【内容摘要】2019年上半年，在粤港澳大湾区规划出台、房贷利率下调多重利好的叠加之下，压抑了两三年之久的刚需陆续释放，深圳楼市自2019年3月开启阶段性“阳春之旅”，3月-4月-5月-6月依次成交3088套、2704套、4605套、3506套新房住宅，助力2019年上半年合计成交17681套新房住宅，同比增加38.1%，这是继2016年10月深八条颁布以来上半年深圳楼市的成交新高！
上半年深圳共批准预售住宅1841689平方米，同比增加55.1%……
上半年深圳共成交新房1720454平方米，同比增加33.5%……
上半年深圳新房市场供求比为1： 0.93，供应略大于需求……
上半年深圳共成交二手商品房2984904平方米，同比减少6.9%……
上半年深圳二手住宅的挂牌均价为62906元/平方米，同比下跌0.3%……
上半年深圳住宅租金为103元/平方米/月，同比上涨27.2%……
上半年深圳一手商业成交405297平方米，同比增加47.2%……
上半年深圳一手写字楼成交313926平方米，同比增加1.7%…
第一部分：住宅市场
一、新房市场
1、2019年上半年新房供应分析
2018年深圳楼市格局发生转变，市场进入调整期，区域分化明显， 2019年上半年深圳新房市场受刚需进场、房贷利率下调、大湾区规划落地等因素影响，市场情绪相对积极，开发商推盘积极性也随之增加，2019年上半年呈现“小阳春”态势。住宅的供应量和成交量均显著增加。深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳住宅预售面积1841689平方米，同比增加55.1%，预售套数19292套，同比增加66.1%。上半年预售的项目有普通住宅、中端物业和豪宅产品，其中中低端产品仍是市场供给的主力。
各行政区方面，罗湖区2019年上半年无住宅项目预售。
福田区石厦花园一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积10695平方米，同比减少79.7%，预售住宅套数141套，同比减少36.5%。
南山区5个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积315515平方米，同比增加70.6%，预售住宅套数2575套，同比增加121.8%，其中天鹅湖花园三期预售量135895.3平方米/1110套，是南山区住宅预售量最大的楼盘。
盐田区一期御景佳园一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积78306平方米，预售住宅套数859套。
宝安区7个楼盘取得住宅预售许可证，预售住宅面积549787平方米，同比减少18.0%，预售住宅套数6221套，同比减少14.2%。其中新锦安海纳公馆预售量180264.11平方米/1889套；观禧花园预售量112725.26平方米/1680套；中森公园华府预售量91932.73平方米/1005套，是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘。
龙岗区15个楼盘取得住宅预售许可证，预售住宅面积887387平方米，同比增加223.2%，预售住宅套数9496套，同比增加222.9%。其中君胜熙珑山花园预售量206123.45平方米/2110套；桑泰龙樾府预售量112281.3平方米/1411套；和成嘉业名园预售量65586.72平方米/884套，是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。
附1：2019年上半年取得预售证的住宅项目
2、2019年上半年新房成交分析
2019年上半年受5月1日启用新版征信传言影响，银行按揭利率上浮比例的下调，减轻了购房者按揭压力，消化了积累的需求，亦透支后市需求，购房群体恐慌入市，提前释放了下半年的成交量，于上半年集中爆发； 2019年上半年楼市“小阳春”的主要因素。行情恐难在下半年持续，主要原因一方面受近期中美贸易战波及，宏观经济下行波动压力较大，加剧了楼市投资的不明朗性，二是前期征信谣言的辟谣，依靠制造市场焦虑情绪的营销手段不具有持续性，导致提前释放的需求开始退潮，市场逐步回归理性。因而深圳楼市成交量将难以保持现阶段的高位，成交量将在下半年或呈现震荡下行的态势。
