PART1
公寓的“嗨点”
近年深圳人普遍感觉，商务公寓巨多。为什么深圳会有这么多商务公寓呢？主要是三方面原因。
其一，土地性质决定了商务公寓
深圳是我国第一个经济特区，经济是立市之本。土地是财富之母，如何规划利用城市的土地，是决定城市经济产值的基石。工业、商业、办公等工商类土地，是生产资料，可以持续为城市创造价值。住宅是生活资料，主要功能是居家生活用，不能为城市高效创造价值。因而深圳的工商用地比例极高，居住用地比例极低。
在深圳土地规划中，一般大型产业用地、商业用地、办公用地及综合用地项目中，规划了一定的商务公寓，以解决工商项目中的居住问题。现在大家看到很多综合体中基本都有商务公寓。商务公寓不属于住宅，规划建设商务公寓不需要配建幼儿园、学校等生活配套。因而商务公寓也是城市规划者为了完善街区功能的“最佳配角”。
其二，市场变化超过计划
深圳各个区域的土地规划，工商用地比例普遍较高。在现实的房地产开发、销售、运营中，住宅更容易销售、更好管理，商业、办公楼更难销售、更难经营管理。正如大家看到的，深圳的MALL越来越多、办公楼越来越多，但普遍人气不旺，背后是艰难经营、回款缓慢。因而很多项目把商业、办公楼改成了商务公寓，增加居住功能，以提升物业价值。这是开发商不得不建公寓的真实原因。
其三，住宅限购让公寓嗨起
深圳商务公寓大量兴建，是从住宅限购之后开始的。2010年9月30日，深圳发布了“深府办〔2010〕82号”文件:贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,住宅开始限购。
在2010年之前，商务公寓比较稀缺、品质高，商务公寓的价格比住宅要贵。当时很多项目更愿意建商务公寓。早期深南大道沿线很多商务公寓就是这么产生的。
2010年住宅开始限购之后，商务公寓不限购，满足了很多置业投资者的需求，成为市场“热门”产品。
商务公寓供应连年“井喷”
粗略估算，深圳商务公寓累计已经卖出了10万套以上，总建面超过1000万㎡。2020年全市共批准预售商品住宅建筑面积507.13万㎡，5.15万套；批售商务公寓150.19万㎡，2.55万套。按面积计，商务公寓约为住宅的30%；按套数计，商务公寓约为住宅的50%。
从2020年深圳各区批售的商品房看，宝安区的商务公寓供应量最多，高达34.4万㎡，成为商务公寓供应最大的区。商务公寓公园第二多的是龙岗区，为22.7万㎡。
最为严峻的是罗湖、福田，住宅常年供应稀少，商务公寓成为绝对主角。2020年罗湖住宅供应只有0.3万㎡，商务公寓则高达17.9万㎡，公寓是住宅的倍60倍；福田住宅供应只有2.8万㎡，商务公寓则高达20.5万㎡，公寓是住宅的7倍多。
公寓“热”的主要原因
不限购：深圳住宅稀缺，但住宅限购；大部分人一致看好深圳的房产价值，不限购的商务公寓，成为很多没有住宅名额的人的置业投资选择。
不限贷：商务公寓既不限购，也不限贷。不管你买多少套，都可以首付5成，贷款5成，具有一定的金融杠杆价值。
多功能：商务公寓是“全能”产品，商住皆宜，居家、办公都可以，可以满足用户的多样需求。商务公寓的功能，可谓比单纯的住宅、写字楼“强大”。
保值增值：商务公寓虽然没有住宅升值快，但依然能升值，还可以出租。优质公寓比持有现金、银行理财产品要强很多。因而商务公寓也满足了很多人的投资需求。
由于商务公寓这四大突出优势，导致近年商务公寓越来越多。但商务公寓毕竟不是生活必需品，供应多了就会抑制其价值。因而2020年7月30日，深圳出台文件，将不再批建新的商务公寓；规划中的商务公寓转为可售型人才住房。从此，商务公寓逐渐成为“绝版”。长期看，商务公寓会越来越少，越来越稀缺。
但是目前商务公寓存量较大，想要加快销售去库存，政府主管部门还是需要更强力的创新举措。
PART2
公寓的“痛点”
