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文 / 书童
最近一连串城市的房贷利率上调吸引了书童的目光，今天我们的文章就重点关注这块的内容。
年初的文章中，书童根据种种迹象预测今年各地的房贷利率会逐步下行，并表示一线城市中北京、深圳有机会进入基准利率，而二线城市中房贷利率一直居高不下的武汉、南京、成都则有机会持续下调。
不过非常遗憾的是，书童预测对了开头，却没预测对结尾，最近的一连串城市的房贷利率在下调一段时间之后居然又转头向上了。这一连串城市的名单中，既有以金融宽松著称的深圳，也有以房贷利率高闻名的南京、合肥。
房贷利率上调对于普通购房者的压力是显而易见的
身处一线城市的投资客可能觉得每上浮10%月供增加300块并不多，也就是1顿聚餐的钱，但是对于更多出身十八线小城市，靠着自己能力打拼凑首付攒月供的人来说，几百块的支出也是一笔不小的负担。今天这篇文章更多是写给没那么多购房经验的朋友，所以也不再深入讨论房贷压力的问题了，能让更多的朋友踩对节奏，一个月节省几百块的月供支出也是一件不小的功德。
大概是5月中旬开始，明显能感觉到全国各地的银行对于房贷政策的收紧。
首先出现上述迹象的是深圳，当时就有不少中介在朋友圈发了中国银行即将停贷的消息，不过鉴于中介们的消息真真假假，没有引起多少的关注度，没想到这次真的成真了。
为此，书童找了一位熟悉深圳信贷政策的朋友请教。据他的消息源陈述，从5月开始深圳工农中建四大行每月的房贷额度从年初的80亿/月直降到40亿/月。
不知道大家对房贷额度有没有概念，工农中建四大行的房贷额度占到了银行放贷投放总额的一半以上。如果说深圳四大行的房贷总额为40亿/月，那么深圳所有银行的房贷总额顶破天也就80亿/月。
听上去80亿/月是个不小的数目，可实在是架不住计算
按每套房贷款200万算
4000套房贷款80亿
可能熟悉深圳楼市的朋友对于4000套/月的数字已经有点不寒而栗了。没错，4000套/月的成交量是足以将深圳楼市按在地上不停摩擦的地板成交量。
这里书童把过去的3年时间深圳的成交量做了一张表，对照起来就会发现但凡二手房成交量低于4000套的月份，市场上各类笋盘就会层出不穷，也不时能听到投资客资金链断裂亏本卖房的消息。
同时，我们不妨做一下推演，如果深圳每月房贷总额被限定在80亿/月即大约4000套，那么只要成交量稍大，就会有大量的二手房购房者的房贷申请被延后，最显著的效应就是
赎楼成本大增
对于新手小白来说可能不太了解赎楼费的概念，但是对于在二手房里淘笋的多军应该对此非常熟悉，包括书童自己在出去踩盘的时候，一般都会在和中介聊天时有意无意地问一问业主的供楼和抵押情况，籍此来估算赎楼费的多少。
常规来说，赎楼费为0.06%/天，即俗称的万6/天
一套贷款7成的房子一个月的赎楼费为总房价的1.26%
贷款额度收紧会直接导致买卖二手房时，赎楼时间大大延长，一般来说赎楼的费用都会从卖家转嫁到买家身上。在二手房交易时，一旦银行放款变慢，对于购房者来说赎楼费的损失是非常巨大的。
说完了限定房贷总额对于二手房的影响，我们不妨再来谈谈限定房贷总额对于新房市场的影响。不知道有没有有心人考虑过，传闻中80亿/月的房贷总额可能不仅限于二手房，还包括新房。
2017-2018年全国多个城市都曾经出现过新房贷款审批困难的情况，彼时开发商的日子过的极其艰难，一方面宏观经济层面进行着雷厉风行的去杠杆，房地产开发商的开发贷款申请困难，另一方面，销售端卖出去的房子也很难从银行回款。在一系列的财务压力之下，我们看到2018年的房地产行业云谲波诡，像万科这样的巨无霸喊出了“活下去”的口号，而华夏幸福这样的千亿房企则不得不转让20%的股份，傍上了中国平安这条大船。总之，房企对于财务非常敏感，回款速度就是生死时速。
分析到这里，想必大家对于限制房贷总额会产生什么影响已经有了深刻的认识了。这么一个不太起眼，甚至都没有引起太多人关注的政策变动，经过复杂的传导会不同程度地影响二手房和新房市场。
与此同时，书童的内心里又有一丝疑惑，我们都知道ZF并不是要掐死房地产。强大如美帝，房地产也是支柱产业，并且房地产业占GDP的比例比天朝还要高。天朝上国，运筹帷幄，深知稳定压倒一切，特别是在和金毛川大打出手的时候，不靠房地产作为兴奋剂也就算了，犯不着自断一臂啊。
因此，我们花了近1800字的篇幅分析了半天，结果发现所谓40亿限额