深圳房地产信息网数据中心统计：2019年上半年深圳全市共成交17681套新房住宅，同比增加31.8%；刚需和改善型需求托起了2019年的深圳楼市。
2.1 成交量分析
2019年上半年深圳楼市供给活跃，新增供应19292套新房住宅。2019年6月24日，深圳出让5块宅地，30家房企成80组参加竞拍，拍地过程历经300多轮的角逐，其中备受关注的龙华民治住宅可售楼面价达6.7万/平。2019年上半年深圳楼市成交量小幅放大，房价平稳，市场呈现价稳量增，前景向好的局面。
数据显示：上半年农历新年过后各种因素加上供给释放遇上需求释放，节后成交量频频走高。2019年上半年深圳楼市成绩单表现优异，合计成交17681套新房住宅，同比2018年上半年（12804套）增加38.1%；成交面积1720454平方米，同比增加33.5%。2019年上半年新房住宅成交量创近3年以来的新高。
2019年上半年南山区成交1410套新房住宅，同比增加93.7%；成交面积166846平方米，同比增加41.1%。华润城、半岛城邦四期、香山美墅、宝能城等是南山区的主力成交楼盘。
万科星城、华强城、天汇城、勤诚达正大城等是宝安区的成交主力，2019年上半年宝安区成交8801套新房住宅，同比增加95.1%；成交面积851143平方米，同比增加97.2%。
龙岗区2019年上半年成交6066套新房住宅，同比减少12.7%；成交面积553437平方米，同比减少14.0%，大族云峰、凤凰公馆、奥园翡翠东湾、麓园等是龙岗区的成交主力。
附：2019年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图
附一：2019年上半年新房成交主要数据
2.2 热点片区分析
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年以下十个片区表现活跃，分别为：光明、坪山、沙井、福永、蛇口、新安、横岗、龙岗中心城。这些片区均为成交量的主要贡献者。
光明片区
光明是未来地铁快线布局最密集的地区，包括三条线路：6号线、13号线、18号线，全线通车以后除了将覆盖深圳各区，还将连通东莞，以后光明区来往深莞两地将更加便捷。同时，它还位于广深科技创新走廊的重要节点及粤港澳大湾区核心区域，发展空间巨大。2019年上半年光明片区成交面积259826平方米，同比增加1189.0%；成交套数2645套，同比增加1190.2%；成交金额1165269万元，同比增加1260.5%；成交均价44900元/平方米，同比上涨5.6%。
坪山片区
坪山片区定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。随着坪山成立行政区，面对粤港澳大湾区、广深科技创新走廊、深圳东进等一系列历史性战略机遇，2019年上半年坪山片区共成交190487平方米，同比增加84.4%；成交套数2188套，同比增加94.3%；备案金额667796万元，同比增加79.3%；备案均价35000元/平方米，同比下跌2.8%。
沙井片区
沙井片区是未来宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。未来沙井将有包括穗深莞城际、地铁12、6号线等6条轨道交通和外环高速、城市干线、快速路相继建设规划，片区楼市未来发展空间巨大。2019年上半年沙井片区共成交面积235515平方米，同比增加779.6%；成交套数2380套，同比增加741.0%；成交金额1025348万元，同比增加795.1%；成交均价44000元/平方米，同比上涨2.3%。
福永片区
福永坐拥深圳机场的核心区域，整个产业结构将得到升级。除了已开通的11号地铁线路，未来福永还规划有20号线、12号线、107号线、港深机场快线、穗莞深城际轨道交通等。在大空港建设、轨道交通建设、全球国际会展中心以及城市更新建设三管齐下，福永未来可期。2019年上半年福永片区成交面积100394平方米，同比增加228.2%；成交套数1060套，同比增加206.4%；成交金额464396万元，同比增加277.4%；成交均价46000元/平方米，同比上涨15.0%。
蛇口片区
蛇口片区有独特优越的湾区地理位置,加上丰富的配套资源,涵括了邮轮母港、高端商业区和渔人码头205亿打造滨海商业综合体项目，在各类规划利好下蛇口华丽转身，是深圳顶豪片区之一，片区内楼盘高端。2019年上半年片区内共计3个项目成交47155平方米，同比增加88.5%；成交套数440套，同比增加289.4%；备案金额516677万元，同比增加75.8%；备案均价下跌6.0%，为110000元/平方米。
