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学位房只要买名校就万事大吉了?这些你得知道

王晓鹏 经纪人 发布时间:2019.06.13 06:44:19
浏览:15316

现在人们越来越重视教育,大部人都有名校情结,大家都知道我们国家入学采取的是户籍+学校所在片区居住就近入读的政策。


中国人口与教育资源特别是优质教育资源成反比,优质教育资源的匮乏导致大家选择性很小, 自从2015年二胎政策开放以来,深圳寥寥无几的名校成了香饽饽,想要入学没有关系就得买房,继而房价一路高升!


尤其是近几年学位缺口不断扩大,各区都出台了相关规定或提醒警告,对临时租房择校的行为进行严格的限制,靠租房就能入学也就难上加难了,当他们发现新政下租房还是难以上名校之后,学位房的需求仍然摆在市场,这将有可能进一步增加买房的需求并推涨房价。


未雨绸缪!学位房越早买越安心,积分越高,上学越容易。


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现在说说我所负责的片区——华强北,一个以电子闻名于世的地方,在这个庞大的电子市场下隐藏着一所中学两个校部:实验中学的初中部和中学部(省级),两所小学:荔园小学(省级)以及百花小学(市级)。


初次接触这个片区的很多家长会问到一个同样的问题,荔园+实验中学这个组合,学位空置的总价最低53平820万起,资金不是很充足或者不想降低生活质量,华强北片区百花小学+实验中学和荔园小学+红岭中学都很不错,比较纠结这两个学位组合该怎么选?

 

在这里说一下个人见解,希望能帮到你做出选择,大家也可以各抒己见,讨论下!


如果重点考虑小学为主的话,那肯定是荔园小学最好,它每年的升学率都很稳定,师资也很好,每年考入深外的人数也是属于第一阶梯,其次也有八大之一的红岭中学打底。


如果小学不想让小孩压力太大,那就可以买百花加实验。因为实验中学地段生是很占优势的,中学就可以拼一把。很多客户选择实验中学的一个原因,就是因为实验中学是低进高出,实行的是平行班模式,对地段生最公平。




在三价合一后,个人觉得:如果小学没有在这块读,只考虑中学学位的话,购置个小户型就足够了,初中三年就算租房也不算很久,如果从小学开始就在这边读起,在资金和还款能力没问题的情况下,购置个可以自住的还是很划算,后续接送小孩方便和省去租房烦恼。


三价合一后各自的优劣小户型:总价低,税费低。但不适合自住,纯属买个学位。


中大户型:具备自住条件,省去租房烦恼,基本离学校近。


⑴、小户型选择性很强,大多房屋用途是单身公寓会不会对学位有影响?


这是让每个家长比较纠结的问题,大家都知道房产的用途有很多:住宅,商业,商务公寓,单身公寓等等,性质不一样,用途也不一样。2015年3月1日正式施行、启用国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》之后,更加搞不懂了。





最简单的区分方式:


(一)单身公寓是属于住宅的一种,50或 70年产权。限购限贷需要名额,国土局过户备案都是显示住宅的。


(二)商务公寓是40--50年产权 少有70年的 不限购不限贷也不需要名额 。国土计税价也不一样。管理费水电费都是按商业计算。 


说说与标题相关的话题。 百花小学+实验中学VS荔园小学+红岭中学,纯住宅学位房怎么挑?


百花小学+实验中学,百花小学+实验中学的居家两房、三房大多集中在百花片区,华强北片区近市场,商住和办公的居多,居家稍差,资金充足更多会考虑买百花片区的;那想买个百花小学+实验中学小户型以后自住陪读怎么选择?毫无疑问!金茂礼都!


外观金光灿灿,远远就能认出来,同比周边的小户型,外观新旧程度也就让家长们知道楼龄较新点。



金茂礼都批地时间:2002年批地,入伙2004年,小区一共分为A/B两座,A座总层高27层 3梯14户,B座总层高32层,3梯16户,二楼是裙楼,三楼是管理处加空中花园。A座23楼以上有赠送两个平方的飘窗,B座28楼以上赠送两个平方以上的飘窗,同时B座28楼以上没有24平方的户型合并为48平方的一房一厅。作为百花小学+实验中学稀缺小户型楼盘,通燃气、带阳台,交通便捷,满足了最基本的需求,成交也是最为活跃的。因为房子的带有厨房和阳台,更加适合自住、商住,所以出租率很高,基本没有空挡期。不用担心房子租不掉。


附:2019年成交



热门户型:


①、36㎡单房,户型方正,通燃气,带阳台。也是主力户型,此户型目前15楼以上有笋盘出手,36平545万红本在手,满五唯一,学位空置。业主独家委托。



②、44-46㎡/一房一厅


客厅和卧室双阳台,舒适性很好。此户型目前有独家笋盘,580万红本在手,满五唯一,学位空置。





荔园南小学+红岭中学;荔园南小学+红岭中学住家楼盘,前有中泰燕南明庭,一房一厅到4房这个楼盘都能满足你,现有16年入伙的次新房,朗距创公馆1-2房平层,2-4房复式。


①、 中泰燕南名庭(燕南路88号)2003年批地,2005年入伙。共有A,B,C,D,E五栋,高层带电梯,1-3楼是沃尔玛超市,4楼是封闭的空中花园,相对此小区住家还是挺不错。5楼以上为住宅,D栋是三梯14户的复式格局,商住两用的比较多,租金回报率可观。其他栋基本都是业主自住,纯住宅性质,少有放盘,相对比荔园其他楼盘总价会高些。当年开盘时打着“城市钢琴师”宣传,现在外观也不难看出来钢琴键的风采。据说当时开盘就是被定义为豪宅的标准卖,很多客户觉得开发商有点夸大了,殊不知!在名校学位的带领下成为该片区的佼佼者。 