纯属谎言！赤裸裸的谎言！
ZF要的是楼市稳定，因此不想要楼市硬着陆。楼市不能硬着陆，所以限定80亿/月的房贷总额是个彻头彻尾的谎言~
作为常年关注宏观政策的人，书童深知一切流言蜚语都不是空穴来风。
房贷总额限制这么高深的东西，初中还没毕业的黄绿皮中介是无论如何都想不出来的，不要说中介，即便是银行客户经理小妹和信贷经理都想不出来。
正常来说，这样的消息能流传出来，总有那么个大腹便便、眼镜上泛着圈圈的人在ZF内部会议上提过那么一嘴，最后以讹传讹流传出来，可传出来之后就变了样，比如100亿/月经过二传手就变成了60亿，60亿再传一次就变成40亿。
不过出现“限制房贷总额”的传闻肯定不是好消息，可以很明确的说明，上面有Boss对于深圳的楼市调控有那么一丝丝的不满。
回到深圳二手房走势图，我们可以清晰地发现，2019年4月深圳二手房成交量高达7570套。数字有点扎眼，至少可以说创下2年半以来的新高了。ZF也不是傻子，统计数据摆在那，ZF内部有人觉得这样的成交量不利于楼市稳定是很自然的事情。
综上所述，可以推断出一个事实，“限制房贷总额”的事情真实存在，但总额必定超出80亿/月，具体是多少，书童也不知道，天威难测，咖啡不好喝，俺就不去揣度了，不妨留给时间去验证。
深圳收紧房贷政策做的相对还比较隐蔽，并没有对市场造成太多的影响，但是在更多的二线城市情况却大大不同。
比如合肥
来源：第一楼市
仅仅5月份，就有农业银行、合肥科技农村商业银行、杭州银行三家银行基本停止二手房贷款，还有中信、浦发、兴业、华夏、民生等多家股份制银行不同程度地上调了房贷利率。
又比如南京
来源：阳光城市频道
3、4月份，南京各大银行的房贷利率已经基本调整成基准上浮10%了，没成想最近南京房贷利率杀了一把回马枪，部分银行把房贷利率又上调成上浮15%。据南京当地媒体的报道，这次的上调是ZF统一部署，不出意外后续其他银行也会跟进。
类似的情况在成都、青岛、南宁等多个城市几乎同时出现了，书童认为无法再掩耳盗铃般地认定利率上调是偶发现象了，基本可以确定
利率上调系住建系统和银行系统地高层联合授意所致
如果说利率上调是ZF高层授意所致，那么总有个导火索使得上面坐不住了，才会出面干预吧。抽丝剥茧之后，我们发现利率上调的城市都有几个特点
1、春季土拍火热
2、小阳春暗流涌动
3、调控政策或明或暗在放松
4、地方ZF态度暧昧
可能不少人会觉得上面所列的几个特点有些抽象，其实要说的简单直白也非常容易
1、土拍频出地王
2、房价小幅上涨
3、人才入户、先买房再补社保等破限购方案层出不穷
4、地方ZF有意制造楼市火热的景象
你看看，前面4个写的挺含蓄，后面的4点一写，个个都是违背“房住不炒”大方针的大逆不道之举。
因此有时候倒不是书童不想写的言简意赅、通俗易懂，实在是写的明白死得快~
回到正题，虽然各地都想偷偷摸摸刺激刺激楼市，但由于中央依旧高举“房住不炒”的大旗，综合来看，2019年的楼市极大概率会是一个静淡市。
也许到了2019年末，我们来总结的时候会发现2019年全国楼市玩的是一个叫做
打地鼠
的游戏，即住建bu手里拿着尚方宝锤，看见有偷偷摸摸上涨的城市就一锤子砸下去。上半年涨的，年中出政策，下半年跌回去；下半年涨的，年尾出调控，明年初跌回去。
购房建议：
如果按照之前的预测，今年内各地房贷利率会逐步下降，那么对于房价相对稳定的城市，比如成都、武汉、长沙，适当等一等利率下行的步伐，未尝不是一种选项。
可是，依照5月份房贷又突然收紧的趋势，书童就建议那些因为结婚、换房等原因一定要在今年购房的朋友们注意了！如果目标购房城市的利率处在一年多以来的低点，那么一定要把握好年中6、7、8月的传统楼市淡季，多看房，遇到心仪的房子抓紧下手，以免利率上行带来的损失。
比如武汉，最近武汉的汇丰银行能拿到上浮15%优惠利率，不过要求的资质较高，但是相对于普遍上浮25%的高利率，值得有优质工作的朋友们试一试；又比如长沙，调控政策严厉程度堪比一线的城市，3月开始某四大银行也有上浮10%利率了，相比之前动辄上浮15%也算是下调了。
总之中国太大，各座城市由于调控政策不同，情况千差万别，想要在正确的时间点买房，一定要多关注楼市动态，其重要性丝毫不亚于你养家糊口的工作。一套房几个月涨跌几十万，可能是很多人十年的积蓄，早日明白这一点，非常重要。
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