新安片区
新安片区重新定位以商业服务、公共服务、居住生活为主，正打造一个醇熟的高尚宜居区域。2019年上半年新安片区成交面积27417平方米，同比增加15.1%；成交套数321套，同比增加22.1%；成交金额198843万元，同比增加11.0%；成交均价72500元/平方米，同比下跌3.6%。
横岗片区
横岗片区以打造集产城融合、产学研于一体的高端智能制造业、现代服务业和居住生活为主的城市综合功能区，成为龙岗4+N重点片区的重要组成部分。2019年上半年横岗片区共成交面积47789平方米，同比增加67.4%，成交套数500套，同比增加56.3%；备案金额204056万元，同比增加75.5%；备案均价42700元/平方米，同比上涨4.8%。
龙岗中心城
深圳目前东进战略有序推进，龙岗中心城位于粤港澳大湾的腹地。片区内以刚需盘为主，是全市成交量的主要贡献区域。2019年上半年共成交147254平方米，同比减少35.1%；成交套数1576套，同比减少33.0%；备案金额603086万元，同比减少38.6%；备案均价下跌4.7%，为41000元/平方米。
布吉片区
布吉片区整体房价比市区低，生活气息浓厚、居住人口密集、近市区交通方便。成为多数刚需的首选。2019年上半年布吉片区成交38011平方米，同比减少48.2%；成交套数449套，同比减少51.4%；备案金额191846万元，同比减少48.5%；备案均价同比持平，为51000元/平方米。
龙华片区
龙华楼市近年来较受关注，众多学校入驻深圳高级中学北校区、深圳外国语龙华学校、深圳实验学校等学区入驻红山、梅林关、上塘片区。2019年上半年龙华片区共成交110287平方米，同比减少93.3%，成交1192套，同比减少29.2%；成交金额675592万元，同比减少25.1%；成交均价同比上涨10.9%，为61000元/平方米。
2.3 2019年上半年深圳新房供求比
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳住宅预售面积为1731452平方米，销售面积为1720454平方米，供应略大于需求，供求比为1：0.93。现阶段深圳楼市已回归理性，上半年楼市新增供应有所活跃，各行政区供应需求表现不一。其中，龙岗、南山、盐田三区供大于求，龙岗区供求比为1：0.65；南山区供求比为1：0.53；盐田区供求比为1：0.7。福田、宝安两区供小于求，福田区供求比为1：6.81；宝安区供求比为1：1.55。罗湖区2019年上半年没有新增供应。
2.4 2019年1-6月深圳新房成交量走势分析
上半年受个人征信传言影响，房贷利率的下调，缓解了购房资金压力，导致购房者在上半年跑步入市，提前释放了下半年的成交量成交量。
除农历春节的2月份受假期效应影响成交量1279套/127516㎡，其余月份成交量约在2000-4000套上下波动，其中5月成交4605套/441893㎡创近年来的单月成交新高。
3、2019年上半年深圳楼盘成交龙虎榜
3.1 2019年上半年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10
深圳房地产信息网数据中心监测，万科星城以200958平方米/2057套取得了上半年全市楼盘成交量冠军，市场参考价44000元/平方米；华强城位居亚军，上半年成交100394平方米/1060套，市场参考价46000元/平方米；天汇城位居季军，上半年成交84682平方米/892套，市场参考价45000元/平方米。
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3.2 2019年上半年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10
深圳房地产信息网数据中心监测，万科星城以873245万元取得了上半年全市楼盘成交金额冠军；华强城以464396万元位居亚军；万科瑧山府以453298万元位居季军。
3.3 2019年上半年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10
深圳房地产信息网数据中心监测，万科地产上半年共销售344669平方米/3260套，取得了上半年全市开发商成交量冠军；华侨城地产以179022平方米/710套位居亚军；佳兆业地产以119746平方米/2053套位居季军。
