撕开深圳最大泡沫，已有上千人被收割

今天，不设包袱，开门见山，直击泡沫！

这里就是全球最大会展中心带来的最大泡沫，泡沫的直接指标就是深圳会展湾的南岸、中港的价格。已经有上千人被收割，但浑然不知。还有人在前赴后继中，可悲可叹！

为什么说这里是全球最大泡沫地呢，主要是基于以下两大原因。

首先，全球最大会展中心带来的巨大泡沫

深圳新建的国际会展中心，位于福永与沙井临海区域（大湾区核心），正如火如荼建设中。新国际会展中心建成后将成为全球最大会展中心，将是大湾区的第一大国际客厅。

新会展中心由招商蛇口和华侨城于2016年8月29日竞拍所得，共同开发运营，项目由11块地组成，总占地达148万m²，总价310亿元（不是央企是不会拿如此巨款拍地的），不但是当时的中国总价地王，而且至目前也仍然是中国的总价地王。项目将建成全球最大的会展综合体，取名为会展湾，总建筑面积超过300万㎡。其中会展展馆相关面积约156万㎡（展厅50万㎡、辅助面积51万㎡、地下车库55万㎡）、会展综合配套约154万㎡（酒店25万㎡、办公26.2万㎡、商业32万㎡、公寓69.7万㎡），集合产业展馆、产业总部、国际酒店群、精品公寓、生态公园、交通枢纽等复合功能物业群。依托全球最大会展中心将规划建设约2平方公里的会展新城，会展湾为启动区。

纵观粤港澳大湾区，会展竞争十分激烈，南有香港国际会展中心（曾是亚洲第二大会展中心），北有广州国际会展中心。广州国际会展中心（琶洲展览馆）总建面为110万㎡，展厅面积为33.8万㎡，于2002年开始启用，是目前全球第二大、亚洲第一大会展中心。广州国际会展中心四期也在规划建设中，建成后展厅总面积也达50万㎡，将与深圳新国际会展中心，并列为全球最大会展中心。

广州国际会展中心开业 17年了，周围主要还是野草。

深圳、广州兄弟俩都在同一个城市群，两大全球最大会展中心，都在大湾区这个山头下发展，一山不容二虎，必有一伤。深圳在国际会展条件、交通条件都要弱于广州。广州有中国进出口商品交易会（广交会），已经有62年的历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全的综合性国际贸易盛会，被誉为“中国第一展”。深圳最大的展会是高交会、文博会，规模与影响力，无法与广交会相比。深圳新会展中心，不但增加大湾区会展内耗，而且难以超越广州会展一哥地位。

国家把目前最红的展会——中国国际进口博览会给了上海，建了座国家会展中心，总建面147万㎡（其中室内展厅40万㎡，室外展场10万㎡），也号称全球最大的会展中心综合体。上海的国家会展中心的位置与深圳新会展中心类似，都位于西郊，也临近机场。上海国家会展中心附近还有虹桥高铁站，深圳机场高铁站还没有开建。

上海国家会展中心周围也没有高楼大厦

从目前局势来看，深圳的会展条件、会展资源明显不如广州、上海。深圳有全球最大的会展建筑，如何在展会内容上首先超越国内的广州、上海就是第一大难题！深圳新会展中心计划于今年9月份开馆营业，必定是一条坎坷的未来路。

广州琶洲的国际会展中心，为全球第二大，运营17年了，除了对酒店业有很大的拉动外，并没有形成一座以会展为主体的产业新城。全球最大的德国汉诺威展览中心，主要是依托汉诺威及德国强大的制造业形成的，也没有形成所谓的“会展新城”。这些巨型会展中心与城市中心的会展中心不一样（譬如香港会展中心、上海展览馆、深圳CBD会展中心属于城市中心型会展中心），都位于郊区，地段偏僻，不是市民常去的地方，并没有成为商务中心、商业中心。

德国汉诺威展览中心已经开业72年历史了，周围还是没有成为现代化城市中心。

会展中心是平台，是短期的展示交流，可以促进其他产业发展，会带来流动性消费，可以提升城市影响力，类似于飞机场、火车站，带来的都是“过客”，但不能像金融、科技那样形成自生力强的产业，不会聚集长期稳定性的人流，不会衍生出对置业投资的强劲需求。

