三四月份成交量有所下滑,其下滑原因个人觉得可能有几方面原因:


1、今年积分多了社保加分项,满分十分,大多社保缴纳年限时间不长的家长会观望下今年的积分情况。


2、前一两个月的笋盘和现在的笋盘价有些相差近20万左右,很多人心里还是有些接受不了,心理上需要时间消化一下。


但通过目前深圳教育资源来看,有购买需求的时客户还是要多踩盘,多看房。有合适的房源出现还是应果断出手,7月份积分公布后,会刺激他们想要更早的买房来维持积分优势。

 

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(本文作者:淘房会会员王晓鹏18617087656)



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