3.4 2019年上半年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10
深圳房地产信息网数据中心监测，万科地产上半年共销售1875609万元，取得了上半年全市开发商成交金额冠军；华侨城地产以1481973万元位居亚军；华润置地以1161845万元位居季军。
二、二手房市场
1、2019年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2019年上半年深圳二手楼市挂牌均价同比涨跌各异，全市挂牌均价为62906元/平方米，同比下跌0.3%。全市六区均价涨跌各异，南山区挂牌均价91437元/平方米，同比上涨13.9%，为全市涨幅最高的区域，福田区挂牌均价79944元/平方米，同比上涨11.4%，宝安区挂牌均价53098元/平方米，同比下跌8. 1%，罗湖区挂牌均价56705元/平方米，同比上涨2.6%，龙岗区挂牌均价41924元/平方米，同比下跌2.8%；盐田区因成交量较少，挂牌均价受放盘房源影响较大，2019年上半年挂牌均价为50228元/平方米，同比上涨4.6%。。
2、2019年上半年深圳各行政区二手房成交分析
在新房市场限价政策的影响下，二手房报价趋稳或略降，在上半年新房市场小阳春的环境下，二手楼市成交量也逐步放大，上半年合计成交34438套二手房，不过仍低于2018年同期的38113套，同比减少9.6%，成交面积2984904平方米，同比减少6.9%。
成交量较大的区域是龙岗、福田和宝安三区，龙岗区成交8133套二手房，同比减少6.6%，成交面积808789平方米，同比增加11.8%；福田区成交6772套二手房，同比减少16.8%，成交面积562267平方米，同比减少13.6%；宝安区成交7434套二手房，同比减少3.0%，成交面积637870平方米，同比减少4.9%。
【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】
3、2019年1-6月深圳二手房量价走势分析
受此前新版征信“五一”后将上线传言、首套房贷利率普遍下调、粤港澳大湾区规划等影响，上半年二手房成交量明显提升，有部分购房者恐慌入市，月度成交量在4000-8000套之间徘徊，4月，深圳二手房成交量重回8000套，创近16个月的新高，5月依旧保持在8000套以上的高位盘旋。
4、2019年上半年深圳住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2019年上半年深圳的住宅租金为103元/平方米/月，同比上涨27.2%。各行政区方面，除龙岗区住宅租金同比下跌3.6%，为53元/平方米/月，，其它五区全线上涨，宝安区住宅租金同比上涨18.5%，达77元/平方米/月，南山区住宅租金111元/平方米/月，同比上涨9.9%，福田区住宅租金108元/平方米/月，同比上涨13.7%，罗湖区住宅租金水平同比上涨27.3%，为98元/平方米/月，盐田区出租房源挂牌量较少，租金水平受个盘影响较大，为51元/平方米/月，同比上涨2.0%。
附、2019年1-6月深圳各行政区租金走势
三、2019年上半年新房二手房成交量比较
1、新房二手房成交量比较
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳二手房成交量约是新房的1.7倍。各行政区方面，罗湖福田南山三区二手房成交占据主导地位，其中罗湖区二手房成交面积是新房的18.8倍；福田区二手房成交面积是新房的7.7倍；南山区二手房成交面积是新房的3倍。盐田龙岗两区二手房成交略优于新房，盐田区二手房成交面积是新房的1.3倍；龙岗区二手房成交面积是新房的1.5倍。宝安区新房优于二手房。
第二部分：商业市场
1、商业新增预售分析
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳预售商业面积519076平方米，同比增加95.1%，预售商业套数7290套，同比增加177.5%。
各行政区方面，福田区预售量26335平方米/326套；南山区预售量90932.81平方米/416套；宝安区预售量186503平方米/2898套；龙岗区预售量212380平方米/3617套；盐田区预售量2926平方米/33套。