新会展中心附近房价对比

会展湾一期商品房部分，会展湾南岸、中港，都是商务公寓+写字楼，均对外销售。南岸商务公寓均价为50000元/㎡、中港商务公寓的均价为46000元/㎡。南岸、中港已经临近东莞，均价高过区域内住宅价格。若非深圳湾一号这样的顶级公寓，商务公寓价格及写字楼价格一般都是低于片区住宅价格。因为傍着全球最大会展中心（建设中）、海洋新城（规划中）两棵大树，南岸、中港透支未来利好，充满泡沫，竟然高过住宅价格。

新会展中心附近房价对比地图

再看下公寓升值能力。可以参考下深圳CBD会展中心附近的商务公寓。

深圳最中心最核心的公寓——福田CBD核心的金中环酒店公寓（准确的说是商务公寓），近邻深圳目前最大的单体建筑会展中心。金中环公寓产权50年，首付5成，主力户型为30-110平的单房、一房一厅、二房、三房等，2005年底开盘（当时全市全市均价才7000多），在深圳房价第一次飞涨前上市，开盘均价17000（当时第一热点福田中心是深圳房价至高点）,至2019年，金中环作为深圳CBD的早期项目，经历了深圳CBD的黄金成长期（那时南山是偏僻的区），周围从一片空地到逐渐建成深圳最多顶配资源（一流写字楼、五星级酒店、购物中心、地铁、高铁等）聚集区，享受到了深圳中心的最大红利。过去13年，深圳房价还经历2007、2010、2016三波飞涨洪峰，深圳均价目前约54000，13年年均涨幅约52%。目前2019年金中环公寓的二手房价约45000元/平，13年年均涨幅约13%，约为住宅的四分之一。剔除房贷成本、CPI上涨因素，真实年均涨幅约5%。而金中环公寓应该是过去十多年深圳公寓升值最快的，因为位置最佳、户型经典、品质极高、经历了多次房价飞涨。

再看下深圳中心的另一个商务公寓——大中华IFC总裁公寓（大中华国际金融中心），位于深南大道第一排，有国际五星级酒店希尔顿进驻的综合体，产权50年，首付5成，主力户型为55-79-131平一房、二房、三房，全屋德系豪装，2009年开盘均价40000元/平（当时最贵的公寓）。10年过去了，目前二手房均价约48600，平均每年涨幅约2%，算上房贷银行利息，是亏本的。

目前都公认2017年后楼市进入白银时代，房价暴涨的概率将大大减少。因此2017年后，公寓升值能力不会有超过金中环的，预计公寓价格未来平均年度涨幅在8%以内，剔除房贷成本、CPI因素，真正升值会在3%以内。公寓是真正的“不动产”（价格不大动）。你还敢买公寓吗？

买房千万条，升值第一条！10多年前公寓供应少、价格便宜，升值都十分缓慢，甚至不涨。现在公寓海量供应，而且加强了调控管理，价格更难涨。买了公寓就是被割韭菜，当然钱多的无所谓！

根据规划，会展湾共有公寓69.7万㎡，这应该是深圳公寓最多的项目。公寓本来升值缓慢，再加后续海量供应，升值更慢，转手更难，将来出租都是个问题。

其次，海洋新城带来的巨大泡沫

向海图强，举国共识。深圳正在规划建设海洋中心城市，作为深圳唯一的海洋新城，备受瞩目。海洋新城紧邻会展湾，占地7.44平分公里，重点发展未来海洋产业，打造国际交往中枢，被誉为继前海之后的又一湾区中心。

看规划图，理想丰满，美美的！海洋新城确实是深圳唯一进海的新城，有多个小海湾伸进了城市中，还有海岛城市！

但现实骨感！海洋新城在沿江高速的西侧，现在还是一片汪洋大海！现在还没开始填海，把海填成陆地估计还要5-10年（前海就是见证）。

新城附近的公寓高过沙井老城地铁口住宅，太不正常了，就是新城规划、建设带来的巨大泡沫。