深圳商务公寓经过近十年的市场洗涤，从充满诱惑，成为市场“嗨点”，但也成为市场的“痛点”。有的公寓业主，为转手，不得不低价出手；有的公寓业主，舍不得“割肉”，不得不长期持有。e天剑经与中介、公寓业主的交流，总结出公寓的主要痛点如下：
1、土地年限
商务公寓大部分土地年限是40年或50年，比住宅少了20-30年。虽然物权法有规定，房屋土地年限到期后，可以自动续期，但有些消费者还是比较在意。
2、首付
商务公寓的首付是5成，比首套住宅高出2成，比第二套住宅低2-3成。首付处于中间水平，对首次置业者来说，首付稍高。
3、贷款年限
商务公寓贷款年限最长是10年，比住宅少了20年，对部分置业者还款月供压力较大。
4、贷款利率
商务公寓的按揭贷款年利率是基准利率加60个基点，即5.25，比首套住宅高30个基点，与购买第二套住宅贷款利率持平。
5、使用成本
商务公寓的水电费、物业费是按商用物业价格计算，比住宅贵。
6、限售5年
深圳住宅限售3年，而商务公寓限售高达5年，比住宅还多了2年。
因为这六大“痛点”，所以商务公寓的升值、转让、出租不如住宅。政府主管部门也看到了商务公寓的“痛点”，有试图解决的迹象，或许迎来转机。
PART3
公寓的“拐点”
从来没有一座城市的商务公寓有深圳这么重要。深圳住宅“短缺”，商务公寓成为住宅的主要替代品，为很多人解决了居住需求，一定程度上缓解了住宅“供不应求”的矛盾。商务公寓从楼市“配角”，成长为楼市“主角”之一。
政府主管部门也看到了商务公寓对深圳十分重要，所以正为商务公寓逐渐“松绑”。从去年的停止批建商务公寓，到近日的允许商务公寓配建燃气管道等，商务公寓的价值正逐渐提升，让消费者看到了新希望。
但e天剑认为，目前商务公寓“松绑”力度还不够，需要进一步解放思想，发挥深圳先行先试的探索精神，应该进一步释放商务公寓的价值，为商务公寓“赋能”，让商务公寓真正迎来“拐点”。
为商务公寓“赋能”的十大建议
1、降低首付
建议把商务公寓的首付从5成，降到3成，与首套住宅齐平。降低商务公寓首付门槛，可以满足更多刚需置业者需求。
2、延长贷款年限
住宅的贷款年限是30年，将近是居住用地使用年限的一半。建议把商务公寓的贷款年限延长到10-20年。
3、降低贷款利率
现在商务公寓的贷款利率，比首套住宅高30个基点。建议商务公寓贷款利率与首套住宅齐平。
4、降低使用成本
商务公寓的水费、电费，按民用水电价格计价，为居住者降低负担。
5、减少限售年限
现在住宅限售只有3年，商务公寓更难转让，限售却要5年，太不合理。建议商务公寓限售年限降到3年。
6、减少交易税费
商务公寓转让的税费偏高，建议商务公寓的转让的税费，向住宅看齐。首先要大幅度降低“土地增值税”。商务公寓是以住为主，不是经营性的工商用途，高额征收“土地增值税”极不合理。
7、可落户
住宅可以落户，居住用的商务公寓却不能落户。深圳户籍人口本就偏少，全市应该允许商务公寓落户。在自己的商品房上落户合情合理，也符合降低落户门槛的趋势。
8、允许境外人购买
现在港澳台同胞、外国人在深圳可以购买住宅，但不能买商务公寓，太荒唐！建议允许境外人士购买商务公寓，让商务公寓更有国际化的活力。
9、商务公寓续期参考住宅
商务公寓的土地使用年限比住宅短，建议到期后的处理方式，参考住宅。
让城市存量空间发挥更大价值，商务公寓是各类房产中最容易开展的。深圳已经不再批建商务公寓，规划中的商务公寓将转为可售型人才住房。也就是说今后新建的商务公寓就是住宅。让现在及过去的商务公寓“住宅化”，与住宅“同权”，是解决历史遗留问题。
年前中央经济工作会议曾提出，住房问题关系民生福祉，要解决好大城市的住房突出问题。对深圳来说，商务公寓是解决住宅供应不足的重要补充。商务公寓全面“住宅化”，不但可以缓解深圳住宅供应压力，而且还可以解决十多万户公寓业主的痛点。
商务公寓已经成为全国各大城市共同的“痛点”，若深圳率先盘活了商务公寓，将可以为全国贡献“深圳方案”，彰显中国先行示范区的“引领”价值。
粤公网安备 44030402000760号
