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再造蛇口重磅规划下“它”成片区内房价洼地、价值高地

贺芳兵 经纪人 发布时间:2019.07.24 07:05:16
浏览:34948

如何判断未来变化的幅度?这取决于现状和未来高度的差距。而未来的高度,是由一个片区的规划级别、城市地位决定的。比如说,城市中心的定位,就高于城市副中心。


就目前而言,整个深圳规划级别和城市地位最高的区域,毫无疑问是前海、蛇口自贸区。看看这些定位吧:国家级自贸区、特区中的特区,东方曼哈顿、粤港澳深度合作示范区、城市新中心,粤港澳大湾区和海上丝绸之路的重要战略支点......


片区规划定位的高度,决定了房产价值未来的高度。未来深圳最顶级的豪宅应该出现在前海、蛇口自贸区。


像龙华片区,目前二手房价六七万是常态,某些小区二手房价已经到了10万+,然而在蛇口自贸区的这个次新房小区,5万+就可以买到,两者你怎么选?


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今天,淘房会成员贺芳兵为大家详细介绍南山蛇口、前海双自贸区辐射内价格洼地——山海津,希望对您有所帮助。


【地理位置】:山海津项目位于南山区兴海大道与松湖路交汇处,建筑年代2015年。对于项目所在片区以及周边环境而言,整体感觉可用“瑕不掩瑜”来形容。虽然目前周边看似生活配套欠缺,但只要稍微了解南山蛇口片区,便可以发现山海津项目的地理优势是“生态性”与“国际性”兼容的。

 


【规划趋势】:除了大小南山、赤湾山的三山环抱,片区景观资源与自然资源得天独厚外,还受到招商局投资近600亿打造、总建面100万平方米,集复合型资源为一体的海上世界,还有蛇口港 客运码头、太子湾游轮母港的发展辐射,加上目前周边多已是房价高昂的豪宅项目,蛇口片区前景以及山海津项目潜力注定不一般。



【市场分化】:目前南山前海、蛇口豪宅片区价格一般人可望不可及。不仅仅是因为高昂的片区均价,还因为供应结构或多或少处于某种失衡状态,由于大户型豪宅项目利润高,导致没有开发商愿意开发刚需市场的中小户型产品。而深圳地铁集团的山海津项目,则在一定程度上填补了蛇口片区的市场空白。在未来前海、蛇口双自贸区辐射下这种刚需上车盘必然水涨船高。

                           


【小区介绍】 山海津位于南山区(兴海大道与松湖支路交汇处),紧邻鲸山觐海(鲸山别墅区),2015年入住,规定建筑面积约为65370平方米,共882户,以58-78 ㎡左右小户型为主。宗地号K104-0030项目总占地面积为129651.06平方米,规划计容积率建筑面积约30.6万㎡,由3个地块组成,分三期开发,其中一期为山海津,由七栋楼组成“Z”字型布局,分为A、B、C、D、E、F、G七个单元,高低错落,其中A单元25层、B单元7层、C单元17层、D单元13层、E单元17层、F单元7层、G单元17层。实际上应该以“一栋楼”来理解,因为七个单元彼此连通,整体设计也确实别具一格,虽然从沙盘上看楼间距较小,但如此设计则保证了项目地块在容积率限制下的有效利用,包括产品的南北通透性以及接近9000㎡含12班幼儿园、篮球场、网球场的小区花园等一系列社区配套设施。






交通配套:小区大堂门口就是公交站台《龙瑞佳园》有22路122路M409路430路B945路。周边有两个地铁口2号线的《港口站》《赤湾站》。


学校配套:育才一小、育才太子湾小学、蛇口国际学校、赤湾小学、月亮湾小学;中学:育才二中、育才太子湾中学、蛇口科爱赛国际学校、赤湾中学;


医院配套:蛇口人民医院五湾社区健康服务中心、月亮湾社区健康服务中心、赤湾港社区健康服务中心。


内部配套:山海津一期自带幼儿园12班和篮球场,二期山海居商业街,三期大南山登山道和游泳池。


小区户型


1:62平米(缩小版户型)是72平米的缩小版。是1房2厅可改成2房2厅,这种户型只有A单元的05房号和E单元的11房号。占小区的小量。



2:72平米(正规版户型),这格户型是小区主要户型,每个单元和每个朝向都有这个户型,这个户型的主卧带了两种阳台双数层是长方形阳台单数层是正方形阳台。




3:72平米(端头户型),这种户型是小区最好的户型三面采光。端头户型是小区稀缺户型占量比例少。每个单元的端头才是这个户型。



近期成交:


A栋F单元905  71精装朝东南  成交价418万

A栋A单元2501  73平精装朝东南  成交价455万

A栋A单元1911  72平精装朝东南  成交价450万

A栋A单元608   72平精装朝西北  成交价415万

A栋A单元1104  75平精装朝西北  成交价428万

A栋C单元1603  73平精装朝西南  成交价448万

A栋A单元1204  73平毛胚朝西北  成交价413万


7月笋盘推荐:


A单元   75平毛胚   中楼层朝西北   报价425万

A单元   75平精装   中楼层朝西北   报价435万

G单元   73平精装   端头中高楼层安静看小南山  报价450万  目前最好的一套


观点:


按照深圳南山前海、蛇口自贸区规划,总建筑规模约4710万平方米(不包含地下建筑规模以及枢纽港组团建筑规模;包含公共服务设施建筑规模)。规划区规划前海、蛇口自贸区就业人口规模约89万人,居住人口规模约62万人。目前前海、蛇口住房量约30万套,这远远不够,未来居住缺口或超100万,这两大区域的一部分肯定外溢到后海、宝中、宝安等辐射范围内。


最关键的还是在于地段的价值,而非房屋钢筋混凝土的价值。大家一定要深入理解李嘉诚的“地段地段还是地段”。房产投资首先要分析地段。如何分析?一个要诀是,看区域未来向好的变化程度。变化越大,政府、开发商、社会资本投入越大,意味着未来地段价值提升越多,房产升值就越有保障。


(本文作者:淘房会会员贺芳兵13714656100)



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