个盘方面，位于宝安区的会展湾中港广场预售量为59874平方米/1273套，位于南山区的瑞府预售量为49950平方米/146套，位于龙岗区的启迪协信科技园预售量为41411平方米/714套，位于龙华区的观禧花园预售量为38373平方米/1053套，是全市商业预售量较大的几个楼盘。
附：2019年上半年取得预售证的商业项目
2、一手商业成交分析
深圳房地产信息网数据中心统计：2019年上半年深圳一手商业成交火爆，区位良好的成熟商业物业依然是投资热门。成交面积405297平方米，同比减少47.2%，成交套数6080套，同比增加49.6%。
个盘方面，位于宝安区的会展湾南岸是2019年上半年深圳商业地产的佼佼者，成交77521平方米/1665套，市场参考价49000元/平方米，位于南山区的华润深圳湾瑞府成交37859平方米/107套，居于第二位，市场参考价158000元/平方米，位于蛇口的招商太子湾商务广场成交33185平方米/108套，居于第三位，市场参考价100000元/平方米，此外，华侨城大厦、京基·御景峯、远洋新天地等也有良好的表现。
附1：2019年1-6月深圳各行政区一手商业成交量走势图
附2：2019年上半年深圳商业龙虎榜TOP10
3、二手商业成交分析
2019年上半年，新的商业物业大批量入市，而二手商业物业多集中在老片区，成交量随之萎缩。深圳房地产信息网数据中心统计：2019年上半年深圳二手商业成交面积138467平方米，同比减少28.1%，成交套数1907套，同比减少38.2%。
第三部分：写字楼市场
1、写字楼新增预售分析
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳市写字楼预售面积304575平方米，同比增加54.5%，预售套数1613套，同比减少32.7%。各行政区方面，南山区预售量29406平方米/108套，宝安区预售量246586平方米/1134套，龙岗区预售量28584平方米/371套。位于宝安区的会展湾中港广场预售量79856平方米/280套，是上半年个盘预售量最大的楼盘。
附：2019年上半年取得预售证的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳市一手写字楼成交面积313926平方米，同比增加1.7%，成交套数2706套，同比增加53.9%。
个盘方面，位于南山区的华侨城大厦成交111569平方米/385套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价80000元/平方米，位于南山区的瑧湾汇成交27571平方米/361套，居于第二位，市场参考价110000元/平方米，位于龙岗区的佳兆业城市广场成交27060平方米/462套，居于第三位，市场参考价48000元/平方米。此外，万科广场、龙光玖钻、华润前海大厦、招商中环等均有不错的表现。
附1：2019年1-6月深圳各行政区一手写字楼量价走势图
附2：2019年上半年深圳写字楼龙虎榜TOP10
3、二手写字楼成交分析
2019年上半年深圳二手写字楼表现平淡，深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳二手写字楼成交面积63752平方米，同比增加6.0%，成交套602套，同比增加14.7%。
第四部分：土地市场
近年来随着深圳土地资源的日益紧缺，深圳可供出让的增量土地不断减少。深圳房地产信息网数据中心监测，2019年上半年深圳全市仅成交6块宗地，其中1块商业服务业用地、5块居住用地。
1块商业服务业用地位于坪山新区，合计用地面积24614平方米，同比减少33.2%，合计建筑面积196900平方米，同比减少21.4%，合计成交金额23.34亿元，同比减少13.4%，楼面地价11854元/平方米，同比上涨10.2%。
5块居住用地分别位于坪山、宝安、龙华、光明，合计用地面积170273平方米，合计建筑面积689680平方米，合计成交金额223.84亿元，折合楼面地价32456元/平方米。
点评：2019年上半年深圳出让5块居住用地，总量是近年来规模最大的土地供应，5宗居住用地均采用“单限双竞” 挂牌方式出让。提供约70万平方米的住宅；其中，人才房配建面积占比由初始的13.55%增至22.99%，净增65100平方米至252040平方米。下半年，按照深圳市政府的部署，还将分批供应住宅用地，稳定市场预期。