荔园南配搭红岭的小户型中除了朗距创公馆唯一一个房产证写纯住宅的楼盘,楼龄是众多楼盘里最新的一个,也是集空中花园,商业综合体为一体的楼盘(参考下统计到个别成交量)



热门户型


①、47-53㎡/一房一厅,复式结构,复式层高3.9米,在当时开盘的年代也是风靡一时,到目前为止,在整个华强北也是比较稀缺,实用面积大,空间灵活,大多是租给办公或商住的,租金回报率客观。53㎡此户型目前6楼以上有笋盘,50平复式500万,欠款260万,满两年,学位空置。



②、47㎡-53㎡平层。


47㎡主要分布在A座,朝向西或者北;目前在售47平515万,红本在手,学位三年级     



③、53㎡/一房一厅,主要分布在A座和C座,并且一层只有一户,少有放卖的,目前此户型只有C座有房在售,53平570万,欠款250万左右,满两年,学位空置。附:户型图、



④、76㎡/两房两厅,户型方正,双阳台设计,卧室均观景凸窗,生活情趣骤然升级,采光优越,空气流通无阻,此户型目前15楼以上有笋盘出售,76平740万,满五唯一,学位空置。



⑵、朗距创公馆,2011年批地,2016年入伙,位于深圳最繁华的商业核心地带华强北片区,紧靠城市的主要商业大道--深南大道,毗邻市委行政区与地王商业圈。连接地铁1号线科学馆站和2号线燕南站,交通便捷,配套完善。是朗钜集团重点打造的城市精品项目,朗钜云尚公馆因为其高端产品定位,优越的地理位置,一直深受业界关注。


三梯16户。48㎡-49㎡一房,59㎡-64㎡复式两房,77㎡复式三房和82㎡复式四房。16年的次新房,现在二手房源少有放卖,价钱合适很快就会被成交。


热门户型:


①、48㎡-49㎡/一房一厅/.两房一厅;户型方正,朝南向,目前25楼以上有笋盘,48平513万,评估价过户,只需要出契税。



②、63.56㎡/复式两房,层高5.8米。户型合理,双阳台设计,赠送面积将近20㎡。目前25楼以上有笋盘出售,693万,评估价过户,只需要出契税



②、77.68㎡/复式三房,层高6米。目前25楼以上有笋盘出售,售价815万。评估价过户,只需要出契税。



荔园西小学+红岭中学,这个学位组合航天立业华庭和富怡雅居少有放卖,重点聊一下玮鹏花园。玮鹏花园不仅是外观,环境,户型等,都深深吸引住人。一方面是华强北的住家小区比较少,花园小区更加少之更少,现在带大家详细深入的了解下玮鹏花园。花园小区,户型方正,1999年批地,2003年入伙,住家的理想选择,成熟的生活配套。不论是购物还是休闲都是相当的方便,附近各大银行林立,紧邻深圳中心书城,深圳科学馆,市总工会,购物也有沃尔玛,华润万家等大型商超,荔枝公园和体育馆也进在咫尺,步行到华强北商业街只需要5分钟,外面挨着深南大道,地铁科学馆站也就在家门口,交通十分方便,而且带有荔园小学和红岭中学学位,是华强北综合性和性价比最高的小区。


玮鹏花园共有7栋,分为三期,一期为1、2、3栋,二期4栋,三期5、6、7栋。一期又称为核电花园(核电的福利房),4栋为雍怡阁,5、6、7栋又称为时代都会。玮鹏花园是华强北为数不多的花园小区,时代都会二楼为空中花园,雍怡阁为单独一栋,没有花园!一期是3梯8户,其中1、3栋户型一样,1、4、5、8号房为76平两房,1、4南;2、3、6、7为105平三房,2、7朝北,3、6朝南。2栋是玮鹏花园唯一有小三房的,2、3、6、7号房和1、2栋一样,1、4、5、8为93平的两三房,朝向和两房一样!核电花园为统一装修,地板为木地板,颜色稍暗!其次阳台为砖砌阳台不是栏杆的,有点影响通风!        


时代都会是4梯10户,分别为A、B、C、D、E、F、G、H、I、J,其中A、B、C、D朝南,F、G、H、I朝北,E朝西,J朝东。A、D为101平三房,B、C为80平两房,F、I为81平两房,GH为78平的两房!         


雍怡阁以大户型为主,3梯6户  分别为A、B、C、D、E、F    其中   A、B为84平朝北两房,BCDEF为161~166平的朝南四房!



热门户型:


①、47㎡/一房一厅。目前有笋盘出售,47平490万,欠款90万,学位三年级



②、78㎡/ 两房两厅,目前15楼以上有笋盘出售,630万,红本满五唯一,学位空置



③、101㎡/三房两厅,可以说是南北通透,格局方正。目前有笋盘出售,层高不高,红本在手,学位空置850万,。



本人精耕百花华强北片区 涉及业务:二手房代理出租出售,学位出租出售,新房代理,二手房买卖,银行贷款,房产过户,临深购房,成交数据,最新笋盘,最新政策,市场分析。


附:最新在售房源整理。




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(本文作者:淘房会会员王晓鹏18617087656)



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学位 数据分析 百花 百花园二期 玮鹏花园一期 燕南路88号

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