附一：2019年上半年成交地块分布情况
附二：2019年上半年成交地块的主要指标
第五部分：政策点评
第六部分：小结
深圳在多番调控加码之后，市场降温，政策步入消化后期，影响逐渐减弱，在2019年上半年市场触底反弹，消化了政策调控影响而持续复苏，新房、二手房市场均呈现了“小阳春”态势，成交量随之增加。农历新年过后深圳新房供应量就保持持续攀升状态，供应释放遇上需求释放，2019年上半年深圳新房住宅成交面积1720454平方米，同比增加33.5%，成交套数17681套，同比增加38.1%。
2019年上半年深圳新房的成交量除了农历长假的2月份受春节假期影响成交量低迷之外，其余月份表现亮眼，月均成交量在2000-4000套之间波动，1-6月新房住宅成交量依次是：2499套→1279套→3088套→2704套→4605套→3506套，上半年成交量在逐步增加，在5月份达到了近年来单月成交新高。目前，深圳楼市投资客已全面退潮，市场上留下的，全是真正的刚需。个盘表现方面，备受刚需喜爱的宝安万科星城上半年成交200958平方米/2057套，是全市成交量最大的楼盘，位于同一片区的华强城成交100394平方米/1060套，居于第二位，天汇城成交84682平方米/892套，居于第三位，此外，位于光明的天汇城、勤诚达•正大城、星河天地和位于龙华的深国际万科悦城单盘成交量均突破6万平方米。
受此前新版征信“五一”后将上线传言、首套房贷利率普遍下调、粤港澳大湾区规划等影响，上半年二手房成交量明显提升，有部分购房者恐慌入市， 4月，深圳二手房成交量重回8000套，创近16个月的新高，5月依旧保持在8000套以上的高位盘旋。上半年全市二手房共计成交2984904平方米，同比减少6.9%，成交套数34438套，同比减少9.6%。限价政策的松动，新房和二手房倒挂现象减轻了，购房者的目光便从新房市场转移至地段优、学区佳的二手房，二手房市场明显回暖。
2019年上半年深圳楼市新房和二手房表现优异，上半年整个楼市呈现小阳春态势。二手房4月成交8296套为上半年的单月新高，新房5月成交4605套为上半年的单月新高。在新房限价因素的影响下，二手房报价日趋理性，高性价比的二手房，仍是市场关注的焦点。2019年上半年深圳楼市价稳量增，供需活跃，展望后市，下半年深圳楼市在房价稳定的基础上，仍有望取得不错的销售业绩。
第七部分：下半年展望
展望2019年下半年，在调控的政策之高压之下，同时也压制了大部分的需求量。因上半年多方面因素促使，部分需求在上半年一并入市，提前透支了下半年的成交量。2019年下半年深圳楼市成交量上涨乏力，恐高成交难在下半年得以持续，市场平稳是常态。
1、 制度建设层面维稳深圳楼市
“房住不炒”基调在很长一段时间内，是不会改变的。深圳，2018年4月实施“三价合一”；2018年5月深圳发布“新房改”政策规定保障性住房与商品房的建设比例；2019年3月，深圳“城中村综合整治总体规划”方案出台，坚持“以综合整治为主”，告别大拆大建时代；2019年5月深圳公布新的保障性住房系列政策文件，把非户籍务工人员纳入住房保障领域，实现公共服务均等化等新政。从制度建设层面，不断丰富和完善房地产治理模式，提供多层次的住房体系，2019年下半年深圳主要稳楼市。
2、 房贷利率连降，购房成本降低
2019年上半年，首套房贷款平均利率连降半年，整体来看，此轮房贷利率下调大潮已经接近尾声，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，房贷利率方面或将保持平稳。
3、5宗住宅用地缓解市场饥渴 供应充足
深圳6月24日5宗住宅用地挂牌出让，充分体现了深圳市场补库存的导向；对人才房的供应紧缺有所缓解，2019年上半年深圳新房住宅预售1841689㎡/19292套，市场供应充足，
房价稳定，购房者可以更理性地去选择。
4、成交量下半年维持低活跃度，或者下行
2019年上半年，深圳新房成交活跃度增加，深圳新房的成交量除了农历长假的2月份受春节假期影响成交量低迷之外，其余月份表现亮眼，月均成交量在2000-4000套之间波动，1-6月新房住宅成交量依次是：2499套→1279套→3088套→2704套→4605套→3506套，上半年成交量在逐步增加。上半年透支了下半年部分需求，下半年楼市将会维持低活跃度，或者下行
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